365淘房 姜娇 昨晚，大学城商圈旁热盘美的建发润锦园开盘，161套精装现房当天去化9成。如今江宁楼市热盘有限，除了九龙湖的金隅紫京云筑、上秦淮的葛洲坝融创紫郡府销售结果较好外，次之的便是美的建发润锦园了。
今年以来，方山大学城上市量爆发，区域内5盘上市，唯独核心地段的润锦园两次去化达9成。反观其他四盘，去化速度却不是很快。本次加推完，润锦园仅剩最后一栋待加推，全部都是大户型，刚需选择空间再次缩小。
从区位来看，上秦淮、九龙湖几乎都是改善楼盘。方山北的联发翡翠方山、樾山林语，一个叠墅、一个低密多层，大户型总价较高，刚需置业大学城只能看向方山南了。
对于方山南，这个板块到底怎么样呢？能不能买呢？昨天，我也花费了一天时间好好把这个区域的各大楼盘跑了跑，让我们一起来捋一捋方山南的现在和未来。
一、方山南4盘齐聚，两盘优惠出售，房价超3万/㎡
现在的方山南在售盘加纯新盘共4家楼盘，分别是山和宸园、五矿澜悦溪山、远洋G34、中海G42。区域内在售盘，8月底首开至今仍有房源在售，均推出优惠活动，去化速度并不是非常快。
1、山和宸园：在售毛坯高层，户型面积为89、104、105、139㎡，均价27195元/㎡。项目目前有优惠，已经开通渠道分销，优惠之后总价230万起，也是目前大学城入手门槛较低的楼盘。
山和宸园紧挨着五矿澜悦溪山，旁边就是江宁城建G99商业地块，目前多栋楼正在紧锣密鼓地建造。楼栋上也挂起了广告横幅，总价230万起步，刚需客户买得比较多。
2、五矿澜悦溪山：在售精装高层，带新风、地暖、中央空调，建筑面积约96、107、127㎡，均价30645元/㎡，目前最高优惠两个点。
首开之后，五矿澜悦溪山售楼处也从澜悦方山搬到了项目处，样板间也重新建造了一遍，不得不说央企五矿资金实力雄厚。项目几栋高楼正在如火如荼建造，工程进度比山和宸园稍慢些。
澜悦溪山精装修交付，280万起步比山和宸园要高些，刚改客群比较多，目前主要靠代理公司和自销团队销售。置业顾问透露，买澜悦溪山主要是大学城、科学园、东山地缘客，有的还是五矿老客户。
3、中海方山G42地块：7月，中海以触顶价拿下G42地块，关注度非常高，最终楼面价18286元/㎡，毛坯限价27195元/㎡。
本月初，项目规划出炉，预计打造地上6层低密多层，最快年底或明年年初上市。
昨天，我去到现场发现地块早已经围挡起来，墙面、大门已刷上中海地产的字样，地块南边售楼处已经开建。
4、远洋方山G34地块：7月，远洋以触顶价拿下G34地块，楼面价17317元/㎡，毛坯房最高限价27195元/㎡。项目与中海同时期出炉，规划建造5栋多层住宅，19栋高层住宅。
昨天，我去到现场时，项目已经围挡，西北角的售楼处开建，与中海售楼处正面相对。
项目规划多层和高层，与中海G42存在一定的竞争关系。
二、次新小区均价2.7-3万元/㎡，板块房价并不倒挂
链家网显示，方山南部老小区二手房2-2.3万/㎡，房龄较新的次新房，例如银城一房山、招商方山里，二手房2.7-3万/㎡，新房、二手房并不倒挂。二手房成交量也不是非常高，板块认可度、宜居度有待提升。
三、重磅商业地块亮相、首家大型商业即将开建
以往，方山南最令人期待的就是世茂梦工厂了，然而今年6月，官方表示：方山南梦工厂项目将另行选址！
这也意味着梦工厂大概率与方山南无缘了，片区地块规划也将变动。
近期，原梦工厂地块也有了新的消息，就在方山艺术营附近，一块重磅商业地块亮相。
（来源：网友爆料）
10月26日，有网友向我爆料，位于吉印大道以南、方山艺术营公交站附近，一块重磅商业地块地块已经平整，未来将挂牌出让。
昨天，我怀着激动的心情，去到现场实探，跟着导航走了半天，才到方山艺术营附近。
地块还是那个地块，但是挂的牌子却不见了。据网友说，他拍完照片第二天，牌子就被拔除了,具体原因不明。
（来源：网友爆料）
根据规划，地块为商业、停车场、加油加气站用地，体量非常大，超过附近的江宁城建G99商业地块。对于该地块何时出让，目前还没有消息。
方山南如今商业配套主要靠社区商业，缺乏大型商业体。好消息是，江宁城建G99商业地块已经围挡，就在山和宸园、五矿澜悦溪山旁边。
地块内部还是原始状态，大型机械还未进场。
墙上可见“江宁城建集团”的字样，方山南首家大型商业即将开建。
7月，有网友对江宁城建G99的体量和开建时间进行了网络问政。江宁城建建设集团有限公司回复：G99项目预计2020年年底开建，建设周期约3年，总建筑面积约6.5万方。
四、环境即将提升，轨道交通正在研究，教育资源丰富
解溪河沿线将打造滨水公园：
9月，官方回复：解溪河沿线将打造自然生态的滨水公园，目前已完成初步方案设计，方山南将迎新公园。
官方具体回复如下：园区与区水利部门于2017~2019年陆续对解溪河进行了污水处理、河堤改造等相关工程，目前已经基本完成，并利用河堤加固时预留的施工检修通道，铺设了透水地坪，形成了一条慢行通道可供周边居民散步休闲，步道的护栏和亮化工程目前已有施工图纸，正在准备实施。
下一步，园区将对河道两侧的防护绿地进行景观品质提升，将解溪河沿线打造成为自然生态的滨水公园，目前已完成初步方案设计，后续也将加快推进相关方案深化和建设实施工作。
方山南轨道交通正在研究：
方山南几大在售盘，均不在地铁旁，居民出行主要靠公交和自驾。目前，吉印大道跨秦淮河大桥已开通，自驾走吉印大道可以非常快速地抵达九龙湖。区域周边天印大道、龙眠大道、绕城高速、长深高速等主干道环伺，自驾出行方便。
此前，有网友对方山南“是否有轨道交通的规划”进行了网络问政。7月31日，官方给出最新回复：
目前南京市正在进行新一轮的南京市总体规划和轨道线网规划的修编工作，规划研究过程中将充分考虑方山的地区发展以及客流需求等因素，构筑适宜街道发展、轨道形式合理的线路方案。目前该方案正在研究阶段，待方案最终确定后将向社会公布。
东外分校、南外分校...教育资源丰富：
教育上，南外方山分校已投入使用，该校是南京市教育局、江宁区教育局批准举办的15年一贯制、非营利性、全日制、寄宿制民办学校。区域还拥有东外分校齐武路小学、齐武路初级中学、瑞艺路幼儿园等，教育资源丰富。
五、区域内大量宅地待拍，方山南未来可期
随着九龙湖、百家湖宅地开发殆尽，方山南（以下画红圈处）还有大量宅地待拍。目前已集结着中海、远洋、金科、五矿、招商、银城、武夷等大批品牌房企，未来还将吸引更多房企入驻。
从航拍图上，可以直观地看到方山南依靠方山、环境优美，区域内小区越来越多，居住氛围越来越浓厚。虽然配套比不上文鼎广场附近，但是各大利好正在路上。
江宁留给刚需的选择很多，但好地段房子越来越少。就目前来看，江宁核心地段无房在售，上秦淮、九龙湖、东山定位改善，一般刚需难以企及。
总结：
方山南毛坯房价格2.7万/㎡，精装房3万/㎡出头，相比于不利因素迟迟不解决的青龙山新城，方山南板块无硬伤。
相比于离主城较远的禄口板块，方山南紧挨着科学园、九龙湖，占据区位优势。
相比于刚刚开始发展，还未形成一个成熟居住区的正方新城，方山南居住氛围较浓厚，板块发展较为成熟。
和周边刚需板块比了一圈下来，可以看出，方山南也是目前刚需置业江宁新房，性价比相对较高的地方。
当然，也有网友说方山南区位确实比其他刚需板块好一些，但是房价3万/㎡，有些高了。
试想，如果方山南还像去年一样2.65万/㎡，可能刚需想买也要看运气了。
对于方山南板块，你有什么看法呢？欢迎留言讨论。
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