降15万没人买!核心区投资客信心动摇 二手房价遭冲击

来源:365淘房 2019-12-02 21:50

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江与城推完!中海左岸澜庭推完!江畔都会上城马上公开!润辰府马上首开......江北核心区上市量之大,不少买房人既欢喜又有担忧。

欢喜的是,上市量大,让买入江北核心区的机会不再那么难,担忧的是,上市量这么多,后期会不会影响二手房的成交?最近我做了一次实探,现在分享给大家:

一、核心区已有超17个小区密集分布!未来二手房源量惊人!

那么江北核心区究竟有多少二手房呢?我为大家做了一个比较详实的统计。

▼▼从2014年开始,江北核心区正式有楼盘上市,雅居乐滨江国际不得不提。随后,华润国际社区保利西江月正荣润锦城正荣润江城共同见证核心区高光时刻,这些房源,构筑出目前核心区的现有二手房市场。

▼▼2017年,核心区新一轮的上市量,打破了买房人内心的宁静,扬子江金茂悦绿地海悦两大热门楼盘上市,目前房源还没有交付,不过后期也将是核心区二手房的重要组成部分:

▼▼2019年,核心区上市量及推盘速度会被整个房产市场铭记,2021年下半年的核心区二手房市场将再度爆发:

▼▼ 未来核心区的二手房市场还将新添江畔都会上城润辰府悦辰府、通宇G10地块、中交G12地块、大华G13地块......

所以,面对着如此大批量的二手房体量,买房人的焦虑不是没有理由。后期大批量的二手房上市后,如果卖点上没有优势,势必会影响房源的成交价格、成交周期。当然各个房源的得房率景观及区位、学区、开发商品牌、户型产品、精装标准大不同,也将影响房源的成交情况。好的配套、开发商品牌等内容将是房源在二手房市场上的硬通货。

当然还有买房人向我咨询,开发商在炒作区域时,经常宣称核心区有倒挂,那么核心区的倒挂是普遍现象还是个别楼盘的个别现象呢? 

二、正荣润江城二手房成交单价最高!保利西江月联合涨价又降价!华润成交价3.6万元/㎡......

我在实探核心区二手房市场时,发现,核心区确实存在普遍倒挂。目前来看,正荣润江城的二手房成交单价最高,华润国际社区的性价比最高,最有潜力的是保利西江月。

▼▼先以正荣润江城为例,目前挂牌量超高的一个小区,因为学区优势以及得房率的优势,在整个二手房市场上,其成交价最高,当然不排除有其它中介炒作的成分。但目前正荣润江城的挂牌价及成交单价都在3.8万/㎡甚至4万+元/㎡以上。

当我向他打探该数据是否有水分是,他告诉我他的一个客户就是因为华润没有好学区,最后花了近4万的价格买了正荣润江城自住。

不过,不久前正荣润江城新出了一些工抵房,因为价格更优惠,冲击了现有的正荣润江城二手房市场。不过正荣润江城的挂牌量偏多,成交量比较一般。4万/㎡的房源单价,还是另不少人望而却步的。

▼▼再来看华润国际社区,该名中介告诉我,华润国际社区的成交单价在3.6万元/㎡左右,只要房源低于市面上的挂牌价约5-10万元,就会被秒掉。目前华润国际社区能卖的房源全部集中在一期。

后期等到国际健康城小学、地铁11号线、地铁四号线二期、市民中心等配套全部建成,这里的房源优势才会一下子展露出来。整个小区的挂牌量不高,估计最多20多套。

▼▼目前最有潜力的是保利西江月,房源曾经集体涨价过,不过部分房源后期房价又被调了下来,这个小区的二手房房源所处的位置更靠近研创园和绿水湾湿地公园,约3万的成交价格,和周边新房几乎相同。房源有几栋楼靠高架,交通配套上优势不大,所以有点不温不火。

但该小区周边利好越来越多,青奥体育公园举办国际赛事,使得该小区成为国际体育人士了解江北新区住宅的第一个窗口。此外砂之船等商业纷至沓来,配套越来越齐全,相信会增加该小区的热度。

整体来看,核心区第一代业主都尝到了房价升值带来的甜头。正荣润江城从首开的15000元/㎡,二手房一路上涨到约4万/㎡!华润国际社区也从15000元/㎡上升到36000元/㎡!就连保利西江月也都从17000元/㎡上涨至30000元/㎡!

面对现如今二手房市场房源量越来越多的实际情况,卖家的心态怎么样呢?

三、2019年4月是核心区二手房的高光时刻,目前二手房受新房市场冲击!

已经有不少尝到房产增值甜头的业主卖掉房子去配置其它的房产资源。从华润国际社区能够上市销售二手房后,陆陆续续已有不少房源卖掉,去年的89㎡的房源约290万,今年相同的户型约330万,核心区二手房市场行情一路高涨。

2019年4月,核心区二手房市场是卖家市场!

▼▼这是今年3月份,多家中介带着客户竞买华润国际社区89㎡的三房,卖家报价298万,结果是中介带着买房人就地竞价加价34万,最终以332万成交。

在今年4月,不少买房人都是以这样的价格买下了华润国际社区89㎡的房源,并且房源多为不满两年。

不过,现在这个行情有点变了!并不是什么样的二手房源都会有接盘侠。现在的行情是什么样的呢?

(1)这名中介告诉我,目前华润国际社区并不是所有房源都好卖,随着二手房房源量的增加以及满两年房源的增加,许多房源的优劣一下子变的很明显。

▼▼比如之前有一位业主很傲娇,将自己满两年129㎡的房源,挂了470万,但2个月没卖掉之后主动降价到445万,仍然卖不掉。很大的原因就是房主的房源楼层太低且被太多楼栋遮挡,不占优势。而这套房源楼下的房源因为价格相对合适,就被卖掉了。可见,后期大量上市的二手房将极大的冲击那些没有亮点的同批次房源。

(2)核心区新房开盘对二手房市场有一定的冲击,但二手房没有形成抛房的局面。

中介告诉我,4月他成交了华润国际社区的3套房源,但是后期成交量变少。主要原因就是核心区纯新盘上市量的原因。不过,新房上市量虽然多,但是业主并没有出现抛房的心理。

当我问及现在核心区的挂牌量是不是多时,他告诉我整体挂牌量不算多,比如华润国际社区一共挂牌量就20多套,不少业主最近又不愿意出手了,甚至有些业主想把房子放在手里再捂一捂。

有不少业主认为核心区还有较大的升值空间。这是最近我们小编在跑盘时拍下的核心区施工现场的图片,江北地下空间的建设现场真的超级震撼,不得不说未来很值得期待!

写在最后:从中长期来看,核心区新房还是值得入手的,因为有地铁、交通、中央商务区等等利好配套,但短期内风险比较大,有一些楼盘、二手房甚至都出现有价无市的状态,而且随着二手房房源量的逐渐增加,短期持有风险会越发明显。

至于当下能不能买核心区二手房?买房人可以根据自己的买房需求来研判,着急在核心区自住的,买二手房是必选项!

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