震撼数据!南京,在全国算老几?这5年房价走势曝光……

来源:365淘房 2019-07-02 19:01

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下半年即将开局,很多人开始预测下半年走势。在预测之前,回答这个问题之前,我想先解答一个问题,放在全国,南京,你算老几?

我经常收到咨询,南京房价是不是虚高? 南京工资低,房价高,是不是很危险?是不是有泡沫。

我在德科地产看到了一份过去5年全国涨幅最高的前十城市名单。发现北上广居然不完全在这份名单之上。而且也不是涨幅最高的城市。

那是因为2016年10月开始,有史以来最严厉的调控死死按住了一线城市的房价,南京的调控:限购+限贷+限价+限售3年,不可谓不严格,那么在被调控的这几年,南京楼市的表现究竟如何?在全国又是一种什么水准?

南京,你算老几?

1、相比2015 年,2019 年 5 月份新房涨幅最大的城市是西安与合肥,并列第一。南京第5,涨幅超过了上海。前十名单,没有北京和深圳。

◆2015年以来一手住宅累计涨幅TOP10城市 

*数据来源:德科地产根据国家统计局《2019年5月70个大中城市新建商品住宅销售价格指数》整理

2、相比之下,二手住宅的涨幅会更接近市场真实,2015 年以来累计涨幅排名前十的城市,都不是有好几把刷子的城市。南京排名第7,涨幅超过上海。 

◆2015年以来二手住宅累计涨幅TOP10城市 

 **数据来源:德科地产根据根据国家统计局《2019年5月70个大中城市二手住宅销售价格指数》整理

结论: 南京,厚积薄发。房价,当然也是一座城市价值体现的一部分。南京算第几?稳坐全国第6,跻身第5的城市。你对南京还能没有信心? 

 

从这份数据,我们也能看见江苏是唯一有3个城市进入这份名单的省份,分别是南京、徐州、无锡。 而南京的新房和二手房累计涨幅都是名列前十。 

 

南京,虽然不像北上广深那么耀眼,但如果你到南京,你会发现南京的新区规划非常多,核心也多,江北新区、河西新城、南部新城、紫东地区,多核发展的南京,犹如一只八爪鱼,版图还在持续扩张,高瞻远瞩的地铁延伸出去,四面开花,一遍遍刷新老南京对南京的认知。 

 

新南京,很大,雄心勃勃。当然,城市裂变的力量过早的体现在房价涨幅上了,虚火太旺,赌徒太多。 

 

南京值不值这个价?不是由你我说了算,而是5-10年以后新南京人说了算。

 

 

南京,这座城市的发展与房地产的关系是怎样的呢! 看看2018年房地产开发占比南京GDP多少。南京占比是18.4%,全国排名15。

三季度土地预公告中,南京的河西、大校场、江北核心区、紫东地区这些有重大规划利好倾斜,说白了是大家都看好的区域时隔多年也开始大量拿出土地来了,这至少说明一点,大基建永不眠,南京城市建设步子很大。

南京修地铁、发展江北新区,各大重大城建的资金从哪里来?就是你脚下的土地。

2019年上半年楼几大转折 已经预示了半年走势

既然你看好南京的城市红利,那你更应该看看楼市趋势,才不会跌宕起伏的多变楼市变得一头雾水,楼市长期看政策,中期看政策,短期还是看政策。政策看不懂,买房很危险。

一句话就可以总结了2019年上半年:小阳春来得快,去的也快!

春天的楼市,地王起飞,卖房热情高涨,419高层会议后,新一轮调控启动,楼市遭遇大降温。上半年发生了哪些转折呢?

1、抢地拿地刷刷刷!地王飞飞飞

在过去的半年,哪些企业拿地最多?从企业拿地情况看,拿地最多的碧桂园、万科、融创、保利、新城,均超过了500亿,累计高达43家企业拿地超过100亿。

今年的前半年,地市高热的城市似汪洋大海,多个二线城市土地成交溢价率超过了20%。其中最突出的是合肥,前5月的溢价率高达79%,另外南昌、南宁、哈尔滨、厦门、南京、苏州、杭州等城市的土地热度均处于较高水平。

2、调控来了,楼市可以春天,不能盛夏。杀鸡儆猴:苏州西安、限购升级

419高层会议后,“稳房价、稳地价,稳预期”的指示下,银监会高层郭树清对中国楼市高调预警,更是将楼市的悲观面推至风口浪尖。

他说,“必须正视一些地方房地产金融化的问题。历史证明,凡是过度依赖房地产发展经济的国家和地区,最终都要付出沉重代价。靠投资投机房地产来理财的居民和企业,最终都会发现,其实都很不划算。”

结果就是:开发商融资难度增大,土拍熄火,买房人房贷利率上升,买房成本上升。

 

3、楼市预警系统浮出水面:住建部的适时预警、央行的货币闸口管控、银保监会的资金通道监管共同构建起了房地产市场的风险防范机制。

凡是被点名的城市,都意味着已经上了调控黑名单了,你等着。苏州西安调控升级,其他二线城市瑟瑟发抖。

2019年上半年,全国房地产调控政策高达251次!相比2018年上半年房地产调控192次,同比上涨了31%。

4、降价未遂!三四线城市房价撑不住了!

①湖北恩施:一份名为《关于稳定恩施房地产市场价格预警的通知》的文件在网上热传。止跌令背后是三四线城市的现状不乐观。

②江西赣州市:赣县区发布停止特价房销售通知,要求特价房销售前必上报住建局和物价局审批,3月3日起住宅成交单价不得低于该项目2月份同类型商品房成交均价。

③安徽合肥,某楼盘降价6000元/平米,房产局长亲自前往调研,不久,房价便又回涨。

④安徽砀山某楼盘降价后,当地政府组织召开了一次“降价未遂事件”约谈会,停办相关楼盘预售许可证,同时对4家合作银行予以处罚。

⑤安徽芜湖一家楼盘直接降价5千元销售,由原来1万5一平,下降到1万一平,当地住建委立即要求不得降价。

结论:2019年楼市不能有这三种人:疯抢的买房人,杀红眼的地王,大幅降价的求生开发商。不能大涨也不能大跌。

 

下半年楼市这件事将是关键

1、调控:419会议之后苏州和西安先后调控升级,近期,南京大规模的数千套房源上市,不适宜出现过度火爆场面,刺激楼市,否则随时诱发调控升级,这不是不可能的。

2019南京房价,属于维稳式破限价,价格是要破,但是允许涨的范围5-10%,不要过分,把握分寸,南京房价遵循三方都满意原则,开发商想涨,销许批的下来,买房人能接受。所以下半年,房价会在大家都满意的尺度下涨一些。 

2、关键来了!!!!

金融:利率是动态的,楼市过热利率升,经济乏力利率降。 

比如尽管南京各大银行利率上浮15%,但某盘开盘优惠为利率上浮13%,说明一切皆有可能。利率将随着市场温度进行调节。

对于开发商来说,5月以来融资紧张,流入楼市的现金被卡住。但是,今天传来一个大消息:要降准!要降低企业融资难度!对于下半年的楼市而言,这个非常关键!

在大连举行的达沃斯世界经济论坛2019年新领军者年会开幕仪式上,高层发话:为解决中小企业融资难和融资贵问题,要采取定向降准、降准等措施来降低中小企业的实际利率,改善中小企业融资状况,扶持民营经济。

3、新政:杭州、东莞出台新政降温土地市场,抑制房价上涨预期,南京会吗? 

7月3日的土拍将城市下半年楼市的第一个风向标,江北、燕子矶、南部新城等地的6幅纯宅地,好地段好地块,谁将纳宝贝地块入怀?会不会冲破最高限价?

4月的土拍是在楼市小阳春之下,开发商融资闸门尚未关闭,所以区位比较一般的地块,依旧抢的飞起来。

6月,楼市春天戛然而止,开发商账面钱也不够了,对楼市观望情绪渐浓。接连3场土拍很多优质地块都没有像4月那样疯狂,反而大多没有拍到最高限价。理性的土拍,才是市场原本的样子,所以在稳定压倒一切的大局之下,这样的南京,很正确,很安全,很健康。

明天定调!南京下半年首场土拍结局如何?

7月,下半年开局第一场大战,又将如何?我们明天拭目以待。

2019年下半局已经开场,明天的土拍也将定调下半年,土拍影响的是大家的预期,既是开发商对未来南京的信心,也是买房人对各个区域的预期。你觉得明天会破最高限价吗?你觉得明天土拍哪些地块会破最高限价

  

 

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