365淘房 杨维维 南京城中板块一直都是最特殊的存在，由于发展最为成熟，这里的土地资源一直都非常稀缺，可谓寸土寸金。近几年，城中出让的土地大多以商业、商办为主，住宅类地块还不到3幅。
10月底，南京国土局一口气挂出4幅地块，城中难得的推出了一幅商住地块。这幅地块不仅体量颇大，实际出让面积近4万方，而且区位优越，紧邻玄武湖 。近日，365评地小组对该地块进行了实探。
起拍价2.5万/平！城中出让稀缺商住地块
地块信息：
地块名称：玄武区玄武门街道中央路224号地块
地块四至：东至神武路、玄武区大树根46号小区，南至大树根，西至中央路、后大树根，北至南京市城市建设（控股）有限公司用地
总用地面积：57974.79㎡
实际出让面积：38284.71㎡
用地性质：二类居住用地、商住混合用地和商办混合用地
容积率：R≤2.57
起拍总价：25.1亿
起拍楼面价：25510元/㎡
最高限价：36.4亿
最高限价楼面价：36995元/㎡
出让条件
（1）竞买人或有股权关联的公司要具有物联网经营实绩，所做物联网解决方案入选工业和信息化部软件与集成电路促进中心评选的“2016年度物联网解决方案”中的“物联网平台”、“智慧城市”、“最具投资价值企业”三个类别之一。
（2）该地块不得联合竞买。
（3）地块A、D商业配套用房建筑面积占地块地上总建筑面积比例不小于35%、不大于45%；地块B商业配套用房建筑面积占地块地上总建筑面积比例不大于10%；地块E建筑密度地面层不大于55%，上部水平投影不大于60%。
（4）地块A、B、C、D在除容积率外其他指标不变的情况下，可统筹平衡住宅建筑面积。
（5）地块D设置基层社区中心地上建筑面积不小于1000平方米，其中社区卫生服务站150平方米，文化活动室400平方米，基层社区服务中心400平方米，社区警务室50平方米。该基层社区中心由竞得人出资并建设，须与商办、住宅同步规划、同步建设，建成后无偿移交玄武区政府，所对应土地按划拨方式供应，出让面积据实核减，出让金总额不做调整。
（6）规划小学用地须配建一所占地面积不小于9369.48平方米的小学（地上建筑面积不小于9000平方米，地下建筑面积不小于9000平方米），所对应土地按划拨方式供应。该小学地上建筑由竞得人出资并建设，须与商办、住宅同步规划、同步建设，建成后无偿移交玄武区政府；学校地上建设费用不得低于4000万元，若建设费用低于4000万元，须由竞得人补足剩余资金，用于学校整体建设。地下建筑由玄武区政府出资，委托竞得人整体建设。
（7）地块A、B地下空间可整体连通；地块C、D、E地下空间可整体连通；地块F、G、H地下空间出让，主要用于停车、设备用房和局部开发。
（8）地块建设的首期交付的商品住宅用房范围内，竞得人须向玄武区政府提供总面积不大于6000平方米的商品住宅，按照届时商品住房项目销售价格，定向销售给玄武区政府指定的大树根50号、52号范围内被征收住户，定向销售房屋的套型、建筑面积由玄武区政府确定。
（9）该地块办公部分侧重打造物联网和全球光学系统创新型经济总部集聚区，50%以上的办公面积须定向销售给物联网、光学系统产业的相关企业，销售时须经玄武区产业主管部门书面同意。
（10）地块要求装配式建筑面积的比例为100%，住宅建筑单体预制装配率不低于50%，公共建筑单体预制装配率不低于40%，住宅建筑100%实行全装修和成品住房交付。
（11）竞得人须在签订出让合同前与玄武区政府签订《地块投资建设协议》。
365楼市副主编刘智伟现场点评城中G49地块
目前，城中G49商住地块已经平整完毕，四周已被围墙围住，部分区域已被用作停车场。从四至我们可以看到，城中G49地块地理位置十分优越，东边紧邻明城墙和玄武湖，西面便是高端商业综合体金茂汇，可以说是享受着玄武区最优质的生活配套。
城中G49商住用地 航拍/单威豪
今年上半年，地块周边还出让了一幅商业地块玄武城建城中G25地块，该地块未来将建成一处极具民国特色商业街区；新房方面，城中玄武门区域目前只有玄武湖金茂广场御景华府有大平层房源待售，户型面积都在500平米以上，前期均价54000元/平米。
城中G49商住用地 航拍/单威豪
作为城中难得推出的涉宅地块，城中G49地块起拍楼面价并不低，在2.5万/平米，最高限价楼面价在3.6万/平。根据拿地条件来看，有业内人士分析，该地块或为定制地块。
不仅要求有物联网经营实绩，还要建设区中心、小学，首期交付的住宅房有不大于6千方用于拆迁定向安置，办公部分侧重打造物联网和全球光学系统创新型经济总部集聚区。
城中G49商住用地 航拍/单威豪
综合各方面条件来看，很有可能是今年与玄武区签约的特斯联，将打造特斯联江苏总部项目。据悉，特斯联科技获得”2016年度物联网解决方案大奖”，“智慧城市”类解决方案名。据相关媒体报道，今年6月25日，南京市科技创新产业(北京)推介会上，中国光大控股有限公司与南京玄武区政府签订了战略合作协议。
寸土寸金！城中近三年仅出让了2幅住宅用地
作为南京最成熟的板块，城中板块一直都是寸土寸金，出让的任何一幅宅地都价值连城。而然由于区域开发趋于饱和，土地稀缺，近三年来，城中板块只出让了2幅涉宅用地。
一幅是待出让的城中G49商住用地，一幅便是中冶城中G59地块，这是一幅难得的纯住宅用地，2017年10月31日，经过33轮竞价，由中冶以14.2亿元拿下，楼面价32544元/㎡，需现房销售。
未来，中冶城中G59地块项目将分为A、B两个地块建设。其中A地块建筑面积为12237.28㎡，建设2栋7层住宅楼；B地块建筑面积约为46353.86㎡，建设3栋14层住宅楼、1栋8层住宅楼、1栋7层住宅楼。由于是现房销售，该项目入市的时间还没有确定。
除了中冶城中新盘外，城中待上市的纯新盘目前只有保利和光晨樾，保利的新项目仅有2栋住宅楼，年底前首开后就清盘。中冶城中项目也仅有7栋楼，未来小体量项目或将成为城中楼盘的主流。
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