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超7万/㎡,南京这家学区房成绩不突出房价却很高,原因..

来源:365淘房 2020-08-17 19:13

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关于南京名小格局,9字真经:拉力琅,芳银金,南北游。

拉力琅,名声最盛,芳小也雄踞一线。银即是银城小学,金为金陵汇文小学。

南是南师附小,北是北京东路小学,游为“游府西街小学”。

这9家学校是南京老城区鼓楼玄武秦淮最具代表的小学,也是近年来学区房最为火热,家长们最优先考虑的学校。

其中,在教育优势并不突出的秦淮区,游府西街小学极其抢眼,虽然在每年的冲外榜单上并不占优势,但却家长们却格外钟情于这所学校,在社群内和后台的呼声特别高。

据365二手房统计,7月游府西街小学学区房挂牌均价为76997元/㎡,环比上涨7.01%,紧跟拉力琅。

其实施教区内有些单室套户型单价已近10万/㎡,我和中介以及家长们交流后得知,学校如此受欢迎原因有以下几点:

1、游小对口的初中是钟英中学,妥妥的双学区,游小+钟英,也算是仅次拉力琅+29和汇文双学区之后的顶配了;

2、秦淮整体“鸡血”程度不如鼓楼,在这里,孩子和家长的压力相对小一些,对双职工家庭友好;

3、教师学历普遍较高,师资队伍强大,游小低年级段十分重视素质教育,鼓励孩子发展兴趣特长,全面开花,课外生活丰富;

4、生源多为省市级企事业单位房改房及购买学区房的家长,有足够的金钱和精力投入孩子的教学,家长素质高,层次高;

5、游小师生虽不以冲刺南外为目标,但每年毕业生进玄外、郑外、秦外等其他优质初中人数可观,整体成绩稳定;

6、学校和施教区靠近新街口,生活交通都非常便利。

正是由于这些原因,游小的房价及热度年年升高,价值逐步体现,受到越来越多家庭的青睐。

应广大家长之邀,本期实探就来看看游府西街小学+钟英中学的优质学区房—蔡家花园。

学校信息

学校:游府西街小学

学区范围:游府新村2-17幢、中山东路120-200号(双)、游府西街12-40号、西祠堂巷1-7号(单)、西祠堂巷2-20(双)、延龄巷107-147号(单)、蔡家花园1-10、祠堂巷1-28、延龄巷99-105号(单)。

对应小区:游府新村、蔡家花园、延龄巷、祠堂巷小区、游府西街等

教学情况:2020年南外录取4人

游府西街小学创建于 1911 年,前身是国民游府西街小学,是省教委1980年首批命名的实验小学,连续十六年被评为省市“文明单位”,并荣获“江苏省模范学校”称号。

广泛开展课外兴趣活动,已成为办学特色之一。

“小松树”合唱团多次在全国比赛中获奖。女子体操、排球、乒乓球、航模等项目的成绩,在省市比赛中名列前茅。学生几百幅书画作品选送到美国、加拿大、意大利、墨西哥、日本等国展出并获奖。

施教区范围

小区介绍

1、小区名称蔡家花园

2、地址:秦淮区蔡家花园

3、住宅:约8栋250余户

4、绿化率:30%

5、停车位:人车不分流,无地下停车场

6、竣工日期:1990年,前两年刚出新

蔡家花园小区是新街口周边如广播电台、农行也企事业单位的房改房,小区分为多个组团,有些有大门和门卫管理,有些单独一幢楼,没有管理。

小区前两年刚出新,不管是外立面还是内部道路,都非常整洁,和主城内的老破小学区房区别很明显。

蔡家花园位于游府西街和中山东路中间,就在游府西街小学后门处,与学校一墙之隔,步行约300多米,非常方便。

小区毗邻新街口商圈和大行宫商圈,交通、商业、医疗等等设施发达,这里不多做介绍了,新街口,你们懂得。

小区环境

蔡家花园分为6号院、7号院、8号院、10号院等多个组团,分布在这条小巷两侧。

小区是上世纪90年代建成,经过出新后,现在面貌已完全不同。

真石漆外立面,空调外机遮挡,统一的防盗窗和晾衣架,谈不上是多好的房子,但非常统一整齐,绝对不是印象中的老破小。

蔡家花园3号,是一个小组团院子,院内共两栋楼。

这个小院虽没有出新,但地面干净,目测顶多停放1-2辆汽车。

非机动车有序停放,车棚带插座,可为电动车充电。

小院的2号楼成功吸引了我的注意,这栋楼共6层,只有1个单元,一层4户,中间是天井,中间两户是不通透户型。

这不就是现在的高层商品房住宅嘛!

各家的厨房对着天井,油烟味挺大。

上到2楼,天井是这样的。还真是栋挺有意思的建筑呢。

蔡家花园10号也是一个组团,里面有3栋楼,小院全部出新,内部有停车位,也有绿化。

车位不多,车辆停放整齐有序,绿化覆盖不高,看起来像出新后的补种。

抬头就能看见新街口。

房价走势平稳,小户型被认可

我在365淘房二手房频道看到,蔡家花园小区目前均价70569元/㎡

小区户型各异,从30㎡的单室套到70-80㎡的两室户型到110㎡的三房都有,目前小区在售房源不多,成交也不多。

链接网上展示的18年和20年的两套成交房源,单价相差不大。

再看挂牌价,60㎡两房的小户型是目前出货量最多的,单价7.5万+/㎡。

80多㎡三房的单价6.5万左右/㎡。

110多㎡三房的单价5.5万左右/㎡。

面积对应的价差非常明显。

蔡家花园小区的优势十分明显,小区环境好,离学校近,户型选择多。

并且小区不临主干道,可谓是闹中取静。

我从中介处了解到,小区内也有150-160㎡的大户型,这样的户型适合二胎家庭,从幼儿园-初中全部解决,孩子如果高中也在市区,那么真的要住很久。

另外这里是双学区,两所学校在秦淮区算是No1,60㎡的小户型很受欢迎。

写在最后

和前些年不同,这两年的学区房市场不再是鼓楼一马当先。

很多觉得鼓楼学校价格高压力大的家长都会转投秦淮区和玄武区。

玄武的两大名校南师附小和北京东路小学都是单学区,所以游小优势更为突出。

游府西街小学和钟英中学的成绩及升学率一直都非常稳定,学区房价每年都有一定的涨幅。

有家长认为,不必过分迷信鼓楼教育,不必过分迷信南外,小学阶段不要给父母和孩子过大的压力,培养良好的思维能力和学习习惯更重要,求学路漫漫,保存实力,厚积薄发,离开鼓楼也有好学校。

你怎么看?

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