高淳房价还要涨？南京10位大咖爆出惊人真相

365淘房袁晶晶 、彭敏  近日，高淳荣登首批省级生态文明建设示范区，同时成功申报国家第二批生态文明建设示范区，该板块的宜居、宜游、宜业的价值属性愈加凸显！

昨天（11.22），南京市规划专家、业内人士、高淳项目开发商以及主流媒体代表齐聚高淳，针对目前高淳规划定位、楼市形势、未来前景等方面进行了深入的探讨。

现场干货满满，无论是开发商还是业内专家都发表了独到的见解，我提炼了一些嘉宾观点，与大家分享：

①高淳处在城市发展轴上面，在南京的未来发展中必定占据重要作用。

②高淳非建设用地丰富，绿化率达到53%，生态资源尤为丰富。

③楼市调控不断加大，但对高淳楼市影响并不大，高淳楼市依旧维稳发展，且市场热度不断提升，目前高淳房价、地价水平都处于全市洼地，后期升值空间很大。

④高淳老百姓的购买力、消费比较积极，目前地缘客较多，改善居住需求大。

⑤高淳本身并不缺房子，但缺好房子，这对很多开发商来说，是机遇也是挑战。

高淳具有优质的生态资源和增量的土地，未来发展前景很大！

在今天价值论坛的首个环节中，南京城理人规划设计有限公司副总规划师尹康对高淳板块的规划蓝图从3个部分进行了详细解读：

部分：城市规划的角度；

第二部分：高淳未来的城市发展挑战与要求；

第三部分：高淳板块发展趋势推测与判断；

高淳生态资源尤为丰富，绿化率占据53%，交通也十分便利

高淳处于市域南端，两省交界，目前整个片区集中和非集中建设用地部分区划布局明显，在整个区域格局上面，高淳形成了“一城、两湖、两翼、有机网络”格局全面发展，其中，

一城：淳溪新城；

两湖：南北石臼湖、固城湖；

两翼：东部山地田园，西部江南水乡；

有机网络：覆盖全区的生态型网络都市；

从整体规划就可以看出，高淳十分看重自身优越的自然资源，其定位就是江南现代生态休闲科技新城、长三角高品质生态健康宜居城，生活在这里就是大写加粗的幸福！

对于高淳各个板块，像老城区、开发区、宁高园，以及江南服务中心，都是根据这些河网形成各个组团，每个组团有自己的多样服务中心，把这个重要的中心之间给串联起来，形成这种多条的发展轴。 

而高淳总的中心城区面积大概在140平方公里，真正的建设用地是65平方公里，约占中心城区面积的一半不到，剩下的空间都是作为绿色生态的面积，占到了53%，这体现了高淳区一直以生态立区的原则，整个高淳区的建设空间是比较熟朗的。

在中心城区的交通网络上面，高淳有两条非常重要的轨道线，一条是S9号线（宁高城际），另一条是S7号线（宁溧城际），这些交通使高淳区域与主城无缝衔接。

优化城市功能， 提高城镇率，高淳有一定空间

根据数据统计，2017年南京市域城镇化率已经达到了82%，高淳目前的城镇化率不到70%，低于省均的城市化率，高淳有一定的提升空间。

长三角有着优质的人才资源，有充分的市场竞争，国家发展过程中，南京作为地区重大城市也是责无旁贷的。

科技创新人才战略，以及服务产业，最终涉及到的都是人，这些产业的推进，就会在另外一种程度上进一步加大对人才的吸引，进一步推动人的集聚，进一步推动城市的建设和发展，这就是科技化和服务化，最终会使现有的城市化相对完善的区域得到进一步的优化。

提升南京城市首位度，高淳起到很大作用

其实对于提升首位度，南京针对这个做了很多努力，比如强化交通枢纽建设等，而高淳是作为南京区域存量土地比较多的空间，在未来的产业发展中，高淳地区必将有非常大的作用 。目前总体规划里面，考虑到江南未来的科技服务中心，也是有这方面的战略考虑。

最后尹康总结，高淳的发展还需要经历一个过程，整个发展也需要考虑到区域的协同，另外在整个发展中，还要协调和主城之间的需求。

高淳房地产市场热度不断提升，房价、地价水平处于全市洼地

365淘房网尚研究机构研究总监金亮对高淳板块的规划蓝图表示肯定，高淳是华东地区特色现代都市农业基地、长三角地区重要休闲旅游目的地，也是长三角地区制造业服务枢纽和高端制造业配套基地。

金亮结合2013-2018年南京各板块土地和住宅市场的特征，为在座嘉宾分析了高淳楼市的现状以及未来发展前景：

高淳现在的客户主要分为三大类，类还是当地客户，这是高淳现在最基础的一个客群；第二类是周边城市想要入驻南京的客户，比如说芜湖、宣城等；第三类是南京或者周边城市，到高淳这边来养老的，这也跟高淳以生态立区的原则非常契合。

根据统计， 从2013年到2018年，高淳区的土地成交总数在全市的占比，基本在前三之内，今年溧水的土地出让有一个特殊情况，因为它大部分的宅地出让都用于拆迁安置，所以从这个意义上来说，高淳区成交的地块总数，全市排名。

在2016年之前，高淳区的市场份额基本在5%以下，2017年达到了7%，2018年更是突破了10%，说明区域的活跃度和市场规模在不断提升。

现在2017年之后基本可以达到五千多套的市场容量，现在高淳是全市一个成交均价没有破万的板块，2018年的成交均价是8400元/平左右。

根据2013-2018年的区域成交结构，虽然整体上板块的成交面积段还是在120平米以下，但在2017年到2018年，120-130和130-144平米的产品成交份额是提升的。

原来的总价段是60万以下，但是从2016年开始，60-80万，80-100万，100-120万的成交比例，占了市场的主要份额，目前市场的主力总价是在120万以内的。

高淳的众多项目户型以首置首改为主，精装价格近1.1万元/㎡，总价控制在130万以内。根据2018年成交套数&成交金额来看，卖的最好的前三项目为中交荣域、高淳雅居乐花园、高淳碧桂园。他们均为毛坯产品，卖的最好的精装产品为融创中南御园。

供给什么样的东西看需求，应更多地引导老百姓改善升级

南大文化传媒房产研究中心主任李汇丰从宏观和微观两个角度阐述了高淳的发展。

高淳的发展首先看经济基础面，2017年GDP是630亿，同比增长了15%，这在全国是很少的，旅游是99亿，接近100亿，同比增长20%，在现在的中国也是非常少见的，这是一个基础面。仅2017年引入一亿元以上的产业引进了70个，区域过去几年发展的非常快，这是宏观层面。

从微观层面来说，关键词有这几个：一是高淳的马拉松，很多人来这儿跑步，认为这边的环境非常好；第二个大闸蟹；绿色、生态、美味；第三个游记，过来玩的人很多，但住的人不多，当天就走了，没有形成周末住两天的习惯，这是未来可以去发展的一个方面；第四个高淳陶瓷，这个产业很有代表性，来南京送板鸭的时代已经过去了。此外，还有公益、摄影等等关键词。

李汇丰表示，其实供给什么样的东西是看需求的，我们供应什么一定是在需求方面把它做深、做透。

李汇丰认为，高淳楼市受调控的影响没有这么大，2014年卖了4200套、2015年3300套、2016年4700套、2017年4500套，整个六七年就卖了两三万套房子，但整个高淳区域有44万人。很多老百姓也面临改善升级，特别调控年的时候，用二手房置换新房是一个比较划算的事，等调控过去了，新房又起来了，又比二手房贵了，这样换房的难度又增大了。

高淳市场受调控影响较小，地缘客较多，改善居住需求大

对于规划专家以及网尚研究机构对于高淳板块规划以及楼市的各方面分析，南京的几大主流媒体代表也发表了自己的看法。

马祚波：楼市调控不断加码，但对高淳楼市影响不大。

扬子晚报记者马祚波表示：无论市场的变化情况怎么样，有多少轮调控，高淳本地的楼市稳步向前发展。目前，在高淳买房地缘客比较多，希望主城的买房人也可以多看看。

刘娟：品牌房企会带动区域发展，后期可以多做活动进行推广。

南京晨报记者刘娟表示：品牌开发商对于区域的提升还是不错的，但不能只看房子，做一些亲子游的推广，这样会更好一些。

刘玉琴：高淳居民购买力很强，且侧重改善产品。

新华日报记者刘玉琴表示：高淳的购买力，特别房子的改善居住，这些方面的需求实力还是很强的。

张瑶：高淳现在是南京的价格洼地，未来有一定的升值空间。

金陵晚报记者张瑶表示，高淳现在是南京的价格洼地，房价虽然不是很高，但是地价还是蛮高的，最近又有不少开发商进驻，未来的发展有一定的升值空间。

高淳众多利好落地，南京市区客占比逐渐增大

融创中南御园营销总监欧海表示，融创中南之所以选择在高淳发展，一方面基于高淳整个城市界面非常良好，另外对高淳未来的发展有很好的判断。

这两年高淳的前进发展是有目共睹的，地铁S9号线去年底通车，直达主城，表示政府对高淳的看好。另外科教文卫都在完善，高淳的人民医院是南京鼓楼医院的高淳分院，医资力量强。

从小的方面来讲，高淳本身并不缺房子，但缺好房子，过去好的品牌房企还没有进来，当地的人均水平和南京主城还是有一定的差距。品牌房企来了之后，当地老百姓本身都有消费升级、居住升级的需求，当地百姓的观念也慢慢在改变。

另外一方面，高淳本身也是一个藏富于民的城市，老百姓的购买力、消费是比较积极踊跃的，可以看到数据即便在有调控的情况下，还是相当稳健的在增长。

融创中南御园营销经理李伟也表示，随着地铁S9号线的通车，融创中南御园项目从首开南京市区客只有10%，上升到了35%的比例，未来也会越来越大。

而融创中南御园的产品致力打造高品质精装低密度多层，小区内配备了高淳区首个专业社区跑道和全龄段（1-12岁）儿童活动场地；周边两公里范围内有多家名校、医院、银行、行政中心等公共服务设施，所以很受买房人青睐！

中国金茂南京区域（苏皖）营销中心总经理助理李峰表示，金茂的高速发展主要在南京市区，这是投资高淳的大背景。

他认为，高淳是一个存在比较大潜力的，符合第二居所、5+2的生活方式，慢节奏生活方式的好场所。很多调研的客户，越来越多的南京人选择高淳这个地方，作为自己生活休憩、旅游休闲的目的地，这也是未来高淳进一步发展的契机。

听完了大家的分享，我觉得高淳是一个非常有价值以及升级空间的区域，他的生态资源以及巨大的土地资源事其他区域无法超越的，未来将是人才聚集的好地方，你们觉得呢？

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