365淘房 陈蓓 随着限购政策的愈发严格，铺博士后台有个很明显的变化，今年下半年过来咨询商业的网友明显变多了，但每个人都似乎有着同样的担忧：投资商铺会亏吗？
百度上一搜索，商铺投资失败的案例比比皆是，对比住宅，长线投资类型的地产确实没这么踏实，而在南京除了新街口、夫子庙等成熟商圈，其余地方也并没有形成一个极好的商务氛围，投资客信心不足理所应当。
图源：熊伟
住宅的火热无外乎需求>供给，好位置的房源供不应求，投资市场尽管火热，但刚需力量仍是大壁江山，不愁没人要就是这个道理，而商业分布不均，不看质量，总量上看南京商业好似达到饱和，分区域看却是畸轻畸重，分布不均，但你要说哪个区域不需要商业也并没有，好铺需要“淘”，如何“淘”是重点，刚需商铺并不是没有可能。
所谓大浪淘沙、沙里淘金，起码投资客的选择量得大，所以西贝一共选取了近期这7个比较有代表性的商业项目，后期可以着重参考下，当然也并不是说体量小的项目就没有投资价值，只是从概率上看体量大的项目剩余的“好铺”更多。
新铺怎么去选择？很多项目还是期铺的时候就已经对外出售，此时连参考的商铺都没有，特别是大型商业体，如果后期延期、烂尾……亏本甩卖都不容易，那我们该如何去判断？
1
消费数量与消费质量两者并重
成熟区域的人口数量通常很稳定，配套成熟，人口流失率也很小，像弘阳秦淮里地处江宁区，消费质量高，周边商业配套稀缺，固定消费稳定，虽说项目位于小龙湾商圈，但共享南站商圈、百家湖商圈、九龙湖商圈利好，从当前和长久去看，都是比较出色的项目。
从了解到的情况上看，这个项目的很大一部分投资客就是来源于周边业主，从侧面上看也能证明其区域内消费力的不俗。
目前项目在售2幢十余套铺源，1层主力面积88㎡，面积在78-203㎡之间，总价240万起，均现铺交付。
成熟板块的光环并不是能覆盖所有地点，像中央门的商业，尽管配套成熟，有着深厚的商业历史底蕴，还有着强大的人口支撑，消费数量强大，但中央门的消费群构造大多是南京老住户，老龄化明显，消费力不足，这无疑造就了整个中央门商圈难以注入新的活力，商务氛围上难有起色。
面临这种困境的还有鼓楼区，但鼓楼有政要职能、观光职能加持，有其独特性，比起中央门要稍微好些。
而诸如像江北核心等享受规划利好的新城，尽管呼声很高，但是当前还没有形成成熟商圈的条件，如果投资客的时间以及资金能等得起，当然还可一试。
可需要着重注意的是，商业性质的房源因税费高昂，很少作为二手置换处理，所以想短线投资的客户尽量避免新城（不包括社区商业），河西的商业就是一个例子，尽管商务氛围浓厚，但到夜晚你就会明显感觉到更像座“空城”，投资过多，固定消费群数量薄弱。
2
看开发商品牌
担心项目延期以及烂尾，最大的保障也就是开发商，品牌开发商的质量在大概率上能得到保障，风险上看比较小，但小开发商的优势则是价格上可以更便宜，例如青创IPark的总价仅80万起步，因为价格便宜、区位也不错，所以咨询者众多，但担忧开发商跑路的也很多……
好的开发商给整个区域都能带来新的血液，天时地利人和，有些项目在商圈中甚至能起到特有的龙头作用，新街口德基，成都太古里都是如此。
图源：熊伟
3
供给数量的多少影响消费力
消费群是商业发展的基础，无论质量还是数量，这都是需要仔细衡量的东西，已入住的人口属于固定消费群，从某一方面来看，他们的消费支出也是固定的，商业项目的稳定性也来源于此，这就是所谓的商业“刚需”，也就是为什么社区商业会如此稳定的原因。
按照这个理论，成熟板块的商业项目几乎是所向披靡，但从销售情况上看，为什么仍会滞销？
图源：熊伟
以中央门为例，它的商业项目非常之多，葛洲坝招商、电建中储、花样年、万谷慧等，整个市场上看是趋向饱和的，尽管消费数量强大质量却有限，且中央门与新街口商圈距离十分接近，竞争上却远远不如新街口，吸引力不够，大量的消费力被分散，造成商业市场不够景气。
肯定会有人发出疑问：新街口的辐射带动力量难道不能影响到周边吗？
人多地少吃不饱，地主家也会没余粮的，中央门就算是满血战斗，且前有新街口“肉盾”加持，但“蓝血”不足迫使技能难出，消费群体的改变就是“蓝buff”，不然这种局面会十分艰难。
但改变消费群谈何容易？老城不破，新城难立，南京的每个板块似乎都面临着这个问题，这不仅仅影响的是商业，是包扩整个区域规划的，住房、经济、商业、工业等，蝴蝶效应威力巨大。
西贝总是将商业跟城市发展联系在一起，你对这里的商业有多期待，也就证明着你对这个城市发展的想象力有多大。
桨声灯影下的金陵城从公元前333年浩浩荡荡走到了如今的2020，古时的江南佳丽地，金陵帝王州。
到了2020年，GDP总额6612.35亿元，同比增长2.2%；第三产业同比增长2.9%。（数据来源：南京统计局官网）
如今看这一段历程，其实金陵一直是个“优等生”，未来会怎样难以预测，但我们不妨对他更有信心一点呢？
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