机会来了!房价倒挂8000+!房荒的这里即将迎来大波开盘

来源:365淘房 2018-10-13 18:08

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编者按:沉寂许久的仙林湖终于迎来了开盘。万达茂以2.3万的价格开盘售罄,区域明星楼盘高科荣境也将加推,而区域地王盘融信世纪东方也预计10月底首开。配套成熟的仙林湖目前房价倒挂也很明显,万达茂倒挂7000+,高科也最高倒挂在8000+。而就在不久前,土地储备告急的仙林湖也再添住宅、教育用地。那么,仙林湖值不值得买,该怎么买?

仙林湖一览图

一、仙林湖多家热盘即将加推

继10月11号万达茂开盘售罄后,接下来的仙林湖还将迎来一波上市潮。

万达茂16号楼楼王预计10月加推

万达茂剩余的16号楼也将在10月份申报销许,有望在10月份加推。

16号楼为32层高,每层8户,约256套住宅,建筑面积112、141平方米。因为限价,所以楼王的预计均价依旧在23000元/平方米。

万达茂5大户型图 

高科荣境10月开盘推四栋楼!

高科荣境也将在10月份开盘。预计本次高科荣境加推首付3成或者5成,前期放风的8成是不可能了。目前已经确定高科荣境将加推1、2、6、7号楼,其中1、6号楼,户型面积118、124、137、142平方米,每栋88套。2、7号楼,户型面积180平方米,每栋66套。共308套精装房源。这次加推的中间段的改善户型总价约380万起。本次加推房源将于明年年底交付。上一批房源的销许均价为32000元/平方米,预计本次加推价格不会超过32000元/平方米。

高科户型图如下

 

 

 

 

 

融信世纪东方预计10月底首开!

仙林湖纯新盘融信世纪东方预计10月底首开,主力面积段88-124平方米。预计首开18号楼,9层洋房,共72套,主力户型124平方米;21号楼,9-11层洋房,共80套,主力户型88-116平方米。 

另外有消息称由于受到限价政策的影响,融信世纪东方的价格可能比预想的要低。融信世纪东方2016年9月拿地,楼面地价24957元/㎡,是区域最高地价。截止目前,开发周期已经超过2年。

融信世纪东方户型图如下

除了这3家楼盘之外,新房供应方面,仙林湖还有2家楼盘:新城璞樾和山和新盘高科紫微堂。这两家楼盘都是主打别墅,走高端路线。

高科紫微堂已经公开售楼处和样板间,可预约前往参观。项目共规划了232套平墅和18套合院别墅。其中平墅面积153-371㎡,精装交付;合院别墅面积545-656㎡,毛坯交付。新城璞樾和山在售商铺,面积22-52㎡左右,总价120万起。在售面积350㎡类独栋别墅,总价1300万起。

二、新房、二手房倒挂明显!

数据来源:我爱我家、链家 统计截止:2018年8月底

万达茂此次开盘毛坯价格在2.3万,高科荣境上一次开盘价格在3.2万。

根据仙林湖二手房成交来看,价格主要集中在3万-3.5万之间,部分房源突破4万,房价倒挂很明显,最高倒挂8000+。

目前仙林湖成交量比较大的小区有万达茂、高科荣境、万科金色领域。仙林湖二手房成交总价集中在300-350万元、250-300万元,前者以万科金色领域、保利罗兰香谷的房源居多;后者以万达茂的房源居多。

三、未来还有宅地供应!

仙林湖本来已经没有土地供应,不过,在今年8月的一次规划调整中,仙林湖区域将有部分生产用地替换为住宅用地,工业用地调整为科研用地,并且增加了教育用地。从规划图上看,这些住宅用地位于仙林湖北侧。

将生产用地变为住宅用地,将在未来有效缓解新房稀缺的状况,给更多热爱仙林湖的居民一次定居的机会。而教育用地的增加也将随着学校的建立缓解周边上学困难的问题。而工业用地调整为科研用地,将使仙林湖更宜居。

四、配套成熟!学区优势凸出

相比于其他区域,仙林湖最大的优势是配套成熟。

交通配套:要是地铁2号线、地铁4号线,到新街口半个多小时。开车的话,走312国道,目前312国道正在改造,未来开车进城将更快。

商业配套:万达茂。

医疗配套:江苏省中医院仙林分院正式破土动工,预计2021年建成投用。

生活配套:目前有苏果和万达茂,另外仙林湖社区中心也在建设中,未来将有一个菜场和商业。仙林湖公园也即将开放。

(2018年南京公办初中中考均分排名 供参考)

教育配套:目前金陵中学分校的小学、中学,还有小红花艺术学校。值得注意的是,今年金中考试成绩还不错,金中仙林今年均分589.5分,仅比新城初中低了1.1分,这成绩让不少家长眼前一亮,去年金中仙林是第一届,参考人数较少,优录生较多,成绩代表性意义不大。今年金中仙林总人数为210人,学区生较多,更具有参考价值。高分段650分以上9人,640分以上40人,630分以上52人。

除此之外,仙林湖北侧将再添39班初中,预计明年开工建设;仙林湖西侧小学已经发布试桩招标公告和检测招标公告。未来在仙林湖北侧,还规划了初中1所,小学1所,幼儿园2所。

五、值不值得买?该怎么买?

虽然仙林湖配套已经成熟,但仙林湖最大的不足在于离主城远,在南京的最东面,到宝华也就10多分钟。

如果是投资买入的话,尽量选择限价新房,房价倒挂明显的,如万达茂、高科荣境等。仙林湖目前配套已经很成熟,房价近期没有大的刺激点,估计会缓慢增长。后期仙林湖还有几幅储备地块,但根据目前南京地价的情况看,拍高价地的可能不大,因此土地刺激预计也会比较小。目前仙林湖最大的优势是学区还不错,今年考试在全市排名很靠前,如果学区优势继续保持的话,买入保值还是可以的。预计不会有新兴区域房价涨幅快

如果是自住买入的话,还是很方便的,优先选新房,买卖二手房可以参考这个:

1、从首付和税费成本上来看,目前仙林湖交付满两年的小区有万科金色领域,保利罗兰香谷,保利罗兰春天,星叶枫情水岸,金地湖城艺境一期,高科荣境一期,正常办证的话都满两年,新城香悦澜山澜山最快也要在2019年2月份满两年,增值税免收,但是同样房子满两年和不满两年价格也会有差距,只是满两年的房子客户在首付的成本上要少些。

2、从户型来看,通透性上,金地湖城艺境7层的洋房,高科荣境和星叶枫情水岸以及新城香悦澜山的小高层都是11层的小高层基本都是一梯两户的会更好一些;

从房间功能性上来讲,金地湖城艺境的高层和新城香悦澜山的高层会更好一些,赠送的面积多,80-90平基本都能做成三房,更能满足刚需的需求;

3、得房率比较高的是金地湖城艺境和新城香悦澜山高层由于赠送的面积比较多,高科荣境和星叶枫情水岸由于是11层小高层相对会高些;

4、仙林湖小区物业整体都不错,最好的是万科金色领域和高科荣境,金地湖城艺境和星叶枫情水岸的物业也是很不错的;

5、小区环境最好的是高科荣境和保利罗兰香谷,由于都是新的小区其他各小区环境也都没什么挑剔的,都很不错;

6、目前整个片区成交价最高的高科荣境和金地湖城艺境的精装带地暖的洋房,其次是万科金色领域,保利罗兰香谷和星叶枫情水岸。

7、针对性价比这一块,如果预算足够对小区物业和品质要求比较高的可以选择高科荣境和金地湖城艺境的洋房,因为在整个板块比较稀缺;如果预算比较紧的刚需客户金地湖城艺境和新城香悦澜山。

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