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均价10万、20万、50万……还有什么是商业销许做不到的?

来源:365淘房 2020-10-26 19:20

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365淘房 陈蓓 当房价还没被政策所限制的时候,开发商对于房子的定价永远是:只要头够铁,只要想的到,没有做不到。

如今,限价政策日益严格,开发商对宅地的每次开盘价都是慎重又慎重,记得前段时间某知名房企开盘,在价格公布于世的前几个小时内,还在跟每家媒体沟通:

这个价格能不要有描述,也能不要有对比吗?

而到最后一刻已经直接变成……

 你们能不发吗?关于这次开盘事件……

西贝当时的第一反应就觉得是房子有问题……但人家口碑一直不错,事实那次开盘人家确实是清白的……貌似原因是价格比上一期要低,怕业主维权。

而到了商业这边……就仿佛是来到了大跃进。

我能忍你均价5万,也能忍你均价7万,10万也就不说了,50万这个大买卖居然也有人敢报上去,这是觉得南京商业将会遇到重大转折?还是觉得金陵城遍地是黄金?不过话又说回来政府是不限制商业性质房源的,敢情现在的商业销许价就有些肆无忌惮的味道了。

如果经常盯着商业新房的网友们还是很容易发现,这些所谓的“销许价”大部分都是一个虚得不能再虚的上报价格。

西贝管它叫“卖方的梦想”!

 

总结多个领完销许的商业项目,从价格变动来看,有人得出这么一个结论:

住宅的抢售一空让开发商飘了,尽管商业市场不行,但气势上不能输,其他住宅都卖不出去的项目,它的商业都号称均价七八万,我不整高点都不像有实力的样子。

除此之外,未免是有点侥幸心理的存在……

于是就有很多人问商业的销许均价难道全部不具备参考意义吗?

少量的商业销许人家确实是来真的,比如一铺一价的项目大部分都与实际价格不会有太大出入。

为什么这么说?首先我们得了解同一个项目底下,它的单铺定价有多难?

问:

假设一个项目里有两层共6间商铺,一层排序是A、B、C,相对的二层是a、b、c,假设:1、一层为沿街底商 2、一层挑高大于二层 ,请问价格如何排序?

答:

首先一层商铺客流>二层客流,所以一层价格>二层价格

1、假设A为两街拐角处,BC无其他特殊定位,那A>B>C>a>b>c

    同理可证,假设B/C为两街拐角处……

2、假设独栋商铺,A为两街拐角处,a为一层到二层的楼梯口处……

3、假设项目为社区商铺,A为两街拐角处,B近小区出入口……

4、5、6……

当面积A>B>C>a>b>c

……略

还有面积一样,开间展示面不一样,价格不同……

如果某间近学校,某间近社区,该怎么去定价……

采光、停车位、可否餐饮、住宅价……

以上问题解决后,开发商最终得到一铺一价,但一般的单铺总量不会只有六间……

这么难,还愿意去做,不外乎认为这期房源能有利可得,貌似一铺一价的商业项目确实都还不错

除了商业,高销许价在车位售卖上也很常见,跟商业相比,车位的坑也不少,从市场上看,车位需求旺盛,价格自然是水涨船高,而另一种情况,就是捆绑销售,在住宅无法上涨的情况下,车位的定价不仅包含车位价值本身,而是多承担了一部分住宅溢价的功能,高销许意味着涨幅空间,像车位销许价38万,实际售价也许是30万,这30万自然也不单单是车位该有的价格。

商业……商业没这本事……

它的市场做不到车位一样的“刚需”,所以捆绑销售有点难,销许价50万,实际均价都不一定有15万,如果不在合同上有纠纷,实际价格也许真的就是它该有的价值。

你一定想不到,原来商铺的实际定价比其他房产类型更单纯。

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