限购3年!城东发展调整!仙林湖一盘2年涨了1万多元/平

来源:365淘房 2019-08-28 13:29

手机看资讯

关注微信看猛料

365淘房 刘存佳 说到城东房价变迁,我准备从三个方面入手,地价、新盘价、二手房价。

地价是开发商的成本,能看出一个区域是否热门以及业内人士对它的信心;新盘价受市场、政府、开发商三方把控,有一定参考价值;二手房价是最真实反应房价变化的情况,也是咱老百姓最关心的一个问题。

毕竟不管是刚需还是投资,谁都想让自己的房价在手里多跳一跳,钱永远不嫌多。

 

限购后城东土地主市场转向汤山、龙潭!地价、体量双下跌

说到城东地价其实很有意思,因为我们知道,2016年的9月25日,南京市政府出台了主城区新房限购政策。

好巧不巧,就在两天前的9月23日,麒麟、仙林湖、青龙地铁小镇三大地王项目相继问世。

1、2016年城东地王频出,至今未被打破

1、2016年9月23日,融信以达到最高限价的58亿元拿下仙林湖G58地块,溢价率77.9%,楼面地价24957元/㎡,现房销售,一举成为仙林地王;

2、2016年9月23日,新城以达到最高限价的39.8亿拿下麒麟G59地块,楼面地价22459元/㎡,现房销售,一举成为麒麟地王;

3、2016年9月23日,新城以达到最高限价拿下青龙地铁小镇G60地块,楼面地价20069元/㎡,现房销售,一举成为青龙地铁小镇地王。

自此以后,不论是仙林还是麒麟楼面地价都一直未突破融信、新城之前创下的壮举。限购,这个房地产市场调控政策,曾被视为抑制房价上涨的利器。

不论是融信世纪东方还是新保弘天宸,推迟开盘、保本似乎成为理所当然的事。只能说“现房+地王”就预示着开发商不得不割肉让利,坐享其成的是咱们买房人。

2、热门区域土地出让减少,土地市场回归理性

2017-2019年,城东土地市场出让策略出现调整,热门高价板块仙林、麒麟没有宅地出让,青龙地铁小镇宅地出让不多,城东的土地市场向外围扩展,汤山、龙潭板块土地出让面积明显增加,所以楼面地价相较于之前会有一定下降。

与此同时,整个南京大城东的土地出让面积自2017年以后也有了明显的下滑,从2017年的1125003.29㎡到今年的9月之前的746741.84㎡

 

这是限购给楼市从地价上的第一层影响——迅速让城东土地市场降温。

城东部分楼盘房价小幅上涨!整体房价稳定

限购、限价虽然一定程度上抑制住了房价上涨的幅度,但也激发了买房人低价购房的心。

▲城东新盘分布图

1、多个限价盘难抢,楼市冷热分布不均

由于限购的原因,城东整体房价比较稳定,没有大幅上涨或下降,这就导致有些新房价格跟不上二手房价的步伐,也就是我们口中的“倒挂限价盘”。 

去年万达茂加推201套收官住宅,均价2.3万/㎡,共5463组买房人报名,中签率低至3.7%;高科荣境仅剩的最后一栋10号楼88套房源预估至少也有5000人报名,限价鸡腿盘成为买房人眼中的香饽饽。

▲去年万达茂开盘现场

与此同时,楼市的冷热不均也在加剧,这在大城东尤其明显。热门区域的仙林、地铁小镇逢开必罄,稍偏远些的区域售楼处都见不到几个人。

在限购政策下,一家楼盘的置业优势、区域发展前景被买房人无限放大,这也就导致了热门区域买房人挤破头都要来抢一抢情况出现。

这其中最明显的要属仙林了,不论是终极置业(高科紫微堂),还是刚需、改善盘(融信世纪东方、高科荣境)都有非常多的人翘首以盼。

2、今年开始城东多家楼盘小幅上涨

在进入2019年后,不少城东新盘有小幅度上涨,其实这种小幅度的涨价也是符合市场发展规律的,无需惊慌。

1、6月19日,青龙地铁小镇招商正荣东望府拿到9、10号楼共144套房源销许,均价28150元/㎡,相较上次涨价1150元/㎡;

2、7月29日,麒麟熙悦拿到9号楼共132套房源销许,均价30195元/㎡,相较上次涨价1295元/㎡; 

3、8月2日,青龙地铁小镇珑悦加推6号楼共72套房源,均价27650元/㎡,相较上次涨价650元/㎡;

4、8月15日前后,汤山新城碧桂园汤山源著宣布涨价1292元/㎡,精装均价21855元/㎡。 

熙悦涨价通知

这只是我统计的部分城东仙林楼盘信息,扩大到整个南京范围,青龙山国际新城、新玄武、雨山路等多个板块房价有上涨的迹象, 涨幅不大,趋势明显

在限购的这3年里,城东许多热盘可以说是憋坏了,有涨价的底气,没有涨价的勇气。在2019年不少新盘看准时机,不少尾盘翘首以待,盼望着盼望着。

最高涨1万/㎡!仙林湖二手房价不断攀升!

限购三年影响的第3个方面,二手房价格。我们说的二手房价格其实受到很多因素的影响,就我看来,配套、位置和业主的心态是最关键的三点。

①配套包含地铁、商场、学校、超市、菜场等等,有一项利好加一分;

②位置不是绝对的,而是相对的,就好比仙林虽然距离主城远,但是它周边有学校(仙林大学城)、有产业(徐庄软件园),所以对于业主来说也很近;

③业主的心态是关键,配套和位置决定二手房有没有潜力,业主的心态才真正决定是否能涨上去。

由于整个城东片区面积过大,价差也非常明显,所以区域均价不好对比,我以仙林湖为例。

▲仙林湖小区分布示意图

仙林湖发展时间并不短,整体区位土地面积,决定了后期发展长度。从2007年开始,栖霞建设、高科、保利、万科、金地等品牌房企拿下区域地块,星叶枫情水岸、高科荣境、保利项目等一系列项目进入大众视野。

我也统计了2017年9月到2019年8月仙林湖板块二手房挂牌价格的变化情况,南大和园在这两年里竟然涨了10754元/㎡,涨幅高达29.8%。 

仙林湖所有小区全线上涨,涨幅在5.9%-29.8%不等同一个项目同一种产品,价格总会小幅度微涨。有网友调侃道,如果工资没有变化,就相当于工资在降,毕竟物价、房价齐刷刷都上涨了,听起来有一点道理。

限购政策的关键在于调控房价、稳定供求关系,我们从土地供应量和成交价格也能看出,稳定供求关系是非常成功的,土地出让面积在2017年以后有了明显下降。

新房的房价也受到限购等政策的影响在近三年一直保持稳定,但是今年下半年区域新房突破限价,开始有松动的迹象,仙林湖区域的二手房也迎来了小幅上涨。

返回南京365淘房>>

电话:400-8181-365转113839
电话:400-8181-365转141016
电话:400-8181-365转116005
电话:400-8181-365转111845
  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换