33盘欲入市,8大纯新盘放风价曝光,江宁房价格局即将改

来源:365淘房 2020-04-05 15:50

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2020年,注定是不平凡的一年,我们经历了疫情,见证了美股熔断,除此之外,我们可能还有机会见证江宁房价格局的改变。<<<江宁一地铁换乘中心年内建成,这些小区业主笑了

2020年江宁33个储备项目预入市!

按照正常的上市节点来计算,我统计了江宁2020年预计入市的项目,足足有33家。

其中住宅大多数集中在九龙湖、方山大学城、禄口和滨江板块,禄口仍然是主力。其中不乏一些关注度非常高的项目,例如弘阳九龙湖G57地块、金隅九龙湖G20地块、上元府等热门改善项目。

去年江宁的土地出让并不多且大多集中在禄口、滨江、谷里这样的刚需板块。<<<劲爆!220万起抢江宁主城精装三房!

从去化和库存来看,禄口的压力是非常大的。禄口市场不管是上市的项目、还是房源的数量都是非常庞大的。除了已挂出的土地,从规划图上看,禄口的宅地占比非常大,未挂的地块数量也非常多。禄口想要真正发展成宜居的新城还需要时间。

从产品类型上来看,禄口市场的产品同质化还是非常严重的,基本相似,除了个别主打改善的项目外,其他均以刚需户型为主。在这个时候,开发商口碑、品质、户型等都是置业者对比的标准。

那么禄口楼市的现状对开发商、置业者有什么影响呢?

从开发商的角度来说,同质化的产品多意味着竞争压力非常大。

从禄口的房源储备量来看,禄口开发商的压力远比其他板块的压力来的大。

这样就要求开发商在产品上下功夫,得产品优势者才是禄口区域的佼佼者;不仅如此,开发商更需要做好后期交付的业主维护,其中包括物业等方面。

从二手房市场来看,禄口未来的二手房数量也会非常庞大,那么什么样的房子会好出手?品牌好、产品好、物业好!这才是优势。

从置业者角度来说,我觉得对于置业者是一件好事,尤其是刚需置业者。

一个区域内新房项目多,产品类型相似,房源量多,置业者可选择的余地非常大。而禄口的户型以刚需为主,这是南京为数不多属于南京六大主城区、价格不高、选择面还广的区域。虽然目前板块的价格已然上涨,但是总价大约在160万起,对于刚需上车来说总价还是非常友好的。

除了开发商的压力,政府的压力也不小,禄口的规划着实不错,但是如何快速实施是个问题。禄口新城整体来说属于“新城新建”,难度会比拆迁重建小,但究竟如何将规划落实?这个问题刻不容缓。

规划利好的落地在一定程度上会影响后期土地的出让,如若规划不能尽快实施,后期土地出让的压力会非常大。

除了规划的落地,谁来买的问题也是需要考虑的,目前禄口的人口和房源可以说是处于一个平衡的阶段。如何供不应求?禄口需要大量的产业来引进人才,这样才能加快禄口房源的去化。 

8大纯新盘放风价曝光,江宁楼市房价格局即将改写!

我整理了一下江宁有放风价项目的纯新盘,一共8家,分别位于百家湖、九龙湖、方山大学城、禄口和滨江。有4个重点,我想特别提出来说一下。

1、放风价基本超过2万元/㎡。

从表格中不难发现,虽然这9家纯新盘处于不同的小板块,但是不管是刚需板块还是改善板块,放风价均超过了2万元/㎡。这意味着,不管是刚需还是改善,买房的资金都得上涨,这对大家来说并不是个好消息。

2、江宁有盘放风价已达4万元/㎡且面积较大。

九龙湖的改善盘弘阳九龙湖G57地块及金隅九龙湖G20地块拿地时的放风价为4万元/㎡,但也有消息表示金隅九龙湖G20的放风价并没有这么高,放风价为3.5万元/㎡,但这个价格和前期的房源相比还是上涨了很多。

不仅放风价上涨了,这两个项目的户型并不刚需。

弘阳九龙湖G57地块未来将打造27栋5层住宅。后期将由弘阳操盘,金地已退出。据知情人士透露,5层住宅将打造叠加以及大平层产品。1-4层打造上叠、下叠,5层两间打通打造大平层产品。大平层顾名思义要“大”。

金隅九龙湖G20地块的户型面积段据消息称为120㎡、140㎡、170㎡。

这意味着2020年刚需已经无法靠小面积房源总价低的优势入驻九龙湖了。

3、刚需、刚改板块放风价的跳跃。

提到刚需板块就不得不提滨江,自2017年弘阳禹洲时光印象收官后,滨江正式陷入房荒。随着中北和龙湖的入驻,滨江多盘放风价曝光。中北三盛汝悦铭著放风价1.9-2.1万元/㎡,地王鲁能硅谷公馆放风价2-2.2万元/㎡,这个价格和此前滨江的新房价格相比,涨了7000元/㎡左右。

4、各小板块之间放风价差距缩小。

从放风价来看,江宁小板块之间的差距会逐渐缩小,但这并不是个好事情,这也会导致严重的两极分化,冷热不均。

总结一下,2020年,江宁很多新楼盘都进入交付期,不排除会出现降标、品质缩水的情况,未来这一年,交付即维权的案例将在江宁不断上演。

对于开发商来说,楼盘间的竞争愈发激烈,中小房企少了很多利润,日子会非常难过;另外,蓄客困难还会导致开发商一次次推迟开盘时间,陷入无法回笼资金的恶性循环局面。

2020年,对刚需来说,可能会是痛苦的一年。

江宁2万/㎡以下的楼盘将陆续绝迹,低价楼盘将越来越远。按平均一套房100㎡来算,想在江宁安家,门槛将提升到200-250万元。

刚需一向畏手畏脚,改善客大多不慌不忙,他们一般会根据市场波动,温和入场。不会太激进,多年的涨价教育,使得他们也不会太犹豫。关键看机会和市场引导。

 

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