5年涨12000元/㎡!紫东战略影响下的宝华还能买吗?

来源:365淘房 2019-09-07 19:54

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就在今天,安家城东在仙林首望城售楼处举办“南京大东区,发展新纪元——紫东、宝华最新规划及楼市买房机会点分享”置业大课堂活动,一大批买房人到场,售楼处现场十分火爆。

此次的置业分享会我们主要从南京楼市的基本面、紫东地区及宝华地区的规划和楼市发展、仙林首望城的产品介绍三个方面进行。

南京楼市大数据曝光!房价暴跌可能性很小

 

南京楼市近几年有了不小的涨幅,根据链家最新数据,目前二手房均价为28784元/㎡,这个价格在全国都在前十的范围内,而新房市场更加火热。

1、限购以后,新房、二手房成交量明显下滑

365淘房之前做过一些数据统计,2016年南京新房市场出现过热现象;随后,2016-2017年政策频繁出台,包括限购、限贷、限售政策等,政策出台后新房、二手房成交量下滑明显。

到了2018年和2019年,市场经过调整,新房和二手房市场成交进入平稳状态,新房差不多月均5000-6000套之间。

数据来源于网上房地产

2、在限购以后,南京楼市的房价稳中有涨。 

2017年、2018年部分月份涨幅较高,2019年相对平稳。基本上在限购10个月到一年的时间内,月度南京房价上下浮动幅度最低其后的两年,大趋势稳中有涨,也有个别月份“走过山车”。

3、5年时间,南京套均总数上涨120万

2019年上半年全市新房套均均价258万,比2018年巅峰时期的273万稍有回落,置业门槛降低。但2019年上半年与2014年相比,上涨120万,涨幅达到85%。

4、置业门槛不断提高,梯度进一步拉大

南京目前的置业门槛不断提高,主城区置业起步250万,这对于买房人来说不算是一件好事。

同时,置业门槛的梯度也在拉大六合溧水高淳在120万以内,而最高的城中总价竟达到700万以上。我们城东仙林总价段基本在300-400万,也不容小觑。

5、土地市场上愈发平稳

2016年南京万元地成交数量达到了史上最高点,土地市场也进入到最疯狂到时刻。进入2017年后,尤其是下半年,随着现房销售政策的出台,以及新房市场转冷,南京地价开始进入回落的通道,2018年地价全面降温,2019年进入平稳。 

数据来源于网尚研究机构

最后,根据之前得出的数据,安家城东主编庄倩对于房价长远预期表示:

 

①、房价暴跌只是幻想,很有可能涨100%跌20%,最关键是低地价楼盘慢慢收官。

②、地王用时间换空间,80%二手房业主挂牌价,房子预期价格锚定地王

③、目前南京很多高价地赔本赚吆喝,不可长远。

④、国人房子就是家的置业观念,房产永远是资产,拿着现金会更纠结,房子已经成为阶层很难逾越的鸿沟。有产和无产资产相差38倍,租赁不符合国情。

下一个河西,紫东地区?宁镇扬一体化下的宝华加速前进

河西是南京目前发展最成功的一个新城,它经历了10年以上的发展和建设,产城融合基本达到了均衡有机融合的状态。现在的房价现在也基本都在5万/㎡以上,那么在南京下一个河西在哪里呢? 

就今年的政策而言,南京有江北和紫东两大区域拥有这样的潜力,江北新区光环不断,但是它自然障碍大,想脱胎换骨,彻底崛起,是一项更加浩大的工程。

紫东地区就有所不同,这是一个顺应市政府“东部崛起”发展潮流的产物,它将在交通、绿化、公共设施配套等方面率先发力,从而推动紫东地区的产业和人口更加优化植入,并加快提升紫东地区的发展动能。

未来会加快拉抬紫东地区的一些洼地地区,补强发展不足的短板区域,最终推进紫东地区成为一个产业之城、创新之城、文旅之城和生态之城。它是南京未来3-5年重点打造的板块。

紫东地区是提升南京首位度、加速宁镇扬一体化、扩大区域影响的重要城市发展策略,这样就不得不提到宝华了,因为宝华是宁镇扬一体化最大的受益者。 

某中介发图▼

1、宝华目前配套充足,地理位置是最大的优势

宝华距离仙林湖只有一步之遥,它距离新街口仅23公里,比高淳溧水六合等南京市区板块都要近的多,而地理位置也成为它最大的优势

上升到战略层面,它是沪宁城际交通和宁镇扬一体化交通带上的节点之一,是镇江和句容对接南京的“桥头堡”。 

目前,宝华周边的各项生活配套都比较齐全,万达茂、同康医院、以及各类银行、超市、饭店等等,在这里生活是非常方便的。

除此以外,宝华规划中未来将持续增加人口,从现在的11万人左右2020年增加至13.5万人,2035年增加至20万人,人口导入就能够带来配套,同时宝华还着力打造南大创新创业示范园、万城长三角总部经济园等产业园区,这些产业也将满足区域内业主的购房需求。

2、宝华房价受南京整体房价的影响

此前推动宝华房价暴涨的原因是刚性需求的外溢,宝华靠近仙林湖,房价存在明显落差,所以宝华才成了南京刚需和刚投们的主战场。

目前南京仍然在执行严格的限价政策,而宝华房价水涨船高之后,投资门槛越来越高,和南京价差越来越小,财富效应逐渐减退,对刚需和投资客的吸引力都会下降,但是宝华的房价涨跌依旧是受到南京房价的影响。

上图是仙林湖与宝华自2013年起至2019年房价对比,我们能够发现,这两大板块整体趋势而言是基本一致的。

3、宝华房价受供需、地价、配套影响

对于宝华房价还能不能涨还是从几大要素来看——供需关系、地价、配套建设

①供需关系:

价格由价值决定,受供需关系的影响。供需关系,是适用于任何市场的,只要是公开流通的商品,供需关系就能影响价格的表现。目前宝华是“供>求”的情况,但随着后期人口的不断导入,会有一定改善。

②地价:

2017年宝华算上招拍挂和收购,累计出让了几十幅地块,最高楼面地价达到9000多,直接提高了宝华的房价预期。今年这些高价地陆续上市,一方面直接拉高房价;另一方面,是一批高端住宅产品的入市,将整体拉高宝华的产品溢价和板块形象。 

③配套建设:

目前南外仙林宝华小学正在积极洽谈中,后期对于宝华业主来说是一个非常大的利好;宁扬城际线预计今年就能开工,其中东阳街站距离宝华最近,而宁句城际线已于去年12月正式开工,配套都在不断完善中。

▲网传宁扬城际站点位置

通过上面的分析,宝华是有涨价的潜力。对于宝华会不会划进南京这个历史性的问题,我认为:未来宝华单纯划进南京市可能性不大,但是以特别合作区的形式进行部分管辖权的转让这种是非常有可能的。

均价15000元/㎡!仙林首望城复式吸引不少网友关注

随后仙林首望城的康经理向大家进一步介绍了宝华的发展以及未来的楼市走向,其中重点介绍了仙林首望城项目。

仙林首望城处于三山两湖之间,东临宝华山,北接栖霞山,南靠汤山,西有仙林湖,自然环境优越,距离万达茂仅2.3公里,地理位置非常好。

现场的许多网友对首望城的户型非常感兴趣,特别是复式的户型,这在南京这是基本不曾见到的,康经理也向大家介绍,这个复式户型在首望城是非常热销的。

▲网友正在看复式户型 

平层户型图▼

▲建筑面积约88㎡

▲建筑面积约89㎡

▲建筑面积约100㎡

复式户型图▼

100㎡:

117㎡:

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