河西限价房已走到尽头?首付75万投资好机会来了…

来源:365淘房 2018-11-06 18:00

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365淘房 西妹 全球的股市哀鸿遍野,一片绿油油

2018年P2P集中暴雷,惨绝人寰

楼市全面降温,打折促销维权频发

当下,该投资什么???

买房!

固定资产仍然是未来最保险最有潜力的投资!

但是固定资产投资不能简单的一概而论,住宅和公寓、商铺、办公的投资逻辑是完全不一样的!

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河西南二手房悬了!

有价无市是限价房的自娱自乐

首先,我们先聊聊住宅的投资逻辑↓

买进卖出 住宅类金融属性投资逻辑

有人把现金放银行做理财,比如100万吧,年化收益率10%以内,一年收入10万块,5年赚个50万,觉得美滋滋的。

但是,如果把100万用来买房,通过贷款等金融杠杆,基本可以买300万以上的房产,5年时间房价基本翻倍(全国各大城市普遍数据)。

同样是5年,100万首付投进去,300万的房产变成了600万,相当于赚了500万,是理财的10倍!

从数据来看,的确,买住宅比理财等的收益都是翻倍的!

但是你发现没有,住宅和理财、股票等都是同类型的类金融属性的投资逻辑,必须要有一个买进卖出才能获得收益!

住宅买进、卖出都不易

以河西南为例:

河西南是目前南京公认的最值得投资的区域,其一二手房倒挂近1.5万/㎡,其个位数的中签率无不表现出河西南住宅的投资价值!

河西南住宅的价值在这几年翻了个倍,但是现阶段是否有人会去高价接手二手房?

河西南二手房有价无市,想按照理想价格卖出很难↓

前段时间,有中介在朋友圈挂出河西南房源降价急售的消息:

由于业主还款压力巨大,现在一套河西南海峡城三期四房户型房源,急降30万出售,单价划到3.7万/㎡,海峡城三期当时买入的价格已超3.2万/㎡,一二手房倒挂仅5000元/㎡!

整体楼市降温,对河西新房影响不大,但对于河西的二手房来说是致命一击。河西二手房出现了这两大现象:

1、本来河西业主心理预期很高,但房子挂出去好几个月了仍然没什么动静。以至于降价急售的房源越来越多,在不断降低自己心里预期后发现房子还是很难出手

2、河西众多中介门店关门,不少二手房职业经理人转行

买高价二手房的购房者是非常有限的,何况河西南还有这么多新房未上市↓

撇开河西南还未出让的地块,年前将要上市的限价房就有超千套:

住宅投资需要价格和市场两者兼备才行,有价无市那是自娱自乐!

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住宅投资逻辑差异化

三类产品投资秘密曝光

当你以为所有房产类固定资产投资都和住宅一样需要买进卖出才能获得收益,那你就错了!

公寓、商铺、办公的投资逻辑是一样的,建立在买进持有,通过租金来换取收益。但值得注意是的,3-5年的短期持有收益是有限的,持有周期一定要够长,或以10年为周期方能发现其中的价值!

虽说公寓、商铺、办公的投资逻辑是类似的,但是这三类产品对于投资人群的要求又是完全不一样的!

公寓的购买秘密:像植物一样,要有适合生长的土壤

为了不让钱贬值,很多人选择长线投资房产。不限购不限贷小面积的公寓迎来购买热潮!

市面上公寓太纷杂,买公寓看的从来不是购买单价,不是买进时单价与后期二手房单价的比较,而是长期持有租金上涨的空间。

就像是一株植物,在适合生长的土壤的培育下,植物会长得又高又大;公寓亦是如此,公寓所处的位置以及该区域未来发展决定着该公寓未来的价值与潜力!

什么区域适合公寓生长呢?

CBD商业商务中心区域

CBD意味着城市中心,商业商务中心意味着高端人群,城市中心+高端人群居住需求势必会提升公寓租金。

然而,CBD商业商务中心区域又分为两类,一类是已经发展成熟的,购入公寓是能即使算出收益的,一类是正在崛起的,购入公寓后随着新城的生长公寓升值潜力更大!

商铺的购买秘密:需要有商业研究的专业人士配合判断

购买商铺是一个专业度较高的不动产投资,而且商铺总价普遍都高!

提到商铺,争议很大。有人说买商铺等于入坑,风险太大,一铺养三代的时代早就过去了;也有人说一套好的铺子,的确能带来稳定且不错的租金回报。

就南京来看,最火热的珠江路很多店已经倒闭了。花大几百万买下的商铺租不出去,更别提转手了!

办公的购买秘密:好收益的办公需要整层销售,配合好的物业管理

办公的投资逻辑与公寓和商铺有些许不一样,想要长期收益的办公楼必须要整层购入,但这样就有一个问题,整层就意味着你前期投入的多,基本上整层都需要几千万,不太适合一般个人买家。

在市场上,办公的租金是这样子的,5块钱到顶。

我们来做一个模拟:

如果你按照单间来算的话:一个小办公室租给一个小公司,小公司能承受的租金比较低,价格势必也不会太高;

要么是组给大公司分公司,当这种公司成长起来一般就有两种方式:扩张时发现整层都在别人手里,需要一家一家谈,租期不一,很少有公司会费尽心力这样的操作拿下整层。所以此类公司发展起来后一般都会选择第二种方式:搬迁!

从前期投入资金来看,公寓<住宅<商铺<办公

从投资难度来看,公寓<住宅<办公<商铺

总得来说,办公不适合个人,且前期投入资金多;商铺对于专业性要求太高;住宅二手房有价无市、新房还不好买;当下投资建议你选择南京市场上比较走俏的公寓,总价低且投资回报率高!

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 首付75万起!

河西南中心双钥匙挑高公寓成价值高地

投资公寓成功=选对公寓=正在崛起的CBD商业商务中心公寓

今天西妹推荐的是河西南正荣中心天寓,目前在售45㎡精装双钥匙公寓,首付75万,首开热销8成,不少投资客2套2套买!

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CBD商业商务中心

小户型公寓因具有面积小、总价低,具有一定的投资性,所以对区位的要求较高。周边一般要求具有便捷的交通配套,完善的商业资源,对外部人口有一定的向心力。所以,小户型公寓多开发在配套较为齐全的城市商业中心。

正荣中心天寓河西南商业中心位置,位居CBD三期,正在崛起、发展中的中心更是“抄底”的最好时机!

河西南规划四大综合体地块,其中1号综合体即现在的金地中心(金地中心菁华)项目,2号综合体为正荣中心(正荣中心天寓)项目,3号和4号综合体目前还未出让。

正荣中心天寓旁S3号线地铁已通车,后期公寓可直接连接到S3号线吴侯街站

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产业中心

产业中心型地段小公寓一般分布在软件、信息等高科技或者高附加值产业园区里面或者周边,这类产业园区属于2.5产业或者准第三产业,就业人群具有高素质、高学历、高收入等特征。

河西南成龙头企业总部聚集地

阿里巴巴江苏总部落户河西南,目前已动工,未来集聚办公30000人;

小米科技华东总部未来将落户河西南;

河西南鱼嘴区域将打造成金融总部集聚区……

纵观全南京,河西南产业中心是任何一个小区域都无法比拟的,等总部企业一个个落地后,周边高端公寓的需求势必高涨

3

总价低的高端精装公寓

虽说正荣中心天寓的总价低(首付75万),但这并不意味着项目低端,45㎡小面积、精装公寓;

虽说正荣中心天寓的面积小,但这并不意味着蜗居,双钥匙挑高公寓买一层送一层。

45㎡双钥匙公寓户型图:

样板间实景图:

一层:

二层:

正荣中心天寓为精装交付,墙纸、地板、厨房、卫生间等都是做好的,同时切合双钥匙后期出租的方便性,为双厨、双卫设计!

纵观南京市场上的公寓,河西是投资最具价值的区域,河西南正荣中心天寓又因其双钥匙产品在河西熠熠发光!

对正荣公寓感兴趣的可添加安家河西房博士微信了解详情:

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