门小了!楼高了!湖没了!城东这家楼盘惹众怒

来源:365淘房 2019-03-09 00:30

手机看资讯

关注微信看猛料

       365淘房 刘存佳 

“反对加高楼层,还我楼王视野!”

“血汗钱购楼王养老,公园境梦却破灭!”

“欺诈业主!欺瞒业主!还我血汗!!”

这是一个交付了10多年、有着1800多户的小区每家每户窗台上挂着的维权横幅!

白色横幅黑色字、红色横幅白色字,一栋7层高的楼上挂着满满35条横幅,我在300米外就看到了这些横幅,很是扎眼。

最近,麒麟山庄的业主潘女士找到我,希望我帮他们小区业主讨个说法。我在昨天实地探访了这个目前整个区域内最高端的小区。

刚到小区西门门口,我就看到有工人正在施工,而大门口由于地形特殊加上没有信号灯控制车辆行驶有些混乱,行人过马路需要非常小心。

规划变更,湖景变高楼!业主提出五大诉求

麒麟山庄位于中山门东麒东路,项目前期房源已全部售罄,一期房源于2008年就已交付,三期房源尚未加推。

这家楼盘的神奇之处在于自1992年开发商拿地开始计算,已经过去了27年之久,不老神盘直接横跨两个世纪,而此次业主维权的导火索就是楼盘三期的规划。

据潘女士介绍,麒麟山庄小区由于三期规划变更,导致一些一期、二期业主的权利被损害,所以业主通过拉横幅的方式表达自己的不满。

业主五大诉求▼

1、小区西大门处由原先的十字路口搬迁至“T字形”路口,安全隐患大

2、从一期规划宣传的“湖景别墅”到二期规划的“别墅变高层、湖景缩水”再到三期规划的“只见高层不见湖”

3、部分楼栋总楼层数由原先的11+1F在三期规划调整至17F,容积率提升

4、一期交付11年以来,开发商承诺的配套设施目前只有一家便利店投入使用。

5、托老所、卫生服务站规划调整至小区内,影响居住体验

一、十字路口变“T字”路口,安全隐患大365房博士 您身边的购房专家

据业主潘女士介绍,作为麒麟山庄重要通道的西大门,在三期规划出来后,其位置竟然向北迁移了。

北移后西大门与外界道路呈“T字”状,而原来的西大门一直与外面的道路保持“十字”型。

▲迁址后的西大门现场实拍图

搬迁至“T字”状路口后,道路宽度缩至6米,视线会受到阻碍。我实探后发现,路口车辆比较多,又没有信号灯,所以存在一定的安全隐患。

▲西大门实拍

对此开发商的回复是,根据《南京市建筑物配建停车场设施标准与准则》宁政发【2015】146号第11条:机动车出入口不得设于道路交叉口渠化段,其与城市主要道路交叉口的距离应满足路幅小于30米的不得小于30米。

 

开发商还表示,目前针对该问题已经做出相关补救措施:

1、优化后两侧都设有人行道;

2、出入口道闸将往后移离路口,提供足够的车辆出入过渡空间;

3、两侧不设停车位,并在路口设置红绿灯。

以下为具体回复详情▼

二、三期规划变更严重,2万方湖景消失

根据业主提供的相关资料显示,在小区的一期规划中原有湖景面积约有2 万平米,但在二期规划中湖景面积大幅缩水,更让业主气愤的是,在小区最新的三期规划批前公示中,“湖景”竟被开发商改为“功能区”

而且潘女士表示,三期规划的变更情况他们业主并不知情,开发商并没有在小区公告栏中告知。

以下为一期规划图▼

以下二期规划图▼

以下为三期规划图▼

潘女士说,当时买房的时候冲着“湖景”,花了比同期其它楼栋房源单价贵了约2000元/㎡价格,总价多花了26—120万购买的“湖景房”,现在打了水漂。

开发商对此给出的回复是:一切以合同为准,推广文案、效果图和宣传册不能作为依据,一、二、三期规划是经过规划局审批的,不存在法律问题,同时尊重一、二期业主的知情权,目前也在积极沟通中。

三、部分楼栋楼层增高,整体容积率上升

20号楼(二期)前的35号楼(三期),由一期的湖景别墅到二期规划的11+1F最后变成了三期规划公示的17F。

有小区业主通过CAD制图软件测量发现,变更后的35号楼,楼体长度增加了9米,同时相比原来二期规划建设位置,向东偏了20多米。

开发商加盖高层带来的影响就是,原先二期的楼王——20号楼朝南视野变得更狭窄。小区的容积率也由原来的1.255增加至1.296,直接损害了业主的权益

对此,开发商给出的回复是小区东南侧的京沪高铁建设时,征用了部分土地,现在建筑面积的增加,是对征地面积的补偿,补偿面积为11963.84平米。

四、承诺的配套设施目前只有一家便利店

潘女士还表示,业主们对小区配套设施建设十分不满意。小区在一期销售的时候就承诺,“该项目配套设施齐全,规划建国际化幼儿园、商业街及南北双会所,会所内将设有图书馆、咖啡厅、儿童娱乐室、健身房。”

然而至今为止,小区只有一家便利店投入使用,南北双会所目前仅剩一个北会所,而北会所自2006年一期销售12年来,一直作为销售和物业办公的场所,目前已经闲置,被部分小区业主用作棋牌室。

▲小区内配套仅一家“板屋便利”

▲北会所目前成为中老年业主打牌场所

五、幼儿园、托老所搬进小区内部

2018年11月底公示的三期规划显示,在西大门新位置的南北两侧规划了一个社区中心和一所幼儿园, 目前还在施工中。

 

▲工人正在施工中

社区中心所涉及的业态中包含“托老所”和“卫生服务站”,有业主表示,这两项基础建设都放在了小区内部,后期会影响业主居住环境。

开发商对此回复称:托老所实际上是服务于本小区老年业主的白天活动中心,包括午餐配送、棋牌活动等,只在白天开放,而卫生站基本上是服务于本小区的,都是小区的基础配套建设。

 

同时,与社区中心一起规划建设的,位于二期的幼儿园也已经建成,但一直没有投入使用。

 

▲社区中心及幼儿园实景

对此开发商的最新回复是:幼儿园预计运营时间为2020年3月,引入专业性幼儿园教育机构办学。

目前开发商、规划局、业主正在积极沟通,已经有了一定成效

1月3日,在江宁区规划局的牵头下,麒麟山庄一、二期业主与开发商在江陵国际大酒店举行两次座谈会。

 

会上,开发商就业主的反映的问题一一做出回应:

1、关于湖景,各位业主在楼书中看到的水景设计,只是在绿化景观施工图纸前的一个概念性的图片,属于建设前初稿;

2、三期高层总层数增高,按照日照分析进行设计。根据日照分析,14、15和20号楼采光均符合政府相关规范;

3、低层住宅栋数的减少更有利于一二期业主的住宅通风采光;

4、二期规划中的11+1层中的1属于跃层;

5、关于三期规划的参数问题,三期的容积率仍在≤1.3的范畴,对比当时二期的规划效果图,现3期建筑面积增加11900平米;

6、关于3期规划中的商业配套的外形改变问题,因当时二期规划中的商业配套内含社区中心,导致商业与社区中心产权无法分割。

对于这样的回复业主表示不满意,并于1月25日在小区北会所进行第二次会谈,仍未取得实质性的进展。

 

 

3月5日开发商、规划局和业主的进行了第三次沟通,我联系到了业主代表严先生,严先生告诉我,三方沟通取得了一定进展,目前都在积极努力解决这件事。

我于昨天3月7日又联系了南京麒麟山庄开发有限公司,开发商对此作出的回复是:

1、对于西大门的问题,在符合国家相关法律法规的情况下,考虑到业主的出行问题,会调整至十字路口,满足业主的出行需求。

2、对于托老所和社区中心建在小区内部的问题,这是由规划部门和街道主导的,不是开发商能够决定的,目前公司也在和规划部门积极沟通中。

3、对于规划调整的问题,二期、三期的规划调整都是经过规划部门公示的,符合相关规定,短时间内更改不了,但是也会采纳一期、二期业主的意见作为参考,尊重业主的知情权,以3月中旬的最终协商结果为准

据了解,规划局法规科李科长也电话联系了业主代表严先生,称其已经与香港的张华峰老先生沟通过,由于对方正在北京参加重要会议,等会议结束将请他来南京,规划局先和他沟通,初步在3月15日左右,再进行三方会谈。

对于此次维权,我也咨询了相关专业律师,她告诉我:关于规划变更后的采光、通风等是否影响到前期业主是有法定标准的,像这种开发商经过规划局审批后作出调整的话是符合相关规定的,不会对一、二期业主造成影响。

 

理论上来说如果对一、二期业主不造成影响的话是不用通知业主的,对于托老所和卫生服务站建在小区里如果经过规划部门审批也是合理合法的,但开发商也需要和业主进行积极有效的沟通,避免事情进一步恶化。

对于麒麟山庄的维权进展我们将持续报道,另外您手上关于城东、仙林、句容的任何爆料,都欢迎给我们留言,或者扫描下方二维码,加安家城东主编庄倩微信(微信号:ajcd365),爆料、拉你进买房群。

返回南京365淘房>>

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换