南京江北老山脚下近400㎡的独栋别墅，市值628万，目前被挂牌拍卖，起拍总价只有351.7万，引发5千多人次围观，至今无人报名。
要知道，这套别墅在9月14日，就曾以439.6万的总价拍卖，但无人买单，最终流拍。
时隔半个月，再降87.9万，比628万的市场价，低了276.3万。
我在阿里司法拍卖上看到，位于浦口区山水大道39号7幢的这套房源，建筑面积392.54㎡，是一幢三层楼高独栋别墅另外还带了一个大院子，本次起拍价351.7万元，折合单价约8960元/㎡。
房屋的建筑年代为2016年，内部还是毛坯状态。
房源内部照片 来源：阿里司法拍卖
比在售房源价格低一半，面积大，后期费用高
据了解，这套独栋别墅所在的小区正是位于老山脚下的正源尚峰尚水二期嵩园。
正源尚峰尚水二期嵩园鸟瞰图
目前，该小区还有在售毛坯别墅房源，包括双拼、联排和独栋别墅，目前在售的独栋面积是400-625㎡，总价980-1400万。
别墅项目由于产品类型不同，位置、面积、院子大小、景观等各种因素，因此房源单价都不一样，具体一房一价。
正源尚峰尚水二期目前整体均价为19800元/㎡，这套房源按照在售均价，也价值777万。
而本次二拍，光起拍单价就比均价低了一半都不止。
我在365淘房二手房上看到，该小区目前均价15913元/㎡，在售房源有60余套，其中近400㎡的毛坯独栋别墅不在少数。
最近成交的一套房源，和本次法拍房源户型房龄类似，7月成交价为600万，然而成交周期长达3年！
其实，这类大面积的别墅房源，光是整改装修就需要一大笔费用，且大多别墅地处郊区，周边配套欠缺，生活不太方便。
降价3500万抛售！南京这些法拍别墅，纷纷被变卖
我注意到，今年以来，不断有别墅房源被法拍，而这些房源鲜有成交，大多经过两轮法拍后以低于市价一大截的价格进入司法变卖流程。
中山陵里的钟山国际高尔夫一套建筑面积1019㎡，地上两层，地下两层，市值上亿的独栋别墅，早在8月份就以9503万的价格在拍卖，流拍后又以总价7603万二拍，依旧流拍。
如今，该房源正在变卖，比市场价低了3577.8万。
江宁万达府的一套建筑面积为387.57㎡联排别墅在今年8月时，曾以1170万的总价拍卖，但无人买单，最终流拍。
即将于10月9日以936.4万的价格二拍，比1377万的市场价，低了440万。
江宁牧龙原墅的一套建筑面积为565.42㎡的独栋别墅在今年8月时，曾以889.49万的总价拍卖，但无人买单，最终流拍，又于9月3日以711.6万的价格二拍，仍然流拍。
目前，该房源也在变卖，比市场价低了559.1万。
买法拍房要注意什么？
法拍房大多在价格上有优势，这也是吸引买房人的因素，但也可能存在一些风险。
大部分人抱着捡漏的心态买法拍房，却不知这其中陷阱不少，问题很多，一个不慎，就会掉入坑中。
首先，部分法拍房的产权存在问题，例如在河西某小区就出现过拍卖三分之一产权的情况，在选择法拍房前，把产权问题弄明白。其次，有些法拍房可能有人居住或在租赁期，这样的情况，拍得之后，可能没办法立刻入住。
另外，一定要考虑税费问题，因为法拍房的税费全是由买方承担，为了避免吃亏，最好在购买前先去税务部门了解一下该房如果要过户需要承担的税费。
其次，有的法拍房可能多年无人居住，欠了多年的水电、物业费，这样的房子如果购买了，你就要承担之前的水、电、物业费，因为办理过户手续，就必须缴清这些费用，那购买成本就大大提高了。
最后，一定要搞清付款要求。拍卖成功后，如果不能按时付尾款，竞买人不仅仅要损失拍卖保证金，还可能要承担重新拍卖造成的损失，所以务必要搞清楚对于付款的要求，是不是要求一次性付款还是可以贷款。
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