稳破3万元/㎡,江宁这个板块已抛弃刚需!

来源:365淘房 2019-06-24 18:47

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       365淘房 傅秋月 上周,江宁方山大学城老盘万裕龙庭水岸突领销许,销许均价20700-22500元/㎡。这个价格相比方山大学城现在的价格低了很多,报名人数已过千,具体还是看公证处的消息。365房博士 您身边的购房专家

今天我就带大家回顾一下方山大学城的发展史以及分析万裕龙庭水岸究竟能不能买?

那些年满足刚需梦的方山大学城,如今房价.....

在我的印象中,当年的方山还没有地铁,是一个被戏称为与南京主城区天各一方的区域。当时,方山板块的商品房项目鲜少,仅有零星的楼盘分布。<<<买房人注意!江宁13家楼盘马上开盘!多家楼盘要涨价!

曾经的刚需主战场——方山,究竟是如何一步步地发展,直到如今房价直逼3万的呢?就让我带大家来回顾一下。

那些年的方山,你还记得吗?

2007年,央企五矿地产率先进驻方山大学城,打造了30万方的住宅项目东方龙湖湾,这个涵盖了高层、别墅、公寓房源的大型社区将方山区域的住宅推向全市,五矿央企品牌效应初现。

2010年,保利、天正、骋望先后进驻,打造了保利梧桐语、天正天御溪岸、骋望骊都等项目,在给区域增添人气的同时,品牌房企的集聚效应初露锋芒。同年5月,地铁一号线南延线的开通,使得更多刚需涌入大学城,刚需改善在区域内得到了均衡发展。

2012年,武夷地产在经过多轮角逐后拿下骋望骊都对面的大体量住宅地块,看中的便是其靠近方山毗邻学校的地理位置。目前,在该地块打造的项目——武夷名仕园,目前已收官。

2013年10月,弘阳集团跨江落子,拿下位于方山的2013G70地块,其地价达到了惊人的8326元/㎡,加冕江宁地王。该项目即为弘阳上院

2014年3月,招商和银城拿下邻居地块同时首进方山,并在案名上印上了方山大印,招商方山里PK银城一方山争相为方山代言。

2015年4月,世茂拿下位于方山的2015G05地块,楼面价6373元/㎡。打造成为现在的世茂梦享家,去年收官中签率低至0.6%。

2015年7月,中粮集团摘得位于江宁高新园鹏山路以南、知行路两侧的2015G19地块,面地价为6564元/㎡。在此地块打造的中粮祥云项目今年7月首开,均价达到23520元/㎡,创下了当时方山区域的价格新高,目前已经售罄收官。<<<江宁楼市变天?20家新盘集体入市,颠覆房价格局

2016年1月29日,鲁能经过53轮厮杀击败禹洲、旭辉、碧桂园、重庆东原等实力房企,以总价16.4亿元拿下江宁方山G77地块,地价14153元/㎡,成为方山区域的新地王。在该地块打造的鲁能泰山7号院项目于9月17日首开,均价直逼3万元/㎡,方山无疑迈入了一个新时代。

2016年9月23日,方山G61地块由联发房产拿下,最终楼面价22344元/㎡,案名“联发翡翠方山。同日,五矿方山G57地块被五矿以16.1亿竞得,楼面地价为17059元/㎡,案名五矿澜悦方山”,目前毛坯小高层均价26500元/㎡,叠墅均价29500元/㎡

虽然联发翡翠方山打造纯别墅项目,但过2万元/㎡的房价着实让人大吃一惊。

2017年10月25日,江宁大学城G55地块,商住混合用地,经过81轮竞价,最终被美的以总价12.3亿元拿下,最终楼面价18039元/㎡,将配建1200㎡保障房面积,未来将现房销售。案名“建发美的国宾府”。

2019年6月18日,大学城G27地块,二类居住用地,面积19127.19㎡,起拍价6.8亿元。美的、新希望、保利、大悦城、融侨、龙湖、大发&三巽、合景泰富、海信、碧桂园、德信、中北等13家房企抢地。经过21轮竞拍,被江宁城建集团 ,以总价8.8亿拿下,楼面地价为20003元/㎡。 

这也意味着,方山住宅地块楼面价破2,未来房价究竟是如何的走向?我们拭目以待。

从房价来看,方山大学城已然脱离刚需,成为改善板块了。

当年进驻方山的楼盘,现在卖什么价?

从图表中不难看出方山大学城的房价发展惊人,一些小区的二手房挂牌均价已经超过3万元/㎡。

方山这些楼盘价格的变化,一方面反映了方山楼市翻天覆地的改变,另一方面也可以窥探出方山板块综合实力的提高。

这也是为什么万裕龙庭水岸关注度这么高的原因,那么万裕龙庭水岸究竟能不能买呢?

我的答案是肯定的。

首先价格摆在这,整体均价21190元/㎡,这个价格在南京想买成熟的板块基本不可能,而万裕龙庭水岸正是这样稀缺的项目。

万裕龙庭水岸的位置非常不错,靠近1号线南京交院站,比较方便。小区有湖,据悉,开的最后两栋正是临湖的。

我查看了链家万裕龙庭水岸的成交情况,小区成交均价25711元/㎡。2019年3月31日,成交了一套面积78.34元/㎡的房源,成交单价27190元/㎡,是小区最高的成交价格。

这么一算万裕龙庭水岸倒挂6000元/㎡,但是算上精装费用、房贷上涨的费用,其实倒挂并没有这么多,毛坯的成交均价在2.4万元/㎡左右。

当然万裕龙庭水岸也是有缺点的,开发商和物业是该小区最大的缺点。该小区已交付的学区是南京晓庄实验小学和天景山中学,教育资源一般。

规划利好兑现,正在等待下一次发展点!

方山算是江宁发展比较早的板块,规划利好目前也逐渐实现。

依山傍水,自然条件优越,方山曾是改善客群的首选。

南京民间有言:南京宜居之地,北看钟山,南看方山。江宁方山地区依山傍水,拥有1山3园——方山国家级3A景区和国家级地质公园、上秦淮湿地公园以及大学城公园,自然环境相当优越。

因此,此前的方山板块一直以别墅为供应主力,吸纳的客户群也主要是主城区的高端改善客群。

配套设施跟进,“小城市”方山发展迅速,房价水涨船高

而近年来,随着大学城的扩张发展、品牌房企的扎堆入驻,方山板块发展越加迅速,商业、交通、教育、医疗资源应有尽有,俨然成为了一座“小城市”。

商业上,方山拥有非常成熟的商业综合体——文鼎广场。文鼎广场兼备“购物、餐饮、娱乐、服务、宾馆、办公”等多种功能,可以满足周边人们基本的生活需求。

后期龙湖新壹城、金轮津桥华府、中粮悦天地等项目均有商业配套,方山大学城的商业配套会进一步升级。

从规划来说,性质为纯商业的地块一共有8幅,具体规划图位置如下:

(图片来自南京规划局)

从规划图上来看1、2、5、6、7号属于体量比较大的商业地块,我也在360地图上标出了具体的位置,给大家参考。

而在交通上,经过方山区域的地铁1号南延线已经运行多年,从方山到新街口仅需半个小时。

至于教育资源,最近几年可谓发展迅猛,多个学校已经投入使用。

医疗资源也不错,位于龙眠大道上的省内首家、国内第二家邵逸夫医院已经开业,是公立三甲医院。

方山高校聚集,深厚的人文底蕴让不少人趋之若鹜

方山自古以来就人文依存众多,因此现今位于方山的名胜古迹、自然原址不在少数。十八盘木栈道、紫雾茶庄、天印宫花园、石龙池、定林寺东西厢房、天王殿、钟鼓楼等都为方山增添了几许人文色彩。

 

而自江宁大学城入驻方山以来,十余所学府聚集于此,方山的人文气息越来越浓厚。深厚的文化底蕴,无疑也是改善盘落户以及改善客选择楼盘的标准之一。

近期也有不少网友咨询我,方山大学城现在房价这么贵,后期还有发展吗?

个人认为方山的规划已经兑现得差不多,下一个发展点就是世茂梦工厂的建成以及有轨电车的开通。

400亿的世茂梦工厂大家还是非常期待的。如今进展非常缓慢,阻碍较多,但根据政府的规划,未来,世茂梦工厂将被打造成集主题乐园、主题地产以及湿地游乐于一体的城市特色功能板块,建成之后必将为方山板块增添浓墨重彩的一笔。

而有轨电车T3和世茂梦工厂紧紧相连,电车在方山区域内设有梦工厂站。

方山大学城未来发展究竟会如何?世茂梦工厂和有轨电车究竟何时才会有动作?我们也会密切关注的。

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