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破4万!江北多个小区成交价破纪录!但这三类房子仍艰难

来源:365淘房 2020-08-03 20:43

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365淘房 李小芳 和天气的升温貌似保持着同节奏,近期,我发现以核心区的二手房为代表,江北最近不少小区房价呈上扬趋势,多个小区二手房成交单价创新高,打破此前记录。

核心区、白马路、桥北···江北多个小区二手房成交单价破纪录

1、华润国际社区

两个月前,安家江北曾经报道过华润国际社区成交了一套毛坯房源,成交单价达到39169元/㎡,打破了小区标准户型毛坯房源成交记录。(原文链接:惊呆:毛坯破4万/平!华润国际社区成交价破纪录!

令人惊讶的是,短短不到两个月,这个记录被打破。就在7月中旬,华润国际社区成交了一套89㎡的低楼层毛坯房源,总价369万,均价高达41461元/㎡,相比两个月前的那套房源,单价上涨了2292元/㎡

更值得注意的是,这套房源仅带看过1次,成交周期仅用了7天,十分迅速。

除了这套房源外,华润国际社区7月还成交了一套89㎡的精装房源,总价373万,均价41789元/㎡,这也是目前华润国际社区成交单价最高的一套房源,打破了华润国际社区的成交记录!

值得关注的是,这套房源的周交周期同样非常短,仅用时18天,期间卖家调价5次,降价9万。

中介告诉我,华润国际社区的小户型目前单价基本已经坐稳40000元/㎡,精装修的话总价基本都在390-400万。目前业主报价越来越高,这也和现在江北核心区火热的新房市场有关,很多想入手核心区但是又摇不到号的人都来看二手房了,近期带看量明显增加。

2、旭辉银城白马澜山

除了核心区外,江北不少板块的二手房市场也在暗流涌动,多个小区二手房成交价创新高。

位于江浦白马路板块的旭辉银城白马澜山6月成交了一套86.67㎡的精装房源,总价320万,成交单价高达36922元/㎡,着实让人大吃一惊。

我向中介了解了下,这套房源户型比较特殊,为复式结构,而且是边户,得房率高达100%,这也是单价如此之高的主要原因。

这套房源320万的成交价为卖家的净得价,卖家配合满两年过户,除此之外,买家还须缴纳个税和契税。对于此套房源成交价如此高的原因,中介则表示,目前小区同户型的毛坯成交价都在300万左右,这套又是精装修,这个价格还是正常的。

3、大华锦绣华城阅江山

作为此前桥北知名的倒挂盘,大华锦绣华城阅江山组团7月新成交了一套96㎡的房源,总价283万,成交单价高达29459元/㎡,打破了小区的二手房成交单价记录。

整个成交过程还是比较波折的,成交周期长达近7个月,期间带看10次,调价3次,总价下降3万。

据中介介绍,这套总价283万的房源为低楼层边户房源,精装,卖家的装修比较好,满2年,包含税费,因此价格比较高。中介告诉我,阅江山组团由于小区房龄比较新,环境好,因此价格也是要高出大华锦绣华城其他组团的。

4、金地格林格林

昨天安家江北的二条稿件中提到了金地格林格林最新成交的一套精装房源,总价248万,单价29381元/㎡,是目前该小区成交单价最高的一套房源。

我的同事也向中介了解了,这套房源其实是不满二的,成交价包含税费,房主净得价为225万买家花了20多万的税费,不过实际上这套房源成交单价的确也达到了2.67万/㎡。

由于学区利好的加持,金地格林格林的二手房价一直在持续走高,小区的入住率不是很高,有不少都是投资客。

中介表示,现在小区二手房价挂出3万/㎡的大有人在,很多业主也不是诚心卖,只是挂出来试个水,大部分都认为后面受学区刺激,房价还会进一步上涨。

金地格林格林2019年至今每月挂牌均价↓↓

除了以上单列出的4个小区之外,今年江北直管区各板块二手房成交价是屡屡突破成交价记录,核心区、顶山、大厂、桥北,一大批小区的最高成交价都刷新纪录:

保利西江月一套87㎡的精装房,7月以318万的总价成交,单价达到36162元/㎡;

世茂荣里高层的二手房,成交均价最高达31124元/㎡;

桥北大华锦绣华城香鸢美颂,一套75㎡的二手房,以单价40534元/㎡成交;

正荣润江城,一套106㎡的二手房,精装成交单价高达46852元/㎡;

高新亚泰山语湖,一套87.15㎡的三房,成交单价达到了32703元/㎡;

……

冷热不均,分化明显!江北这3类二手房仍然处境艰难

不可否认,今年江北的二手房市场热度整体呈上升趋势,二手房整体的价格也呈小幅上涨趋势。但是,以上这一连串的破纪录数字并不能代表江北的二手房市场就一片繁荣,区域分化、差异仍旧存在。

一、业主惜售,热门板块已逐步成为“卖方市场”

作为江北最热门的板块核心区,也是今年江北二手房价上涨最明显的区域,虽然多家新盘上市,但是新房价格上涨,首付提高,摇号中签率太低,导致部分客源摇号无果之后转向二手房市场,再加上核心区本身的高规划高起点,大量的利好以及学区规划都还未落地,二手房市场的愈来愈热反而加强了业主的信心。

目前核心区以华润国际社区、保利西江月为代表的小区,业主反而更加惜售,坐等下一个升值点,因此核心区目前只要是业主诚心出售、价格合理的房源,成交周期都很短,参考以上两套4万/㎡+成交的华润国际社区即可得知。

核心区的二手房市场已逐步变为“卖方市场”,惜售也成了买房群网友经常讨论的话题。

二、“冰火两重天”,江北这3类二手房仍然处境艰难

①片区新房量特别大地段却不占优势的房子

以江浦尤其是雨山路片区为例,一方面,新房供应量非常大,一些地段和开发商品牌等都不占优势的小区,如北江锦城等相对来说带看量相对从前少了不少。二手房和新房库存都不低,这种情况下,若二手房无地铁、学区等硬通货傍身,成交非常艰难。

②体量大的超级

在查看江北二手房近期成交量的时候我们发现,桥北的天润城、威尼斯水城两大超级大盘成交量都比较大。那这是否意味着天润城和威尼斯水城的二手房不存在成交困难的情况?

事实并非如此,我在三六五二手房上查询到,威尼斯水城目前二手房总挂牌达到1477套、天润城二手房总挂牌量达到了1632套。换句话说,这两家超级大盘的成交量占总挂牌量的比例非常小。

挂牌量如此之大,买房人面临的选择更多了,一批没有特色,位置、装修和楼层相对差一些的房源若不能合理控制报价,成交周期会非常长。

配套及规划跟不上房价的房源

买二手房的客群大部分仍旧是以自住人群为主,相对新房,这部分人群会更加看重房源的配套设施是否方便。江北一些区域,如老山以北等区域,规划和配套无法支撑二手房房价,大批二手房小区空置。

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