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方山6盘PK!总价约240万起!刚需、改善怎么选?

来源:365淘房 2020-07-30 19:57

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365淘房 姜娇 最近,安家在江宁后台收到网友提问:手握300万,在大学城怎么选?

上半年,江宁两大热盘五矿澜悦栖原、云逸都荟花园均已收官。如今,上秦淮仅存高层葛洲坝融创紫郡府迟迟不开,九龙湖金隅紫京云筑放风4万/㎡,两大楼盘关注度高但均以大户型为主,这让许多刚需、刚改望而却步。 

6月以来,沉寂3年之久的方山大学城板块价值逐渐被唤醒。区域内新盘接连面世,土拍火热,品牌房企加速进驻。小小的方山板块已集聚8家楼盘,其中6盘今年上市,房价突破3万/㎡,江宁刚改主阵地就在这里。

(大学城航拍图)


方山大学城位于江南主城板块之内,是继江宁原核心发展饱和后的房地产价值承接板块,经过多年发展,区域内交通、学校、商业、自然资源等配套越发成熟,区域科技创新优势凸显,创新企业集聚,片区宜居度高,这里江宁下半年热度最高的板块。

 

(方山6盘区位图)

 

对于已经面世的6盘,主要分为3组,方山北部两盘,方山商圈旁两盘,方山南两盘。接下来,我将由面到点,深入分析这些楼盘区位与产品差异,让各位买房人能够更加快速选择到适合自己的房子


 

一、方山北两盘(联发翡翠方山、樾山林语),定位改善

 

方山北部两大低密盘联发翡翠方山和樾山林语,定位改善,但两者竞争较小。联发翡翠方山打造纯叠墅,建筑面积约141-241㎡,总价460-700万,面向高端改善客群。其竞品主要是九龙湖、上秦淮叠墅,翡翠方山优势在于价格略低。相比于九龙湖的弘阳九龙湖G57、上秦淮的银城旭辉上淮泊悦府,项目区位条件弱些,所以方山本地人买得多。


 

(5月航拍照)

 

樾山林语打造123㎡起步的5-6层低密度多层,除了底跃,其余房源总价约410-510万。竞品是上秦淮低密度多层碧桂园泊云间和融信秦尚栖庭。和其它两盘比,樾山林语均价略低,带精装修(有地暖、中央空调)。


总价比碧桂园泊云间低些,入手门槛比融信秦尚栖庭(最小103㎡)要高。从首开现场来看,入手的多是九龙湖、科学园、大学城等周边板块改善客。而上秦淮由于板块含金量稍高,有些市区改善客也会考虑。


(沙盘图)

 

方山北距科学园、百家湖等江宁核心板块比较近,去百家湖商圈也比较快。周边没有地铁,但有天印天印大道、天元路、绕城高速、龙眠大道等主干道环伺,自驾出行比较方便。

 

两大楼盘就在方山脚下,附近都是依方山而造的别墅区如五矿·九玺台,加州城、景枫你山等,圈层高端、环境资源突出。

 

樾山林语将配建2.3万方商业,加上周边社区商业,虽然离文鼎广场有些距离,日常消费完全能满足。联发翡翠方山配建一个公办幼儿园,未来孩子上学步行即达。


(方山风景区)

 

总结:联发翡翠方山打造现房叠墅、总价460-700万,拿房时间早,适合喜爱叠墅的高端改善客入手。樾山林语打造低密度低密度多层,预算410-510万就能入手,适合周边改善客。两家楼盘均打造稀缺山景房,商业配套稍弱,出行主要靠自驾,但环境优美、房子舒适度高。


二、方山商圈两盘(美的建发润锦园、凤溪苑),定位刚改、改善

 

美的建发润锦园和凤溪苑,都是高价地,前者需要现房销售,后者地价2万/㎡出头,占据方山商圈、地铁优势,关注度非常高。


(美的建发润锦园航拍图)

 

美的建发润锦园打造6栋小高层,仅500多户,具有现房优势,可实景看房,交付时间短。建筑面积约90-140㎡,面向客群比较广,从周边老师、地缘居民,到地铁沿线工作的年轻人都会考虑这里。目前样板示范区已经公开,内部新中式园林景观,古朴美丽。项目放风价3.2万/㎡,总价280万起,比区域内其它高层价格预计要高些。摇号盘,能不能摇中看运气。


 

 

 

 

(现房实景图)

 

附近另一家新盘凤溪苑由江宁城建开发,打造24层高层、期房,这一点不比润锦园18层的现房。江宁城建打造过江宁许多安置房和城建工程,凤溪苑是其首家商品房项目,操盘能力如何,有待考验。据知情人士透露,凤溪苑最快年底上市,由于工程进度一直不紧不慢,能不能上市不能保证。可以确定的是,就冲其优质地段,未来不愁卖。


(江宁城建大学城G27航拍图)

(效果图)

 

两家楼盘近1号线南京交院站、文鼎广场、龙湖新壹城,地处方山大学城繁华地带,区域内有江宁体育中心、南京晓庄实验小学、东方龙湖湾幼儿园,配套齐全,居住氛围浓厚,占据区位优势。


 

(江宁体育中心)

总结:方山商圈两家楼盘,区位条件突出,上市不愁卖。凤溪苑最快年底上市,打造高层。润锦园8月上市,预算300万-500万左右的刚改客户可以考虑。 


二、方山南两盘(山和宸园五矿澜悦溪山),定位刚需、刚改

 


7月,远洋、中海分别以触顶价拿下方山南两大宅地,土拍火热,知名房企争相进驻,加上周边大量待拍地块,方山南已然成为方山未来发展重心。山和宸园五矿澜悦溪山择址方山南,两大楼盘正面交战,产品各有千秋。


 

 

(方山南规划图)


山和宸园打造区位内唯一毛坯房,最小89㎡,放风2.7万/㎡,总价预计240万/㎡,价格非常诱人。当下江宁250万左右的楼盘,多数都在禄口,连青龙山新城也只有小面积可选,整个大学城仅山和宸园一家。毛坯房在装修风格上可以发挥的空间更大,可能入住时间没有精装房快。


 

 

 

建筑面积约89㎡:三室两厅一卫

 

89㎡样板间实景图如下:

玄关

 

餐厅

 

客、餐厅

 

主卧

 

南向次卧

 

北向次卧

 

卫生间

 

 

 

不同的是,五矿澜悦溪山打造精装房,带新风、地暖、中央空调,放风3.1万/㎡,面积段和山和宸园差不多。央企五矿深耕方山多年,其打造南京首家楼盘就是方山的东方龙湖湾,已经收官的江宁红盘五矿澜悦栖原也是出自五矿之手,品牌实力雄厚。精装房省时省力,又是品牌房企定制,精装修标准高,品质有保障。

 

 

建筑面积约96㎡:三房两厅一卫

 

96㎡样板间实景图如下:

 

入户玄关处

客、餐厅

阳台

厨房

南向大次卧

 

主卧

区域内已有齐武路初级中学、齐武路小学,南外方山分校,教育资源丰富。楼盘旁还有江宁城建G99商业地块,将建大型商业,加上周边社区商业,日常消费均可结局。项目离地铁比较远,出行以自驾为主。

 

总结:两大盘适合在方山及其周边工作的刚需、刚改客户,平时自驾上下班。预算低一些,不着急入住的选山和宸园毛坯房。预算高些,喜欢精装修的可以选择五矿澜悦溪山。

 

对比完方山这6大楼盘,你想选择哪一个呢?哪家楼盘最值得入手呢?欢迎留言讨论。

近期热盘:中海龙湾U-LIVE中海云麓公馆 中南上悦花苑 蓝天慧融花园朗诗玲珑郡

 

近期开盘:  葛洲坝融创紫郡府 龙湖水晶郦城融信秦尚栖庭

 

区域热盘:龙湖春江郦城 樾山林语美的建发润锦园 红豆香江华庭

 

热点新盘:金隅九龙湖G20地块  山和宸园 海玥华府 五矿澜悦溪山

 

其他片区热盘推荐:世茂天誉 苏宁檀悦

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