365淘房 陈蓓 常说的理论：物质是精神生活的基础，也就是先有柴米油盐，再是风花雪月，消费者因为外部原因，他们可以控制出入电影院、商场购物等场所频次，但针对日常生活而言的社区底商、办公以及刚需住房这三点确实难以拒绝。
而就在今年7月份，南京的“宁九条”横空出世，住房政策缩紧，购房资格审核愈发严格，在这种情况之下，西贝发现后台咨询办公的投资客也明显增多了。
办公投资不算是房产中的主流投资类型，但是好的项目仍然值得一看。
图源：熊伟
河西商务氛围浓厚，商办供应量大
河西板块的商办租售市场巨大，已经入驻的知名企业众多，在一定程度上已经自发形成了集群效应，深得各个企业的青睐，商务市场广阔。
而从整个产业布局上看，第三产业居多，已集聚各类金融及准金融机构超过500家，包括首都银行、永丰银行、华泰证券等，阿里巴巴江苏总部，360智慧科技、滴滴华东总部、腾讯云启（南京）创新基地等，整个板块的商务氛围极其浓厚，这对企业本身来说，也是一种企业形象的升级。
——龙湖时代中心区位图
位于河西CBD的龙湖时代中心，其写字楼的热销情况也正是说明了这点，不仅仅因为河西稳定的商办市场，这个项目本身作为河西新城科技园在售的商办甲级写字楼，其稀缺性也使得销量情况锦上添花。
城东产业园项目众多，人才优势明显
城东产业园项目在所有板块中占据的比率是比较大的，大学城给予的人才优势明显，使得当地科研办公项目兴起。
——金地梧桐里空间配套
典型的案例如金地梧桐里就位于南师大内部区域，在很多配套上是可以直接与校园设施共享的。它的产业定位就是以政府、学校资源为基础，打造以软件信息产业为主导，科技金融、文创设计为辅助的产业生态体系。
——绿地云都会效果图
而城东写字楼部分则更多是依靠商圈辐射和便捷的配套设施，例如位于紫金山板块的项目绿地云都会，其交通位置十分突出，紧邻地铁2号线与4号线的交汇处金马路站，这个位置也是连接城中和仙林片区的沟通枢纽，而未来的紫金山城际铁路站，也将成为城东居民的出行首选，尽管项目还未完全建成，但从工程速度上看也并不久远。
南边有南京南站28万方，北边有南京站10万方，而金马路TOD正好弥补了仙林、城东地区轨道交通的空白，形成了南京高铁网络的铁三角。
城北商办供应量较少，亮点项目值得关注
城北算是南京老城区比较多的板块了，跟城东类似，住房密集，但它在商办供应量上算是比较少的，大部分的项目都是以商、住、办公混合为主。
老城区人口密集，配套上也相对成熟，老鼓楼、中央门板块都是比较典型的，位于中央门板块的电建中储泛悦城市广场商业配套完善，与花样年喜年商场仅一街之隔，公共交通上跟小市地铁站也相距不远，但老板块周边办公项目并不算多，选择量很少。
而城北开辟的新区部分，像鼓楼滨江商务区、燕子矶新城、新玄武都可以算是商务的“后起之秀”，但其特色却并不相同，尽管后期地铁线路将全面跟上日程，可当前仍然要面对着交通配套这个弊端。
鼓楼滨江商务区顾名思义，具有相对浓厚的商务氛围，周边政要机关众多，根据这个特色前去入驻的企业并不在少数，而在整个城北板块，这也是一大优势所在。
总的来说，燕子矶新城以及新玄武板块的商办项目并不多，但万象天地跟星河WORLD无疑是所在区域的核心项目，他们的升值潜力是值得一看的，像这类项目往往也更能受到当地政府的青睐。
——星河WORLD效果示意图
如星河WORLD的项目一楼设有南京首个政企合作的政务大厅，承载片区内企业服务事项的办理，而红山新城招商展示大厅也设立于此，足见南京星河WORLD在板块内封面级别的地位，可以说是红山新城的“门面担当”，彰显政府对这一项目的高度重视。
江宁地大物博，供应量大，选择性多
江宁的板块面积是整个南京最大的，跟住宅不同，百家湖、九龙湖、上秦淮等区域内都有着较为充足的商办供应量，且配套等相关设施上也十分便捷。
融汇时代中心、中海龙湾U-LIVE、武夷商城凌云阁、银城INC中心都位于百家湖商圈，处于江宁的核心位置，它们在寸土寸金的百家湖，办公地产的整体区位优势也同样突出。
对于投资客而言，这样的场面无疑是有利的，群雄争鹿，受益的是消费者。
——融汇时代中心鸟瞰图
值得一提的是，融汇时代中心位于江宁CBD百家湖正核，双龙大道和天元路交汇处，是中心的中心，虽然百家湖商圈的供应量是比较稳定的，但正核心的房源仍然稀少。
——武夷商城凌云阁航拍图
而武夷商城凌云阁位于宏运大道1818号，是标准的地铁上盖房源，一站到达南京南站，三站到达百家湖，同时享有两大商圈加持。
江北新兴板块，后期势头强劲
浓厚的商务氛围离不开知名企业的入驻，它们就像是三次元的招商广告，自带光环，无声的去吸引着更多的办公群体，优质企业入驻除了要看项目的配套设施之外，政策支持也十分关键。
在南京，经过官方盖章的四个核心商圈：南京南商圈、新街口商圈、江北商圈以及河西商圈，背靠大树好乘凉，很多办公项目的建立就是瞄准了这四个核心商圈给予的潜力和政策便捷。
——江北核心区工地夜景图
——桥北航拍图
说到目前的投资热地，是肯定逃不过江北的，不管商业还是住宅，势头都正猛，尽管目前的商务并不成熟，但画的饼足够大、添的锤也足够实。
以科学城为例，2019年开园至今不到两年的时间，台积电、上汽、清华紫光已落户，华为云、百度、中科曙光等众多众多世界500强产业陆续入驻。
城南商务氛围较好，交通优势明显
除去“老鼓楼”，南京的“老城南”作为“老商圈”同样有着扎实的经济基础，而后期经济规划的定位却高于“鼓楼”，作为南京主城南部的市级商业中心和枢纽型商业中心而发挥商务功能，按照规划，南京南站将被打造成为继新街口、河西之后的第三大城市核心区，且这三个中心的框架已经成为南京若干年后的一个总体框架。
——绿地城际空间站效果图
南京南站凭借其得天独厚的交通位置占据核心，无疑是众多投资者着力所追捧的对象，而绿地城际空间站、复地中心、瀚瑞中心、都荟天地项目皆定位在此。
城中为成熟板块，供应量小，但商务氛围浓厚
办公投资在整个房产投资上很少占据着主流地位，因为商务对区域的要求很高，在经济比较发达的地方，“办公”甚至能说是普遍刚需，比如香港中环、伦敦西区等，而在普通城市或者地区是没有多少市场需求的，放在南京，目前比较典型的位置就是城中，城中的土地稀缺，商务供应量也同样不多。
——位于新街口商圈核心位置的德基广场写字楼就坐落在城市正核心（图源：豆干sir）
正如曼哈顿之于纽约，新街口在南京的地位毋庸置疑，商业发展成熟、消费力量强劲，无论是从配套基础还是商务氛围，办公条件都是极其优越的。
核心区的办公楼是自然发光体，不用多做宣传，客群也会一拥而上，在经济发达的核心区域，是商业地产里难得一见的卖方市场。
写字楼的客户群大多数来自各行企业，而好的区域往往会吸引优质的企业入驻，跟其他性质的房产种类一样，一般入手之后将会是3种方式处理：自用、租赁、转手。
办公多以长期投资为主，大部分客群选择的也是前两者。
1、自用，其实跟投资相关不大，同时充当甲方乙方，本身就是作为经营使用，不用太过担心写字楼持续性收益问题。
2、租赁，对比住宅、商铺性质的租赁周期，写字楼的租赁更具稳定性，企业入驻之后将会是长期性的，自然收益上也是更具稳定性。这方面需要更为谨慎地去选择。
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