房贷利率全面松动！“首付贷”死灰复燃！炒房客……

365淘房 周小颖 过去一年多，房贷利率是非常非常明显的爆发上涨，但最近，房贷利率也出现了松动，南京有银行从基准上浮20%降到了上浮16%。

还有，近期多地“首付贷”死灰复燃，部分炒房客趁机钻空子，但却是在违法违规！

杭州房贷利率全面松动 首套房、二套房均包括

二手房成交惨淡，新房排队摇号盛况不再，在刚刚过去的“金九银十”，杭州市场的传统旺季行情并未如期上演。

楼市降温的同时，房贷利率也出现了“全面松动”。

据了解，10月底，工商银行、中国银行部分支行率先下调房贷利率；最近，建设银行、农业银行、招商银行、汇丰银行等也相继回调。这不仅是针对刚需购买的首套房，甚至还包括二套房。

刚签完贷款合同 利率就下调了

“首套房贷利率下调是真的吗？”最近，读者李女士看到报道后，觉得吃了闷亏，越想越憋屈。

李女士说，她是10月上旬签的按揭贷款合同，没过几天就看到首套房贷利率下调的消息。“我赶紧给客户经理打电话，她说她不知道利率下调的事，反正支行没有收到类似通知。她还说，就算真的下调了，我这笔贷款也没办法更改了。”

李女士购买的是二手房，总价300多万元，贷款200万元。为了拿到更低的利率，搭配了10万元理财产品，最后申请到较基准利率上浮15%。“当时，杭州房贷利率一直在涨，上浮15%已经是很不错的优惠，比其他银行都要低”。

我们算了一笔账，李女士贷款200万元，等额本息，分20年还。按照基准利率上浮15%来算，支付利息约134万元，每个月还款13916元。按照基准利率上浮10%，支付利息约127万元，每个月需要还13634元。

和目前新的利率比较，相当于李女士要多还7万元利息，分摊下来，每个月要多支出近300元。

从上浮15%到上浮10%，对李女士等刚需客来说，购房成本多了不止一点点。她很想知道，还有没有其他的补救办法。

对此，杭州一家银行的个贷部经理表示，李女士这种情况属于已经签完贷款合同，银行也是无能为力。此后只有遇到调整基准利率，才会按照新的房贷利率执行。

我爱我家的一位中介也表示，以往确实遇到过刚签完合同利率下调的情况，如果银行已在审批阶段，那就比较难更改了。

这次下调，不仅针对刚需购买的首套房，甚至包括二套房。目前，二套房贷利率整体上浮15%-25%。放款速度也加快不少，今年上半年排队等放款，一等就是一两个月，而现在最快一周就能搞定。

利好刚需！南京有银行首套房贷利率下调

据融360的统计数据和对南京几家主流银行的摸底来看，南京近期首次出现首套房整体利率水平下降的情况。

10月融360监测数据显示：南京本期首套房贷利率平均值为5.89%，环比上期下降0.84%，利率平均值较上期下降5BP，二套房贷利率平均值为6.14%，利率平均值较上期不变。 

在融360监测的南京地区17家银行中，首套房贷利率执行基准上浮20%的银行有16家，另有1家银行执行基准利率上浮25%；二套房方面，有1家银行执行基准上浮20%，14家银行执行基准上浮25%，另有2家银行执行基准上浮30%。

整体数据来看，南京地区首套利率普遍执行基准上浮20%，二套普遍执行基准上浮25%，本期个别首套房上浮25%的银行下调利率到基准上浮20%，整体利率水平较上期下降，首付情况稳定。 

在摸底的几家银行当中，其中一家国有银行的工作人员表示，目前该银行的首套房贷利率执行的是基准上浮20%，接下来可能会降到16%，不过目前还没执行。

据业内人士透露，最近各家银行的放款速度相对还好，正常三个月内都能放款，个别银行下款较快，在一个月内。但从往年的经验来看，12月份各银行有可能会收紧额度，待明年1月份再放款。

最近整个社会的资金成本都在降低，房贷利率的下调也可以预期。但因为接近年末，预计变动幅度不会太大。

值得注意的是，房贷利率松动不等于“楼市调控松动”。“楼市调控”是不会松动的，但很多人对“楼市调控”的理解太片面，以为只是让房价跌。其实不然，“楼市调控”是让房价“稳”。所以，针对楼市的加息、降息，鼓励大家买房和抑制买房，都是调控。

总之：“楼市调控”从来没有放松过，将来也不会放松。

不过，有消息称多地“首付贷”死灰复燃……

多地“首付贷”死灰复燃！炒房客违法违规钻空子！

在楼市调控政策趋严背景下，房地产市场上的“首付贷”或“首付分期”已经较之前有所减少，但随着市场交易逐渐冷淡，一些开发商私下推出“首付贷”或“首付分期”吸引购房者，其中不乏大型房企。

专家认为，“首付贷”带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。它也突破了住房政策限制，容易给炒房客带来一定机会，增加市场风险。

不少房企提供首付分期

早在今年6月底，住建部等七部委就联合印发通知，决定于2018年7月初至12月底，在北京、上海等30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动，其中明确提出，要打击操纵房价房租、违规提供“首付贷”等投机炒房团伙。

之后，天津、福建、云南、贵州、河南、成都、苏州、深圳、西安等多个省份或城市均提出，重点整治通过提供“首付贷”或者采取“首付分期”等形式，违规为炒房人垫付或者变相垫付首付款。

环京地区历来都是炒房客关注的重点。为迎合炒房客的投资需求，当地一些楼盘推出了“首付分期”等措施，一些置业顾问在推销时也以首付款可以分期为卖点，吸引购房者看房。

10月底，河北涿州的一位刘姓置业顾问便在向客户推销楼盘时称，涿州的鸿坤理想尔湾、隆基泰和铂悦山、悦澜湾、天保馨悦湾、九里京城等楼盘，都可以做首付分期。

11月16日，涿州的悦澜湾售楼部一位置业顾问称，该楼盘可以帮助资金不足的客户做首付分期，最低可以先交5%的首付款，剩余部分与开发商旗下的第三方公司签署首付款分期合同，2年内还清，不收取利息。该置业顾问还强调，做首付分期不会影响房屋网签、银行抵押贷款等手续，可以一边还银行贷款，一边还首付款。

但根据涿州市2017年3月出台的规定，对非户籍居民家庭，限购1套住房(含二手房)且首付款比例不低于30%；对户籍居民家庭购买第2套住房时，首付款比例不低于50%。

在山东济南，也有一些开发商可以为客户办理首付分期。济南某置业顾问称，首付款不够的客户可以先交20%的首付，剩下10%通过开发商员工内部借款方式帮客户垫资，之后就可以向银行申请贷款。借款部分没有利息，但需要三个月内还清，如果逾期，需要交纳一定比例的违约金。

该置业顾问透露，相比起提供借款，他们还是希望客户能按时交齐首付。河南郑州某盘则明确表示，目前没有首付分期，但如果短期内资金流转困难的话，可以“帮忙想办法”。

“客户付完10%的首付就可以去银行办贷款了，剩下20%的首付分2年4次还清，没有利息，但不能享受楼盘其他方面的优惠。”由郑州某置业顾问透露，他们也是赶在春节前推广这一“福利”，不少购房者付首付比较困难，这也是帮助他们解决难题。

11月17日，南宁大唐印象的一位置业顾问透露，首付分期活动现在还有，客户可以先交一半的首付，剩余部分在12个月内还清，这期间不影响客户向银行申请抵押贷款。

家住北京的张先生近期正打算购置第二套房产，据其反映，房产中介称虽然二套房最低的首付比例为60%，但他们可以做首付分期，客户先付30%，剩余30%首付分2年4次还清即可。

“首付贷”曾被认定违法违规

“首付贷”“首付分期”降低了资金不足的购房者进入房地产市场的门槛，但购房杠杆却被放大，一旦规模扩大，容易对市场产生助推作用。在楼市最为火爆的2016年，“首付贷”便被业内视作房地产市场波动的推波助澜者。

2016年全国两会期间，时任央行行长周小川表示，银行必须了解客户，客户的首付不能是借的。客户找另外一方借了一部分钱说这是首付，剩下再去借，整个借款和自有资本的比例就发生了变化，偿还能力也变了，以后月供不光要还银行的钱，还要还首付贷。对银行而言，也承担了过大的风险，从银行内部管理来讲，操作是有错误的。

也是在2016年，相关部委就认定，“首付贷”是违法违规的金融产品。2016年8月，住建部、国家发改委、央行等七部委发布的《关于加强房地产中介管理 促进行业健康发展的意见》提出，中介机构不得提供或与其他机构合作提供首付贷等违法违规的金融产品和服务。

中原地产首席分析师张大伟认为，由开发商或第三方金融平台提供“首付贷”或“首付分期”，在房地地产市场一直都存在，而判断其行为是否违规，关键看向银行申请住房抵押贷款时的首付交付情况。

“如果办抵押贷款时，部分首付款仍由开发商或第三方金融平台垫付，贷款批准后，购房者一边还银行贷款，一边还首付款，这就是违规的。”张大伟表示，在新房交易中，从交首付到银行审批贷款，一般会有半年至一年的时间窗口，如果只是在这段时间内向购房者了提供首付分期或延长首付时间，严格意义上不能算违规。

但显然，上述开发商提供的“首付贷”或“首付分期”的还款时间都较长，且在银行抵押贷款办理完成后仍在还款，已经有违相关规定。严跃进称，这类首付政策严格上说是违规的，但各地监管对它的态度不太一样，部分地区明文禁止，一些地方则只是在市场秩序整顿的时候去管控。

此外，业内人士也指出，房地产开发企业自办的金融业务很可能并没有取得相应资质，也涉嫌违法从事金融业务。

严跃进说：“‘首付贷’带来的问题显而易见，不仅增加了购房者的还款压力，也可能导致金融系统的紊乱。所以，商业银行在审核购房者资格时，应该对其银行流水、还款能力加大审查力度。”

张大伟称，在许多大城市，首付的最低比例都在30%及以上，这就起到安全垫的作用，证明购房者已经具备一定的经济实力，而‘首付贷’突破了住房政策限制，容易给炒房客带来一定的机会，增加市场风险。

综合来源： 财经韬略、财联社、中新经纬、南京晨报等365房博士 您身边的购房专家

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