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青岛新房交付新规征求意见:购房人有权暂缓或拒收房屋

来源:青岛市住房和城乡建设局 2020-07-21 17:32

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关于对《青岛市新建物业(商品房)交付流程指导意见(试行)》公开征求意见的通知

为进一步规范我市新建物业(商品房)交付工作,市住房和城乡建设局起草了《青岛市新建物业(商品房)交付流程指导意见(试行)》。在前期征求各相关部门、各区市主管部门、部分人大代表、政协委员、特约监督员、相关企业等意见并试点的基础上,现通过青岛市住房和城乡建设局网站予以公布,公开征求社会意见。

附件:青岛市新建物业(商品房)交付流程指导意见(试行)(征求意见稿)

一、总则

(一)为进一步规范新建物业(商品房)交付行为,明确新建物业(商品房)交付程序,减少因新建物业(商品房)交付产生的纠纷,切实维护买卖当事人的合法权益,促进房地产市场平稳健康发展,根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市房地产开发经营管理条例》、《建设工程质量管理条例》、《商品房销售管理办法》、《山东省物业管理条例》、《青岛市城市房地产开发经营管理条例》等有关法律法规规定,结合我市实际,制定本指导意见。

(二)本指导意见的新建物业(商品房)交付,包括建设单位与物业服务企业新建物业的交付、建设单位与买受人商品房的交付。

(三)本着平等、自愿原则,建设单位与物业服务企业签订的前期物业服务合同及建设单位与买受人签订的商品房买卖合同是新建物业(商品房)交付及解决相关纠纷的依据。双方签订前期物业服务合同或商品房买卖合同应审慎、全面,对合同示范文本未尽事宜可签订补充条款进行约定,切实维护双方的合法权益。

二、新建物业交付条件及流程

(一)建设单位向物业服务企业交付新建物业应当符合下列条件:

1.生活用水纳入城市公共供水管网,并安装分户计量装置;

2.雨水、污水排放纳入城市雨水、污水排放系统;

3.小区用电纳入城市供电网络,并安装分户计量装置;

4.在城市管道燃气、集中供热主管网覆盖的区域,完成住宅室内、室外燃气、供热管道的敷设且与相应管网连接,并安装燃气分户计量装置和供热分户控制装置;

5.电话通信线、有线电视线和宽带数据传输信息端口敷设到户,安全监控装置及其他安全防范设施设备、信报箱等按规划设计要求配置到位;

6.按照规划要求完成消防供水、消防自动报警装置、消防车通道等共用消防设施建设;

7.小区道路与城市道路或者公路之间有直达的道路相连;

8.按照规划要求完成教育、文化、卫生、人防、体育、邮政、环境卫生、商业网点、物业服务和政务管理等配套建筑及设施建设;

9.按照规划要求完成绿化建设及车库、车位的配置及电动汽车充电基础设施建设;

10.住宅小区分期建设的,已建成的住宅周边场地与施工工地之间设置有效的隔离设施;

11.法律法规规定的其他条件。

(二)建设单位向物业服务企业交付新建物业流程

1.移交资料。建设单位应当于新建物业交付前向物业服务企业移交下列资料:

(1)竣工总平面图,单体建筑、结构、设备竣工图,人防工程、配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;

(2)共用设施设备清单及其安装、使用和维护保养等技术资料;

(3)房屋建筑附属设施工程(供水、供电、供气、供热、通信、有线电视、雨污水、景观、道路等)竣工验收备案资料、准许使用文件或其他相关资料;

(4)物业质量保修文件和物业使用说明文件;

(5)业主名册;

(6)承接查验所必需的其他资料。

建设单位未能全部移交前款所列资料的,应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。

2.承接查验。建设单位与物业服务企业对新建物业共用部位、共用设施设备进行承接查验。程序如下:

(1)确定物业承接查验方案;

(2)移交有关图纸资料;

(3)查验共用部位、共用设施设备;

(4)解决查验发现的问题;

(5)确认现场查验结果;

(6)签订物业承接查验协议。

3.办理交接手续。建设单位应当在物业承接查验协议签订后10日内向物业服务企业移交物业服务用房以及其他物业共用部位、共用设施设备,并办理书面交接手续,完成新建物业交付。

三、新建商品房交付条件及流程

(一)建设单位向买受人交付新建商品房应当符合下列条件:

1.房地产开发项目竣工,依照《建设工程质量管理条例》的规定房屋单体工程验收合格,并取得《房屋建筑工程竣工验收备案表》;完成消防验收或备案;完成人民防空工程竣工验收备案。

适用我市联合验收范围的项目,必须联合验收合格;

2.建设单位与选聘的物业服务企业完成了物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作;

3.供水、供电、供暖、燃气、通信、宽带网络和有线电视等基础设施设备均达到正常使用条件;

4.按规定办理了不动产首次登记;

5.建设单位制定了包含查验整改、应急预案、管理流程、投诉受理等内容的交付工作方案;

6.法律法规规定的其他条件。

(二)建设单位向买受人交付商品房流程

1.建设单位在商品房交付前,依商品房买卖合同约定的方式通知买受人关于交付商品房的时限和注意事项。

2.建设单位在交付商品房项目前,要规范设立总平面示意图、房屋楼栋号标识、行驶方向指引及提(警)示等的标识标牌,字迹、图例应清晰。分期交付的,交付工程与在建工程之间应有明显的、有效的隔离设施,不得合用内部道路。

3.建设单位交付前应当依据商品房买卖合同及相关法律法规规定于项目交付使用前五日内在交房现场醒目位置公示以下资料,公示期限不得少于三十日:

(1)商品房买卖合同约定及法律法规要求的开发项目各项验收合格和投入使用的证明材料,其中申请了联合验收的项目,对已纳入联合验收内容的事项,可以仅公示联合验收结果通知单;

(2)涉及建设工程主要使用功能、结构安全和可能对人体健康产生影响的重要建设工程材料的品牌、型号、产品标准、生产厂家等信息;

(3)商品房面积实测绘报告(供业主本人持身份证查询);

(4)物业服务企业承接查验备案或交接情况;

(5)建设单位受理处理商品房投诉的明确渠道及联系方式;

(6)相关行政主管部门要求的或商品房买卖合同约定公示的其他资料;

4.交付现场办理流程如下:

(1)核实买受人身份:建设单位在向买受人交付商品房时,应当核验买受人身份(包括多个买受人);买受人本人因故不能亲自到场而委托他人或其他组织代为办理的,建设单位应当核验买受人经公证处公证的书面委托、代理人的身份证明;

(2)查验房屋状况:建设单位应当协助买受人或其委托的他人、其他组织现场按照合同约定的范围、标准逐一查验房屋状况,查验双方应当对房屋交接查验情况予以记录。鼓励建设单位提前组织买受人查验房屋状况,提前协商解决发现的问题。

房屋查验应至少包括以下范围:房屋门窗、阳台等部位有无渗漏、开裂现象;房屋墙体是否渗漏、有无裂缝;房屋地面有无空鼓超标及开裂情况;房屋水、电、气能否正常使用(给水、采暖系统带压交付,压力值不低于设计要求);房屋卫生间是否渗漏(交付时蓄水);买卖合同上注明的房屋设施、设备等是否有遗漏,品牌、数量是否相符等。

(3)提供相关资料:建设单位应按规定向买受人提供包括住宅使用说明书和住宅质量保证书在内的商品住宅使用手册及管线分布竣工图(水、强电、弱电、填充墙)等资料以及前期物业服务企业物业服务指南或手册等。

对纳入建筑信息模型(BIM)技术推广应用范围的房屋建筑工程,在交付纸质资料的同时,应当提供数字版(BIM)住宅使用说明书。

(4)确认房屋建筑面积及结算相关费用:建设单位应当与买受人确认房屋建筑面积,并依商品房买卖合同约定结算实测与预测面积差异产生的费用;

(5)收取按合同约定可以提前收取的费用;

(6)办理房屋交接手续。建设单位与买受人办理完前述手续后,应当转交房屋钥匙,并签收房屋交接单,完成商品房的交付。

5.商品房交付过程中存在以下情形的,买受人有权暂缓或拒收房屋,并可选择解除商品房买卖合同:

(1)交付房屋套型与设计图纸不一致或者房屋实测面积超出商品房买卖合同约定的误差范围的;

(2)建设单位擅自变更规划、设计的;

(3)经批准的规划变更、重大设计变更未在法定时限内书面通知买受人的;

(4)依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验主体结构质量不合格的;

(5)法律法规规定的其他情况。

6.房屋因各种事由延期交付的,建设单位应当及时依商品房买卖合同约定方式告知买受人真实情况和正在采取的措施,并保持与买受人的信息沟通。

7.建设单位与买受人办理交房手续的同时,应当按商品房买卖合同约定,为买受人提供相关资料,协助买受人办理新建房屋所有权转移登记。

四、相关责任

(一)前期物业服务合同应当对物业服务内容、服务标准、收费标准、收费方式及收费起始时间、合同终止情形等内容进行约定;商品房买卖合同应当对商品房保修范围、保修期限、保修责任、收房时限、违约责任等权利义务事项进行具体约定。因新建物业(商品房)交付而产生的争议由双方协商或通过法律途径解决。

(二)交付使用时新建物业(商品房)存在质量问题,在保修期内,建设单位应当承担保修责任。建设单位拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由建设单位承担。保修范围内的质量瑕疵问题,不应作为拒绝收房的理由。

(三)已经交付的新建物业(商品房)项目存在下列情形之一的,任何单位或个人可以向辖区住房城乡建设行政主管部门投诉举报;相关利害关系人也可依据商品房买卖合同的有关约定和法律法规的有关规定提起诉讼或申请仲裁:

1.未组织竣工验收,擅自交付使用的;

2.验收不合格,擅自交付使用的;

3.对不合格的建设工程按照合格工程验收的;

4.商品房交付前未按规定进行公示的;

5.未按规定的交付流程交付新建物业(商品房)、损害买受人利益的。

(四)新建物业(商品房)交付中,涉及工程质量、规划或设计变更、公建配套设施、园林、噪音、排污、消防设施、人防工程、物业管理、特种设备、停车场(库)使用管理、广告与合同内容、税收、收费等问题的,买受人可向相应的行政主管部门反映。各行政主管部门必要时可约谈企业相关负责人,切实化解存在的问题。

(五)区(市)住房城乡建设行政主管部门对建设单位未按本意见的要求进行交房资料公示或者未按规定流程交付新建物业(商品房)的,应当纳入信用评价管理体系,予以通报批评、记减信用分等处理并公开曝光,同时将处理结果移送相关部门,依法依规实施联合失信惩戒。

五、附则

(一)其他预售房屋的交付流程,可参照本意见施行。

(二)本意见施行前已经签订前期物业服务合同或商品房买卖合同的项目,按照合同约定的相关规定执行;本意见施行之日尚未签订前期物业服务合同或商品房买卖合同的项目,签订前期物业服务合同或商品房买卖合同时应按照本意见执行。

(三)本意见自2020年月日起施行,有效期年。

关于《青岛市新建物业(商品房)交付流程指导意见(试行)》起草说明

一、起草的背景及目的

新建物业(商品房)交付时,因买卖双方对交付条件、交付流程存在争议产生较多纠纷。当前相关法律法规对新建物业(商品房)交付方面的规定比较宽泛,对于交付条件、交付流程等方面的规定不够明确具体。为规范新建物业(商品房)交付行为,减少交付过程的争议纠纷,切实维护买卖当事人的合法权益,制定了《青岛市新建物业(商品房)交付流程指导意见(试行)》(以下简称《指导意见》)。

二、主要依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》

《城市房地产开发经营管理条例》

《建设工程质量管理条例》

《物业管理条例》

《商品房销售管理办法》

《物业承接查验办法》

《山东省物业管理条例》

《青岛市物业管理条例》

《山东省城市房地产开发经营管理条例》

《青岛市城市房地产开发经营管理条例》

《山东省房地产开发项目竣工验收备案管理办法》

三、起草过程

一是收集资料、多方学习借鉴。一方面学习参考了《成都市预售商品住房交付使用流程监督指导意见》、《上海市新建住宅交付使用许可规定》、《无锡市市区商品房交付使用管理办法》等公开资料。另一方面对国家、山东省、青岛市的相关法律法规规进行了梳理。在上述工作基础上,结合我市实际,形成了《指导意见》初稿。

二是广泛征求意见,先后多轮修改。《指导意见》初稿形成后,进行了多轮研究修改,先后征求了自然资源和规划局、生态环境局、城市管理局、水务管理局、园林和林业局、市场监督管理局、体育局、人防办、行政审批局、通信管理局、水务集团、能源集团、供电公司等相关部门意见;各区市建设、物业主管部门意见;部分人大代表、政协委员意见;住建局特约监督员意见;相关企业意见,同时,于6月30日选取万科未来城项目进行了交付试点,并根据试点情况对《指导意见》进行了修改。在此基础上,现公开征求社会各届意见。

四、主要内容

《指导意见》共五章15大条。第一章总则,共3条,主要明确了指导思想、法律依据及强调合同为解决双方纠纷的根本依据。第二章为新建物业交付条件及流程,共2条,在具体明确建设单位向物业服务企业交付新建物业的条件的同时,明确了向物业服务企业交付流程为:移交资料-承接查验-办理交接手续。第三章新建商品房交付条件及程序,共2条,在具体明确建设单位向物业服务企业交付新建物业的条件的同时,明确了向买受人交付流程为:提前告知-现场准备-公示资料-核实身份--查检房屋--交接资料-结算面积费用-收取其他费用-办理交接手续。此章还特别明确了检房的内容及可以暂缓或拒收房屋的情形。第四章相关责任,共5条,明确了解决交付问题纠纷的总原则为协商或通过法律途径。同时明确了建设单位的保修责任、相关问题投诉、举报途径及行政主管部门对建设单位的约束举措等。第五章附则,共3条,明确了《指导意见》实施的时限等。

《指导意见》从保护买受人利益出发:一是明确了什么样的房子可以交、交什么、怎么交、出了问题怎么办等购房群众最关心的问题,对房屋交付的条件、流程等进行了全面梳理和改革;二是明确了新建商品房交付前必须完成首次登记,保证交房即具备办证条件;三是明确了先验房后交费再收房的交房顺序,避免了因先收后验还是先验后收规定不明而引发的各类纠纷;四是明确了房屋查验的具体内容,减少了房屋查验环节行为的随意性;五是明确了买受人有权暂缓或拒收房屋,并可选择解除商品房买卖合同的情况;六是明确了物业交付必须承接查验,为后续的物业管理服务奠定了良好的管理基础。

《指导意见》特别强调合同是交付及解决相关纠纷的依据和根本遵循,买卖双方签订合同应审慎、全面,对合同示范文本未尽事宜可签订补充条款进行约定。

五、前期征求意见反映的主要问题

一是综合验收备案问题。由于2018年修改的《城市房地产开发经营管理条例》,取消了综合验收备案的规定,因此强制要求综合验收备案已经没有上位法依据,我市同步不再对综合验收备案工作做强制要求。但2019年12月份省住建厅联合6部门下发《山东省房地产开发项目竣工验收备案管理办法》,明确省内各地“均应执行此办法”。因此是否在全市统一要求综合验收备案,在《指导意见》起草过程中争议较大。2020年7月9日,青岛市工程建设项目审批制度改革领导小组《关于印发青岛市建设工程竣工联合验收工作方案的通知》对“我市行政区域内取得建筑工程施工许可证的房屋建筑工程、市政基础设施工程”实行联合验收。为避免加重企业负担,不再要求另行进行综合验收备案,执行省住建厅“联合验收合格即达到竣工综合验收备案要求”。

二是与买收人交接房屋顺序问题。焦点是交费与验房的顺序问题。在征求意见中建设单位希望先交费再验房,但考虑到买受方作为相对弱势一方,为保护其利益,《指导意见》采取了先验房再交费的交房顺序。

三是对买收人恶意拒收房屋问题。在征求意见中,部分企业认为《指导意见》只对企业有约束,没有对恶意买收人的约束及惩罚,希望能有所体现。但经查阅相关法律法规均无此方面的表述,仅在《信访条例》中明确行政部门对信访人有劝阻、批评或者教育的权利。由于没有上位法依据,《指导意见》只能强调依合同协商或通过法律途径解决问题。

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