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买叠墅,你真的会选吗?

来源:365淘房 2020-11-12 21:53

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最近几年以及未来,南京别墅市场会出现越来越多的叠墅产品。面对容积率的限制,在充分利用土地利用率的基础上,开发商创新出高低配,四层、六层叠墅等多种形式。

高低配:在不损失容积率的基础上,通过局部拉高建筑高度来腾出更多土地做一些低密度的叠墅产品。比如五矿澜悦栖原、德信建发玖熙府

四层、六层叠墅:在综合低密度住宅与联排别墅特点的基础上产生,由多层的复式住宅叠加在一起组合而成。纵向构成方式有两种,分别是四层叠墅和六层叠墅,比如银城旭辉上淮铂悦府、联发翡翠方山的产品就涵盖了这两种。当然还有五层叠墅,将上叠打造成大平层,比如弘阳悦禧苑。

叠墅产品盛行的当下,不少网友会问:上、中、下叠,到底买哪个好?今天,咱们就来聊一聊这个问题!

01

哪款居住体验更好?

上、中、下叠到底哪个居住体验更好?

其实在居住体验这件事上还是仁者见仁、智者见智。从客观角度来讲,叠墅的下叠与普通别墅差别最小。

无论是六叠还是四叠产品,大部分的下叠产品都是有天有地有院子,还有地下室空间,地下室可以做到4米多的挑高,实际使用面积更多,实用性更高。

缺点是会受到上层住户的影响,如果楼间距过小,下叠的采光效果会受到影响。如果防水没做好,地下室会阴暗潮湿,影响居住体验。

上淮铂悦府挑高地下室

上叠采光性不用多说,不受楼下住户的影响。虽然没有下叠的挑高地下室,而且一般还会有露台和阁楼赠送。随着产品的不断改良,很多上叠产品也能拥有独立入户和私家花园。

比如金隅·紫京叠院即将推出臻稀退台双拼“瞰境”组团,上下叠均带有院子,独立入户,互不打扰。这样的设计既能有效遮蔽视线,保障上下叠的独立私密性,还能给上叠多出一个阔绰的露台

▲金隅·紫京叠院实景图

中叠处在上叠和下叠当中,既没有“上有天”,也没有“下有地”的感觉。更像是两层复式。但市面上也有一些开发商将中叠做退台设计,这样可以多出一个露台空间,居住体验类似于上叠。

02

买哪款更加划算?

一般来说,下叠增送面积最多,其次是上叠,最后是中叠。

我们拿上秦淮的银城旭辉上淮铂悦府来举例:

126㎡上叠(附赠三面露台,南北露台和屋顶露台)

146㎡中叠(无附赠)

210㎡下叠(附赠院子)

赠送面积上:下叠>上叠>中叠。 

上淮铂悦府的上叠为126平,前期总价470万左右,单价3.7万左右。

中叠的面积为146平,前期总价462万左右,单价3.2万左右。 

下叠的面积同样为210平,前期总价580万左右,单价2.9万左右。

加上附赠面积,上叠、下叠的实际使用单价会更低一下。性价比排名为:下叠>上叠>中叠。 

实际上,这仅仅是纸面上的计算,还要注意一点是,需要评估一下,赠送面积中,哪些面积是实际可以使用的面积。

有些地下室较为潮湿,顶层冬冷夏热,不宜居,导致赠送空间沦为鸡肋,这里就要看:

1)地下室外墙是否做了防水处理

2)室内有没有布置采光井

3)看阁楼墙体有没有保温隔热层

因此,考虑性价比的同时,也要考虑赠送空间具体的使用情况。

03

前期谁最好卖?后期谁最难卖?

那么上、中、下叠,哪款是开盘时候买家必抢,而哪款是后期进入到二手市场最好出手的呢?

我们先说结论,在一手市场,最好卖的上叠,下、中叠次之。在二手市场,最好卖的是中叠,上叠次之,下叠最难卖。

在一手市场,比较尴尬的是中叠。因为中叠这种产品的居住体验感类似普通住宅,但又没有普通住宅具备的视野和景观,也没有别墅产品具备的“有天有地”的居住体验感,最为鸡肋

在二手交易市场中,叠墅好不好卖,与总价密不可分,总价越低,成交周期越短,越好卖。

其实下叠真正的竞品不是上、中叠,而是联排别墅。因为在二手市场,下叠与联排别墅的总价并无太大差别,而联排的私密性、独立性很显然更优。而稍低总价的中、上叠,买入的门槛就更低一些。

最后,给想买叠墅网友一点建议:

 1. 关注叠墅性价比,不能只看赠送面积,要关注赠送面积中可以有效使用的面积。

2.注意赠送空间能否投入使用,关注阁楼冬冷夏热以及地下室潮湿的问题。

3.投资需求的小伙伴,尽量买同小区总价较低的叠加产品。

5.购买上下叠,重点关注独立入户、户型的功能分割、户型布局、赠送空间。

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