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首付8成,江北核心区不值得买?不亏本竟然要涨这么多

来源:365淘房 2020-11-17 20:21

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365淘房 李小芳 最近,我在知乎上看到一篇讨论“核心区目前普遍首付8成”的文章,评论区引发热议:

 

 (主要文章内容节选)

其中,作者表达了自己的一个观点:核心区现在没有值得买的楼盘

就此观点,评论区有人赞同,有这钱买市区不香吗?江北目前无论新房二手房都没有值得买的楼盘;有人认为作者目光短浅,江北核心区的潜力巨大。

核心区首付提至8成,今年究竟还值得买吗?其实,本身值得二字就是因人而异,买房人的需求不尽相同。

首付8成,江北核心区究竟涨多少才能赚钱?

对于绝大多数买房人来说,衡量是否值得买的标尺其实就是投资回报率,那么江北核心区究竟涨到多少才能保证不亏本,有的赚?我们可以粗略的计算下。

目前江北核心区的新房大部分都要求首付最低8成,普通楼层单价基本都在32000-33000元/㎡左右,最小89㎡,总价285万是目前核心区的一个入手门槛。

2年交付,3年限售期,核心区的期房基本从入手到出售要5年的时间,这也是目前大部分以投资为主的买房人的预期持有时长。

在计算之前,我们首先要理清购房成本由哪些要素组成,主要由首付资金和每月月供组成还有一方面通胀要素,不过这一方面不在本次讨论范围内。

以285万为例,首付8成需要228万,目前也有不少买房人直接选择全款,所以本次计算我们将分为全款和贷款30年两种方式进行计算:

1、全款:按照目前银行保守理财平均年收益率4%来计算,285万,5年的利息约为61.75万,总收益率为21.7%。

用61.75万再除以89㎡,算下来等于6938元/㎡;这也就意味着,5年的投资周期,你的出售价格要在32000元/㎡的基础上加上6938元/㎡,也就是38938元/㎡以上的价格出售,才能和保守理财打平,没有亏本。

2、贷款:总价285万,首付8成需要228万,贷款2成57万。

首付228万的资金,按照目前银行保守理财平均年收益率4%来计算,5年的利息约为49.4万。

目前南京首套房贷款利率普遍在5.45%左右,57万等额本息30年,月供约为3219元/㎡,这个月供按照每月定投的方式、平均年收益率4%来计算,5年总利息约为2.1万。

5年期间还支付了银行约14.9万的利息,因此14.9万(利息)+49.4万(首付理财收益)+2.1万(月供理财收益)=66.4万,再除以89㎡,算下来等于7460元/㎡。

这也就意味着,如果你是以首付8成,贷款2成的方式购入这套房源,5年的投资周期,你的出售价格要在32000元/㎡的基础上加上7460元/㎡,也就是39460元/㎡的价格出售,才能和保守理财打平,没有亏本。 

目前江北核心区的二手房仅有正荣润江城、润锦城、华润国际社区、雅居乐滨江国际、保利西江月5个楼盘,二手房价格36000-50000元/㎡不等,按照上面粗略计算的结果,和目前的二手房价格还是有倒挂的。

不过这样的计算是在从购入至出售期间没有进行出租,属于无收益的状态下的数据,不同楼盘之间租金不同,此处不计入考虑范围内,而且没有考虑通货膨胀,仅供大概的参考。

首付8成还会降吗?核心区的房价明年将···

核心区首付短期内普遍提至8成,在劝退了一大批刚需的同时,也使得一部分买房人处于观望状态,核心区今年疯狂拍地,接下来的库存量还是比较可观的。

据统计,除了上面提到的5家在售的新房外,核心区还有12家纯新盘待上市

在和买房人交流的过程中,不少持犹豫观望态度的买房人基本以下看法:

明年大华云江印月、中交G12地块都会上市,同样是首付8成,肯定优选被公认最有潜力的区域;

南工大板块“星九客”大量出货,供货量大于需求量,买方市场出现,为了去化,首付门槛下降的概率很大。

核心区首付提升至8成后,还会下降吗?

从核心区近几次开盘的情况来看,虽然报名人数大幅下降,但是开盘去化的节奏基本都还是比较快的,核心区的新房仍然供不应求,能做到次次日光,就像当年的河西一样,买房人正在慢慢接受江北核心区首付8成。

2020年,江北核心区的房价会有什么变化呢?

今年6月,双限政策出炉,每幅地块均设有毛坯最高销售限价和最高销售单价,限死了最高地价的同时,再限死最高房价,明年核心区的房价会怎么走?可以稍微预测下。

以核心区G13、G14、G15、G16这4幅地块为例,4幅地块都位于中央政务区板块,相邻很近,按照双限政策:

4幅地块毛坯销售限价均为30750元/㎡

叠加1500-2000元/㎡的装修标准,全装修不含新风或科技系统的价格预计为32250-32750元/㎡;

再加上2500元/㎡左右的精装修包;

最后G13、G14、G15、G16这4幅地块的预计价格可能在34750-35250元/㎡左右不过这只是预测,实际价格还是要以销许为准。

万丈高楼平地起!南京最牛新主城值得期待

江北新区从成立以来就一直争议不断,不过近年来质疑声也在越来越少,五年间江北新区成绩有目共睹,尤其是江北核心区,可以说是高楼平地起,荒土之上造新城。

桩基阵列、吊塔林立,核心区的建设速度其实要比想象的更快,核心区的未来值得期待。

商业配套

江北核心区内部商业配套资源丰富,华润万象商业综合体、砂之船奥特莱斯、万达广场等多项大型综合体项目的进度都十分迅速,一直备受关注的隧道口东方万汇城商业体北区目前也已正式动工。

此外,江畔都会上城目前也已确定引入全球最大的仓储式会员制商店山姆会员商店,启迪还将自持10万方商业综合体。

区域内还有大量的商业用地未出让,未来核心区的商业配套还是十分值得期待的。

(华润万象商业综合体效果图)

医疗配套

国际健康城板块是目前江北核心区建设最为迅速的板块,区域内多个重大项目已经建成,鼓楼医院江北国际医院已投入使用。

国际眼科医院、红瑞糖尿病专科医院、国际化名医中心等多项医疗资源正在建设中,未来国际健康城将优先为江北的居民带来医疗、教育、商业等多方面的服务。

交通配套

长江五桥预计下个月正式通车,届时,从江北到河西只需要短短几分钟,对于整个江北新区都是一个重磅利好,过江拥堵的问题预计将得到一部分改善。

轨道交通方面,连接江北和河西的地铁10号线已通车许久。

据了解,地铁4号线二期(过江路线)将开工和11号线都预计即将开工;未来,核心区还将增设13号线(过江路线)和15号线。

过江隧道方面,长江隧道和扬子江隧道这两条免费过江隧道如今已经是南京人过江首选,后期区域还将增设汉中西路过江通道、建宁西路过江隧道。

地标型配套

“月光宝盒”江北市民中心已投入使用,500米第一高楼、江北地下城、江北图书馆、南京美术馆新馆、扬子江新金融中心等多项地标型配套目前都在火热施工中。

江北核心区内聚集了诸多高能级大型公共设施和地标性建筑,城市地标的建设不仅是单一的建筑美学,更是城市发展方向的彰显。

学校资源

关于学校资源,一直最受关注,目前来看,江北核心区范围内教育资源还是比较稀缺的,尤其是九年义务教育阶段的学校。

学校资源方面,九年一贯制的南京一中江北分校、南京一中江北分校高中部、鼓楼幼儿园江北分园均已投入使用;两所国际学校南京金地皇家文法学院、托马斯学校目前也已开学。

备受关注的绿地小学、七里河片区配套学校、健康城育英小学均已开建,预计明年下半年投入使用明年将是江北核心区教育大爆发之年,将有效地缓解核心区公办教育资源稀缺的现状。

(七里河配套学校效果图)

写在最后:

自住看配套,投资看规划和落地速度,一个区域是否值得买,其实最看重的就是它的成长性,仁者见仁,智者见智。

并不是每个新区都能叫做国家级新区,也不是每个新区都能像江北新区一样,成长得如此之快。史无前例的政治高度和规划起点已经决定了江北核心区的无可限量的未来,我们有理由相信,这是必将实现的未来。

核心区首付8成,今年还值得买吗?你怎么看呢?欢迎留言交流。

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