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五桥通车后房价要涨?我实地调研,6大现状揭开残酷真相

来源:365淘房 2020-11-20 20:47

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365淘房 五桥通车在即,最近不少网友在问这对周边房价是否会有影响。今天,我实地走访了五桥板块多家售楼处和家房屋中介机构,深度调研五桥新房、二手房市场现状。

现状01

人均到访20组客户,五桥小区楼下中介门店云集

这次实探我发现,五桥板块几家热门二手房小区楼下都开了不少中介机构,其中体量比较大的中海万锦熙岸和北江锦城,小区楼下大大小小的中介门店加起来有7、9家,可见这里租售市场的火爆程度

我找到一家店面比较大的进去了解,店长告诉我,这边的门店虽然多,但是房子也多,市场大,即使是同一个品牌也是竞争关系,这边依靠五桥,发展前景很好。

这次我一共走访了三家比较知名的中介机构,店内都比较冷清,只有一两个工作人员在值班,没看到有顾客光临。店内的工作人员告诉我:“今天是工作日,来咨询的客户不多,周末人比较多。”

另一家门店的中介透露,自从今年6月五桥合拢后,五桥板块的热度提升明显,不过随着五桥通车临近,最近二手房咨询量并没有再次提升。现在他们店月均到访大约20组客户。尽管今天是工作日,他的同事们还是都在外面忙着带客户看房,只有他留下来看店。

现状02 

涨2000元/㎡,地铁口新房打了个翻身仗

这次实探,让我感触最深的小区是融创臻园,如今的市场行情和去年比可谓是天翻地覆。

融创臻园 

去年1月份,我和同事去调研五桥-雨山路周边的二手房情况,当时中介无奈的告诉我们,融创臻园可以说是整个雨山路二手房中性价比最低的小区。

虽然小区环境好,房龄新,也有带看,但是基本没人买单。让融创臻园陷入尴尬境地的主要还是地铁口新房(中海原山、雍宁府、保利云禧)比较多,融创臻园当时不满2年,税费高,没有一点性价比优势,严重降低了客户的满意度。

将近2年时间过去,今天我再次去调研,发现就在今年,融创臻园打了个漂亮的“翻身仗”。

 

 

据中介透露,今年5、6月份时,融创臻园的成交价还在2.6万元/㎡左右,个别房源2.5万元/㎡左右就能拿下,但是目前该小区的成交价普遍到了2.8万/㎡左右

谈到涨价原因,中介告诉我,并不是因为五桥即将通车,五桥利好作用在今年6月就体现过了。最近融创臻园房价之所以涨这么多,主要原因在于学区,小区旁边的北花园路中小学前段时间有了实质性进展。再加上项目品质不错,离地铁站近,旁边还有一块大型商业地块,所以颇受改善客群青睐,最近99㎡和120㎡成交情况不错。

现状03

热门大盘成交量增加,成交价却降了……

五桥通车在即,这里有小区房价了,也有小区房价反而降了。

中海万锦熙岸是中海地产在江北的首个项目,品质相当不错,最早一批房源是2013年交付的,虽然距今已有7年,但是小区依旧维护得很好,绿化覆盖率高,物业负责,税费低,一直是江北二手房市场上的大热门。

中海万锦熙岸

不过,今天我从周边中介那儿打探到,中海万锦熙岸最近成交量虽然依旧不错,尤其是小户型,成交量在走高,但价格相较从前却微降了一些

有位中介告诉我,其实最近除了融创臻园,周边不少小区的二手房报价都在走低。这边的二手房房源比较多,挂牌量高于需求,再加上新房的冲击,有些业主想要快点卖掉就只能降价了。

现状04

挂牌量增多,业主心态变高,不少人想卖掉去摇核心区

当初大桥关闭维修2年,即将再次通车时,曾出现业主“捂房惜售”的现象,这些业主想坐等大桥通车后涨价。这次实探,我特意就此情况咨询了周边中介五桥是否也有相同情况

对此,多位中介均表示五桥板块目前并没有出现“捂房惜售”的情况,最近这段时间,他们门店的挂牌量反而都增加了。不少投资客想卖掉这边去摇号核心区,也有自住的业主想卖掉去置换主城学区房。

此外,多位中介都表示,临近五桥通车节点,大部分二手房买家还是比较冷静的,但是五桥口附近的一些小区业主心态有变高

有位中介告诉我,最近融创臻园有业主把88㎡毛坯小三房挂到了300万以上,单价超过3.4万元/㎡,而该户型正常报价都在245-260万左右,挂太高没人看,估计也是不着急卖的。

融创臻园 

针对这种情况,一位资深中介说的很直白:“五桥沿线的新房、二手房太多了,想凭着这个涨价,难!”他还表示,“目前五桥板块成功涨价的小区,主要还是因为学区,比如中交锦兰荟,金地格林格林,都是这个原因。”

现状05

新房市场火爆!中介都去卖新房了……

这次调研时,不止一位中介提到,五桥板块新房比较火。

目前,五桥沿线大约有12家新房在售,均价从2.43-3万元/㎡不等,产品类型多样,最低入手门槛在200万左右,相当有吸引力。

因为竞争激烈,这些楼盘除了拼价格,拼产品,营销更是花样百出,曝光度和关注度持续走高。

此外,据中介透露,目前五桥板块不少家楼盘都开了渠道分销,新房佣金高,客群相对更广,尤其是投资客,基本只考虑新房,而且大多有购房优惠,有些项目还是现房销售,很快就能拿房,很有吸引力,所以现在不少中介都去卖新房了

种种原因作用下,今年五桥板块的新房热度一直居高不下。

我采访了多家五桥沿线楼盘的销售人员得知,最近这段时间案场到访量都比较大,五桥口某家现房销售项目近期到访量增加了大概3成,去化情况也有明显提升。

不过,有个精装品质盘的销售偷偷告诉我,虽然现在他们的客户挺多的,他们对自己的产品也有信心,但五桥这边的竞争实在太激烈了,去化压力依然是有的

现状06

五桥通车后房价能大涨吗?资深中介经纪人不这么看

从五桥动工开始,不断有网友咨询我们:“五桥通车后,这里的房价能大涨吗?”

长江五桥 

这次调研,我也向五桥周边的中介经纪人们提出了这个问题。他们很多人似乎不这么看。

1、房价大涨不太可能。有位资深中介经理表示,五桥利好兑现,对这边的确实意义重大,但是城市发展大于房产炒作,还不足以支持房价猛涨,尤其是短期内。不过小幅上涨是有可能的,买房人接不接受是另外一回事。

2、后期房价走势要看供需和配套落地情况。目前这边的新房和二手房量都很大,是供大于求的,后期房价表现还要看需求能不能追上供应量。此外,五桥板块目前配套也有待完善,后期商业、学校这些配套落地,都会对房价有提振作用。

3、具体上涨幅度无法预测。采访中多名中介都表示涨幅目前还无法预测,短期内还要看房主具体报多少,长期的话要看整个市场行情和配套落地速度,但大都看好五桥板块。

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