骗局?别让“可餐饮”成为一场乌托邦!

来源:365淘房 2019-01-20 16:42

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365淘房 陈蓓 2018年12月20日,城东一家楼盘的商铺门上突然张贴了一张告示,大致内容是因环评设施未通过,从而禁止开办“餐饮”类商铺,而在此之前,城东这家楼盘一直是以“可餐饮”作为吸引投资的亮点,而这张告示的出现意味着此块区域的商业价值将会明显缩水。

 “可餐饮”这个标签在各类商铺售卖的过程中,是一项非常大的亮点,环评设施的要求也控制的很严格,满足“可餐饮”的条件多且复杂,使得开发商对这类商铺的规划比常规商铺的要更小,“物以稀为贵”,无论是从成本上还是未来升值空间上来看,它都是属于一支毋庸置疑的绩优股。

承诺无法兑现,客户背锅

西贝在百度上搜索关键词“承诺可餐饮”,跳出来的词条都是业主咨询法律援助的各种消息,“可餐饮”商铺的吸引力成为很多商家钓鱼的饵料,等到合同签署后,很多条款已经无形之中成为束缚购买者的工具

而这类事件在日常生活中也是层出不穷。一位王姓女网友曾向西贝反映,2017年因为贪小便宜首付过一套小型“可餐饮”商铺,等到毛坯装修成功后却发现申请不了餐饮许可证,这间商铺并没有完善的配套设施,导致环评设施未通过,餐饮许可证的缺失经营属于违规经营,轻者罚款,重者关门整顿

王阿姨购买这家商铺很大的一个原因就是图便宜,同等位置条件下,跟当地普通住宅类房源价格所差无几。商铺单价比住宅类昂贵,而可餐饮商铺比普通商铺更有价值,单从成本上看,开发商需要提供更多的配套设施,原始价格自然会因此上涨,价格偏低的各类房源都不能放松警惕

理智对待销售

产品推广花样百出,各类形式层出不穷:讲座类、论坛类、直接会面等等,而客户更常见的购买方式是直接进入售楼处或者电话事先咨询,那从这些销售内容中如何去获取我们所需要的信息呢?

西贝以购房者的身份拨通某楼盘的销售电话,通话文字记录如下↓↓↓

“您好,请问你这边还有在售的商铺吗?”

“有的,女士,您是想购买商铺是吗?”

“对的,就是想先咨询一下,有可餐饮类型的吗?”

“目前在售的区域就是A、B区,还有商铺在售的。”

“那我前段时间去看的时候,看到上面贴了告示,是禁止餐饮的呀,是什么原因呀?以前不是一直都说可餐饮的吗?”

“这只指的A区,B区没有这个禁令。”

“那我看到这两块区域的构造是几乎一样的,A区不能,难道B区可以?”

“女士,我这里就直接跟您说,沿街底商本来就禁止餐饮的,这是硬性规定,但很多人做过也是没有问题的,A区是前段时间被人投诉才会这样。”

“那B区要是被投诉了,是不是也会发禁令呢?”

“这沿街商铺就是禁餐饮的。”

西贝担心说太多会暴露,便草草结束了通话,那这位销售口中传递的信息有几点很重要:

1、禁餐饮领域去做了餐饮也没有什么

2、沿街商铺就是禁餐饮的

3、两块构造相同的区域房源其实承担的风险大部分是相似的

4、投诉成功后的商铺会明令禁止

钻法律的空子”,这句话放在明面上我们都会保持警惕,但现实生活中大部分存在着侥幸心理,例如很多餐饮商铺都是无证经营,并且没有受到处罚,放松的市场监管下总是会有人愿意“放手一搏”。

上面总结到的1、4两点明显互相矛盾,事实上违规经营是会被相关部门处罚。

“可餐饮”商铺易忽略的条件

1、《大气污染防治法》第五十八条规定:城市建成区的居民住宅楼内、未配套设立专用烟道的商住综合楼、商住综合楼内与居住层相邻的商业楼层内禁止新建、改建、扩建产生油烟及热污染的餐饮、洗浴等服务经营场所

▼例如下方社区商铺类型,与住宅区距离过近,为非餐饮类商铺

2、《大气污染防治法》第八十一条规定:排放油烟的餐饮服务业经营者应当安装油烟净化设施并保持正常使用,或者采取其他油烟净化措施,使油烟达标排放,并防止对附近居民的正常生活环境造成污染。

3、《饮食业环境保护技术规范》中说明:

(1)、经油烟净化后的油烟排放口与周边环境敏感目标距离不应小于20m;经油烟净化和除异味处理后的油烟排放口与周边环境敏感目标的距离不应小于10m。

(2)、饮食业单位所在建筑物高度小于等于15m时,油烟排放口应高出屋顶;建筑物高度大于15m时,油烟排放口高度应大于15m。 

4、餐饮还应具备厨房污水排放的生化处理装置,也就是配套设施中的上下水

去最基本的排水、排污等条件之外,以上明法规定的这两点最容易被乙方所忽略

与住宅区的距离过近例如社区底商(上面为居住区,下层为餐饮区)是明显不符合可餐饮条件的,那沿街商铺并不是全部禁止餐饮,而是与此商铺与住宅区的距离相关。

● 甲方得提供乙方所在大楼通往屋面的乙方专用排烟井道或排油烟管道排烟管道是针对重餐饮而言的必备条件,轻餐饮例如奶茶店之类的无须对此担忧。

从合同内容中察觉隐患

如今楼市上,业主维权的事件层出不穷,当追讨无门的时候,最后只能将较为激烈的方法作为获取自身合法权益的途径。而很多业内人士早已谨防“掉坑”的首要关键点,就是合同的签订,销售的工作人员说的再多,他们大部分都不能为自己的承诺所负责,而合同签署的条约都可以成为以后争取自身合法权益的依据。

第一,商铺的购房合同中,“交房条件”下会对整个房屋的配套设施做出一些比较详实的介绍,而房主在交付日时要对这些配套进行验收,如不满足,则是属于卖方责任。

其次,客户正式签订合同之前一定要确认房屋产权证、土地证、抵押或质押状况的权属证明等,产权纠纷的房源慎重选择。

 投资需谨慎,在选择一套房源的同时,除了实地查看,也需要咨询更多的专业人士,合同中的各个条款需要我们一一核实,才能为后来的长久投资夯实良好的基础。

目前南京市场上也有一些社区底商,虽然不能做餐饮。但本身就在高端住宅区,不愁消费人群。比如佳兆业城市广场,据西贝了解三期的社区底商只剩最后一套。首层约4.5米,单价27000元/㎡起,手快有手慢无!

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