• 365淘房APP下载
    微信扫码一键淘房

预算150万-500万!仙林中心全新购房指南来了!

来源:365淘房 2020-06-16 21:16

手机看资讯

关注微信看猛料

365淘房 潘芸 前几天,小伙伴对我说:身边有同事在看仙林的二手房,后面孩子要上学,家人会来照顾孩子,后期还考虑换房,想问问有没有推荐的小区。

365房博士 您身边的购房专家

365看房团火热报名中 楼市地图+购房手册免费领

单单一句话,包含几个要求:

1、孩子上学,学区要不错;

2、老人过来一起居住,周边配套要方便;

3、后期换房,现在买的二手房保值要强,方便后期出手。

其实这也是大部分刚需购房人普遍的购房需求,而城东仙林板块正好符合这些要求,可惜的是目前区域内仅水沐雍荣府以及大鱼VILLA两家楼盘在售,选择面太窄了,所以仙林中心的二手房自然很受欢迎。

为了帮想要置业仙林的买房人排坑选择,这次借机会,我和我爱我家的刘店长深入沟通后,发现在仙林选择一套“好房子”还真不容易,首先我们从成交量看起。

 

最高超5万元/㎡!仙林中心这些房子受欢迎!>>>40分钟去化约9成!仙林湖热盘今天开抢!上海人为儿买房

01

仙林中心1-5月成交情况

下图是我在某家网站上统计的仙林中心2020年1月至5月成交情况,从成交数量上来看,成交比较多的主要是亚东城、东方天郡、康桥圣菲小区,不过因为疫情,2月并没有看到有成交,3月后,逐渐恢复成交情况。

 

这次表格中统计,我是根据2019年的小区的学区划分情况,以及小区距离最近的地铁站点统计,也从数据中得到颇多隐藏信息,也值得买房人关注。

(数据来源:链家)

这次统计完数据后,我和资深中介深入的聊了一下,如果要在仙林中心选择项目,成交量第一的小区是哪一个、最受欢迎适合自住最推荐哪家、哪些小区适合做刚需跳板等等。

从买房人需求出发,自住为主推荐的小区排序是东方天郡、亚东城、仙龙湾山庄。

 

预算有限,目的是考虑孩子上学,可以考虑性价比高、户型小的小区,推荐康桥圣菲、诚品城。

02

成交量第一

成交量第一:亚东城

在统计周期1月至5月中,成交量最多的小区是亚东城,主要原因是在学区相同情况下,公共交通、商业配套最近。但是成交均价不是最高的小区,什么原因呢?

原因(1):体量大

亚东城分为西区与东区,西区共有22栋,东区共有32栋,两个小区之间隔着仙隐北路,并不是互通的,算下来亚东城小区的体量很大,成交量能排第一这也是原因之一。

如果细看成交数量与成交均价,会发现亚东城东区的成交数量与单价都比亚东城西区更高。

原因(2):配套方便

从位置上来看,小区紧邻仙林大道与地铁2号线,邻街又邻地铁,所以交通上会很便捷,同时也会有较大的噪音干扰。

西区与东区相比,东区更靠近商业体和地铁2号线学则路站,同时东区还自带幼儿园,而且中小学都距离东区更近,孩子上学也会更近一些。所以成交数量与单价,都会比西区更高一些。

原因(3):绿树成荫

 

亚东城首开是在2005年,小区的绿化不错,绿化率达到45%,绿树成荫,但有不少地方草皮已裸露土面,也没有重新种植。

 

再加上已过去10多年了,小区的设施比较斑驳,略显年代感。

关于小区成交最好,但不是推荐的原因,中介也细细分析了。

 

亚东城虽然是成交量最高的小区,但也有一些房源也有些缺点,有些楼栋不是很推荐。

 

部分户型一般:从小区的鸟瞰图可以看出,两个小区中外围楼栋看起来像“筒子楼”,户型并不是方正的,也没有做到南北通透,以及最南面靠近仙林大道的楼栋房源,出售会没那么容易。

 

物业一般:小区的物业是亚东物业,在日常管理维护上还有待改善,这对未来的房价也颇有影响。

 

我在链家网查到1-5月,亚东城东西区的成交情况来看,成交的单价在3万/平-4.2万/平,单价相差较大,小区内的户型选择面也比较多,从统计的数据来看,户型在50-150㎡范围内都有选择。

(数据来源:链家)

 

从统计的数据来看,总价在195万起,单纯买了考虑孩子上学、刚需单纯考虑自住方便都可以选择。

03

非常受欢迎的小区

在我咨询中介比较受欢迎小区、推荐的小区是哪一项目时,对方直接说东方天郡吧。我心里还是有些疑惑,然后向我爱我家店长刘东先生追问到为什么。

“其实来仙林中心,除了看中学区外,很多都是中意仙林的居住环境,人文环境。花上300多万买房的业主,自住对小区的环境要求也比较高,不管是自住享受环境,还是后期转手更容易,东方天郡的确不错。”

客户过来后,我们会带买家到亚东城、东方天郡都逛逛,看中小区环境的、或者考虑低密度多层居舒适的购房者,东方天郡选择的更多。

原因(1):位置较佳

东方天郡同样规划为两个东西区,小区位置很好,没有直接邻地铁与仙林大道,较强的噪音干扰基本消除,直线距离地铁2号线学则路站约600米,走路到地铁站也是心理能接受的范围。

西区的东南面就是亚东商业广场和九霄梦天地。>>>1年半时间赚了100万?城东4大倒挂盘收官,成交价...

西区的北面是南京师范大学-附属实验学校;西区的南面是南京师范大学附属中学仙林学校(初中部);西区内部的东面是爱儿坊东方天郡幼儿园。

可以说教育资源都分布在北面、南面与东面,出小区过一个马路就解决了孩子上学问题,家长和孩子也不用太折腾。西面分布着商业,所以东方天郡小区四周分布着生活需要的、想要的配套都在

东区的北面是香樟园小区,东区的南面是写字楼东区靠近仙林中心最大的商业金鹰湖滨天地,以及在建的苏宁广场。

原因(2):小区物业不错

 

之前我的同事佳佳也去实探过东方天郡小区,大家感受一下小区的环境:

 

东方天郡首开时间在2005年,但是从实探拍下的图片来看,建筑外立面以及小区公共设施都保护的不错。

最开始的设计布局考虑的也比较全面,在小区中央,每到夏天就会开放的游泳池,给业主增添一份清凉。

物业是栖霞物业,物业对小区的整体维护比较花心思,所以东方天郡能被中介和买家称赞,小区也有不少外国人看中这里的居住环境选择居住。

原因(3):产品多态

相比亚东城54栋住宅体量,东方天郡东西区一共打造28栋住宅还是比较适中的,并且东方天郡选择上,高层、低密度多层都有,并不是单一的高层住宅。

东方天郡的缺点主要在户型设计上,小户型设计不通透,居住感不太好。

在网上公布的成交数据来看,1-5月东方天郡成交的户型面积跨度较大,但是单价稳定在3.7万/㎡以上

我发现东方天郡西区1月和4月分别成交了一套小户型,单价相差较大。1月成交的低楼层74.01㎡户型,单价38914元/平,总价共288万;4月成交高楼层户型建筑面积为77.28㎡,单价42702元/平,总价330万。

(数据来源:链家)

不过接待的意向购买的东方天郡买房人不少都是大学老师,更在意居住环境和小区氛围的。

04

预算150万以内,目标上学

亚东城和东方天郡算是单价和总价较高的小区,但是预算在150万左右,并且在意学校,想在仙林置业,有机会吗?

我将这个问题抛给了刘店长,他回道:像这种客户遇到不少,要么是预算有限的刚需,要么只是想让孩子上个不错的学校,而仙林的康桥圣菲就是很好的跳板。

康桥圣菲成交数量较高,学区不错,总价友好,正好是为这两种客群量身定制。

从位置分布图来看,康桥圣菲正好在东方天郡西面、亚东城北面,这是三个小区呈现三角形。所以配套的情况我就不在这里赘述了。

不过店长也强调了一点,康桥圣菲小户型主要分布在最靠近路边的楼栋,有不少南京周边的业主,想让孩子在南京上学,因为预算有限,会选择买入康桥圣菲陪读,孩子上完学后离开。

在统计小区今年1-5月成交情况来看,成交单价位于前列,成交的最高单价50720元/平,因为户型面积较小,所以总价能控制在150万内。

刚需、改善、学区......仙林中心总有你想要的房!

前面说的三个小区:亚东城、东方天郡、康桥圣菲是很具特点的,主要是周边的配套主要的加分项。

为什么说仙林中心可以让不同需求的买房人都能找到,我根据房博士后台,不同需求匹配小区。

1、预算350万以上,自住、在意小区环境和居住舒适度。仙龙湾山庄、东方天郡、高科荣域值得榜上有名。

仙龙湾山庄产品规为低密度多层、别墅、小户型公寓,这种低密度、高绿化的低密度多层设计在整个南京已经属于非常稀缺的产品了

物业公司为银城物业,并且位置与地铁线隔着仙林大道,地铁的噪音已减弱部分。

从小区所处位置可以看出,生活配套上半径一公里内,商业、交通与学校齐全,具有很大的优势。

2、预算300万内,考虑自住和生活便利,兼顾上学。亚东城或诚品城。

了解南京楼市的买房人一定知道,现在南京的新房入手门槛步步上移,去年250万还能选到马群新盘,如今总价300万内,在城东可以选择的新房项目主要在麒麟。

所以在主城还不错的位置,300万内可选择项目逐渐消失。这个群体的刚需买房人,选择面可以放宽至二手房。

仙林中心可以选择的小区是亚东城、或者诚品城。

从统计的成交情况来看,300万内可以选择的户型面积在90平以内。户型相对较小,但是胜在距离商业、地铁更近,户型偏小的自住感稍弱。

考虑学校与自住户型舒适度更高的项目,诚品城可以说是非常适合,在是整个仙林性价比最高的楼盘。

周边建筑分布情况,可以见下图:

交通配套是小区的一大劣势,最近的地铁站是地铁2号线学则路站,驾车需要5公里左右,但是小区门口有138、320、321三路公交车,可以直达地铁站。

写在最后:教育质量优质、人文环境纯粹、低密宜居的仙林,让二手房市场从不缺买房人。

板块能接纳预算有限的刚需,买房做跳板;也有不少别墅,终极改善也能挑到好房子。

最后刘先生说了句:好几年前,仙林中心二手房卖到3万/平的时候,当时认为仙林中心发展差不多到头了,房价也不会有什么变化了。几年后,仙林中心房子卖到4万/㎡时候,才知道有些好房子是不缺客户的,流动性一直都有。

所以,二手房并不是不受欢迎,也不是不值得买。买对房子,才能在出售时脱颖而出,占据优势。

我的同事说:如果仙林再有新房,我铁定要去买,在仙林上了大学,已经爱上这个板块了。仙林的环境和氛围是独一档的存在,虽然在河西上班,但仙林的房子才是真的宜居。

 

如果您对南京楼市感兴趣,欢迎添加东妹微信:xdj-365。如果您有任何房产问题也欢迎咨询,我会给你详细的解答。

返回南京365淘房>>

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换