365淘房 傅秋月 前天，安家在江宁盘点了今年上半年的江宁楼市，39次开盘推出6779套房，有的区域热盘抢不到，有的区域冷盘卖不动，几家欢喜几家愁。（延伸阅读：江宁上半年真实开盘数据曝光！多盘去化堪忧，有区域跳涨7000元/㎡）
货币增发、利率低位运行、市场流动资金充裕等等诸多因素影响下，普通老百姓眼看着放在口袋里的钱不值钱了，很多人理性选房的同时，也有不少人在焦虑中出手。
其实，楼市是一个“政策市”，所以我们没必要过多揣测走势，但我们一定要关注“供应量”这个重要数据，因为哪个市场，也逃不了供求关系。只有掌握了市场供应量，市场需求才有正解。另外，机会是留给有准备的人，对的时间遇到把握住对的楼盘，也很重要。
那么，在接下来的7月下旬到8月，江宁有哪些项目要上市？又有什么看点？哪些楼盘值得把握？安家在江宁本期楼市观察详细解析近期江宁上市量。
爆发！15盘预计8月前入市，纯新盘数量过半！
据统计，江宁近期到8月份预计有15家楼盘约3821套房源入市。
那么这次的上市量有什么看点呢？
1、涉及范围广，选择多。
此次上市量涉及百家湖、上秦淮、大学城、青龙山新城、正方新城和禄口6大板块。从刚需到改善均有选择。
2、8家纯新盘入市抢滩，江宁楼市房价地图将重新改写！
从表格上不难看出，本月江宁欲入市的15盘中有8家纯新盘，分别是百家湖的融汇时代中心；上秦淮的融信秦尚栖庭；大学城的山和宸园、五矿澜悦溪山、美的建发润锦园；禄口的中海云麓公馆、蓝天慧融花园和如意郡。
项目的放风价和此前区域的新房价格相比均有所上涨。上秦淮此前的新房价格在3.15万元/㎡，融信秦尚栖庭放风价3.3万元/㎡；方山大学城此前核心区的新房价格2.83万元/㎡ ，如今新房放风价已过3万元/㎡，美的建发润锦园放风价2.8-3.2万元/㎡；禄口此前新房精装均价1.7万元/㎡左右，如今区域内的新房精装价格直逼2万元/㎡，甚至有些项目毛坯价格已过2万元/㎡！
不得不感叹，时间变迁，沧海桑田，房价易改，工资难变。
3、两大刚需盘或将收官。
有盘首开也有盘收官。正方新城的绿地理想城、荣盛隽峰雅苑近期均有加推计划，其中绿地理想城预计推出最后的收官房源，均价和之前相比欲涨1500元/㎡，而同区域的荣盛隽峰雅苑也计划加推剩其房源。
总体来说这两家楼盘的总价较低，比较适合刚需入手。
4、改善板块小面积房源即将绝迹，起步面积越来越大。
江宁目前的改善板块主要集中在百家湖、九龙湖和上秦淮。
百家湖和九龙湖目前无项目，上秦淮的葛洲坝融创紫郡府预计在7月或8月首开住宅，但是面积较大，全为124㎡的房源，预计均价3.15万元/㎡，入手门槛390.6万。
而同区域的纯新盘融信秦尚栖庭，起步面积103㎡，放风价3.3万元/㎡，入手门槛339.9万。
年内，九龙湖的金隅紫京云筑预计首开，起步建筑面积120㎡；同区域的弘阳悦禧苑，起步面积140㎡。
近期安家江宁，刚需改善该怎么选？
改善：
改善肯定是往配套齐全的地方选择，建议选择上秦淮。
01
葛洲坝融创紫郡府
葛洲坝融创紫郡府预计7月或8月首开5、6、11三栋楼，仅有一种户型，建筑面积124㎡的B2户型。目前仅剩少量下叠在售，建筑面积308㎡，总价1040万起，具体一房一价。
葛洲坝融创紫郡府虽然项目有设备平台，需要业主自己打通；科技住宅，物业费较贵。但是地处上秦淮板块的核心区，对面就是云台山河，享受上秦淮最核心的配套。
02
融信秦尚栖庭
融信秦尚栖庭已经正式公开售楼处及122㎡样板间，南京市官方发布今年3季度各板块上市量中提及融信秦尚栖庭预计7月份开盘，首开楼栋为8、11、15、16号楼，建筑面积103㎡、122㎡，共计80套房源，成品放风价3.3万元/㎡。
虽然融信秦尚栖庭距离目前的秣周东路地铁站，有一定的距离，周边暂无较好的学校。但是项目是低密度低密度多层，居住舒适度高。后期项目周边有宅地待出让。
03
碧桂园泊云间
南京市官方发布今年3季度各板块上市量中提及碧桂园泊云间预计8月加推260套房源，目前仍有少量房源在售，建筑面积125平米、140平米，平墅均价3.3万/㎡，底墅均价2.5万/㎡。
碧桂园泊云间虽然开发商品质一般，但项目位于上秦淮核心区，左邻游府西街小学江宁分校，右邻云台山河；低密度低密度多层。
除了上秦淮外，方山大学城也是改善客可以考虑的区域，适合在附近工作的人或者有改善需求的地缘客。
刚需：
根据工作地点选择合适的项目；例如在南站或者九龙湖上班，建议选择正方新城，预算如果很少，建议选择禄口。
01
绿地理想城
绿地理想城在售毛坯房源，户型建筑面积95、105、110、118㎡，销许均价23000元/㎡。最快8月加推17#收官房源，共计88套毛坯房源，建筑面积95㎡、105㎡，据了解，基本确定涨价5%，按照前期23000元/㎡的价格来算的话，涨价1150元/㎡！
02
荣盛隽峰雅苑
荣盛隽峰雅苑目前在售1、3、5、7#、9-13#低密度多层，4、8、14#高层，其中高层销许均价20603元/㎡，建筑面积88、102㎡；低密度多层均价22969元/㎡，低密度多层户型建筑面积115-178㎡，主力户型115㎡、130㎡。预计8月加推剩余房源。
点评：
正方新城也是近几年在出现在大众视野的项目，整个板块比较靠近上秦淮和禄口，目前二手房仅有银城蓝溪郡一家。
区域规划偏重产业，目前没有形成一个居住群，区域内空地非常多，等宅地出让后，相信会形成居住群，目前区域内有拉萨路小学江宁分校。这两个项目比较适合在区域内工作的买房人入手。（延伸阅读独家航拍：江宁拉小分校9月开学！这些小区孩子可以上）
03
中海云麓公馆
中海云麓公馆首开在即，单价“1”字头，总价155万起！打造建面约80-118㎡，其中95㎡是主力户型，预计9月就能拿房。作为区域首家精工产品，现已公开实景示范区，都是10层左右的低密花园洋楼！
中海云麓公馆有80平的小面积房源；地处禄口生活区，周边配套齐全；现房销售，拿房快且有中海品牌加持。
04
如意郡
如意郡打造的是11栋10层的小高层，建筑面积78㎡、90㎡、108㎡ 。项目由三巽和苏瑞置业共同开发。最快预计7月首开，推一半或者全推。
虽然开发商在南京暂无代表作品，在禄口遍地现房的情况下，期房交付。但是项目有78㎡的小面积房源，90㎡的户型做了4房；较为靠近地铁。
写在最后
不管从上市量的表格来看，还是从未来江宁的储备地块来看，整个江宁的未来是往改善需求倾斜的。
随着改善需求的增加，越来越多的比较成熟的板块房价向3万元/㎡冲，甚至突破3万元/㎡的大关。较有把握的改善板块，例如百家湖、九龙湖和上秦淮，起步面积会越来越大，而一些本是刚改往纯改善板块冲击的区域，例如方山大学城，在价格冲击3万元/㎡的同时，也会同时兼顾刚改的客户，会有小面积房源的户型。
而落户门槛的降低，人才引进数量的增加，也使得江宁不会放弃这些“新南京人”，刚需的购房需求也会进一步增加。
日益攀升的房价，一方面将将刚需逼向更远的板块，这也会加快江宁边缘板块的兴起，会刺激边缘板块土地的出让。另一方面也逼迫刚需增加预算。在现实的逼迫下，我想问一句“刚需还有机会吗？”（BGM：蓝蓝的天空银河里， 有只小白船......）
买房是件大事，希望大家都能够买到适合自己，自己喜欢的房！
近期热盘：中海龙湾U-LIVE中海云麓公馆 中南上悦花苑 蓝天慧融花园朗诗玲珑郡
热点新盘：金隅九龙湖G20地块 山和宸园 海玥华府 五矿澜悦溪山
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