南京的这种房子再便宜也不能买?今天,我要戳破这个楼市

来源:365淘房 2018-10-12 17:11

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365淘房 黄青维 这几年,南京新房从限购、限贷到限售,投资需求外溢,南京限购暂时不会松动以及租赁政策的强化与推行等,公寓产品因面积小总价低、不限购等优势,成为众多投资方式中投资风口,但很多人也听过这样的劝告:公寓再便宜也不能买这就是个坑!》》》接力7小时!今天南京两大热盘开盘 有人摇15次也没中

作为365房博士,日常工作中,我们也接到越来越多的网友咨询公寓问题:诸如“公寓到底能不能投资?”“什么样的公寓值得购买?”“买公寓要注意什么?有哪些盲区?”“公寓应该怎么对比?”等等。因此,今天,我们就来讨论聊一聊南京公寓投资的相关问题。》》》“现在就是排队去死”!开发商吐槽“摇号不买”

在讨论南京公寓之前,我们先来弄明白公寓究竟是一种什么样的产品。所谓“知己知彼,百战不殆”,我认为想要靠投资公寓赚钱,买房人必须要清楚以下6点真相!

一、购买公寓前,这6个问题必须弄清楚!

1、公寓和住宅有何差别?

 

公寓和住宅的最主要的差别有三点:产权年限、学区和交易税费。公寓一般都是40年产权年限,没有学区,交易税费也高出普通住宅不少。

南京现在有几家公寓是65年产权的,这种公寓比较特殊,不仅有学区,可以落户,且交易税费也是按照住宅的标准来缴纳,其实性质跟住宅一样,价格也跟普通住宅差不多,远比40年产权公寓高。

特别提醒:

南京目前实行的积分落户,即使满足条件后户口也是不能落在公寓上的,不过公寓作为稳定住所可以累计积分。

2、公寓的优缺点有哪些?

目前,南京的公寓和普通住宅相比,主要有以下优缺点:

公寓的优点:

①不限购、不限贷、不限售;

②面积小,单价低,入手门槛低;

③投资风险小,租金回报稳定;

④政府推行租房新政,租赁市场前景可期。

公寓的缺点:

①40年产权,无学区,不能落户;

②水电费、物业费较高,且多数不通燃气;

③户型一般,得房率低;

④一般住户多,较为拥挤,居住环境一般;

⑤交易税费高;

⑥房价涨的慢,贷款利率高。

3、公寓的交易税费有多高?

提到公寓,绕不开的话题就是它的交易税费,那这个我们反复提及的高额交易税到底是有多高呢?

南京的这种房子再便宜也不能买?今天,我要戳破这个楼市谎言!

单来说,公寓的增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者是差额的55.6%实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳,如果选择差额则全部按照差额缴纳。

跟住宅相比,公寓的交易税费主要有三点不同之处:①除了营业税、个税和契税,还要交土地增值税和印花税;②营业税和个税无法免除,即使交易满五年也要交;③契税按最高标准交,与面积大小无关,统一为计税价格的3%。

4、商办公寓和商住公寓有何区别?

你买的公寓究竟是商住还是商办,这两者又有什么区别,你知道吗?下图两个都是江北的公寓,项目类别一栏中,第一个多了酒店式公寓一项,显然,一是商住,二是商办。

(截图来源于网上房地产

虽然买房时置业顾问会告诉你,“我们的公寓既可办公又可居住”,但是南京市规划局2017年就明确发布过关于加强商办等非住宅类管理的通知,明确规定商办不得按单元式或住宅套型设计,一般应采取公共走廊、公共卫生间式布局,不得单独设立卫生间。

商办类建筑除了土地出让时规定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓,去年北京上海都有过大规模的整治清查。

除了上面以外,商住性质的公寓可以改民用水电,这也是商办办不到的

5、哪些人适合买公寓?

那么,明确了公寓属性和特点外,哪些人群适合购买公寓?

适宜人群一:单身过渡

对于某些被限购政策限制、急需一块容身之所而又不喜租房的人群,就可以选一套小公寓。不限购不限贷,也就不影响二次购房需求。

适宜人群二:投资需求

公寓面积一般在30-70㎡之间,面积小,投资成本只占住宅的一半或三分之一,门槛较低,长期持有的房租回报率可观,有稳定的现金回流。

适宜人群三:商业需求

具有商业属性的公寓,不仅可居住、可投资、可办公,还可以注册公司。在这个全民创业的时代,公寓也成为很多年轻人创业起步的首选。

跟住宅相比,公寓的“毛病”不少,很多人也因此看不上公寓,认为它不值得购买,但存在即合理。当然了如果有购房资格的情况下,在南京限价的大背景下,我们还是优先推荐考虑低总价热门住宅项目,其次才是公寓。

需要特别说明的是,当前绝大部分人买公寓都是冲着投资去的,但是对于商业地产来说,升值潜力基本可以抛开不谈,因为公寓交易不仅税费较高,而且公寓升值能力逊色于住宅,它是一个长期持有才能见到收益的投资品,一定要做好心理准备。

6、公寓投资怎么选?

那么,如果已经被限购了,或者是决定了要买公寓,那么公寓究竟该怎么选?

以2014-2017年南京住宅和公寓成交均价为例,公寓3年涨了3460元/㎡,而住宅则涨了7915㎡。

所以,租金就成了衡量公寓投资价值的最终标准!

想要租金水平高:跟着CBD和写字楼经济规模最大、密度最高的区域走。只有那里才有能承担高租金的优质租客。

想要房子好出租:选择通勤便利的地段,尤其是地铁口。

总的来说,影响公寓租金收益的因素主要是地段。那么相同地段,又该如何选择呢?

总价越低越好

租过房子的人都知道,同一地段,不同小区相同户型的房子,租金基本都差不多,所以挑选公寓时价格非常关键。同一板块,相同户型,总价低的才是更好的选择!

面积越小越好

房子面积约小,总价就越低,从租金角度考虑,投资回报率也越高。以江北的东方万汇城为例,如下如所示,40㎡一居室租金2200元/月,80㎡两居室租金2500元/月,前者投资回报率明显大于后者。

此外,从租客群里的特殊性来看,租公寓的多为一些注重个人独立空间的年轻人,他们通常也更偏爱小户型的一房或两房。

所以说,在经济条件允许的情况下,你最好选择买多套小公寓去投资,而不是买一个多房大公寓去投资。

LOFT公寓溢价不超过30%为最佳

南京有规定明确了公寓层高不能超过3.6米,自此4.8米挑高公寓成绝版。虽然物以稀为贵,但挑高并非一定比平层更好。

目前南京市场上的挑高公寓价格都比较贵,有些明显偏高了,反倒不如平层划算。虽然LOFT公寓宣称“上下两层,双倍收益”,但事实真的如此吗?

通过不完全的调查,目前LOFT户型的租金一般只比平层户型的租金高20%-30%左右。以南站附近的紫荆公寓和海鲸公寓的两居室为例,前者精装Loft租金是3500元/月,后者平层精装3100元/㎡,差别不大。

所以,基于租金的溢价水平,加上Loft的装修成本要比平层高,推广到售价上,LOFT比平层售价也不应该超过30%为最佳,而且双钥比普通挑高更好。目前南京市场上在售的LOFT的价格都偏贵。

投资成本相同时,看品牌和物业

在总价差别不大的情况下,又该如何挑选呢?看品牌和物业。公寓先天条件所限,容积率高,人口密度大。没有严格的物业管理,租客必定无法得到舒适的居住享受。而品牌,则是项目品质和口碑的保障。

总的来说,公寓其实就相当于一种“理财产品”,相较住宅,公寓溢价率低,但有稳定的现金回流,要长期持有靠收租为本,所以,大家买之前要调查清楚项目周边的出租情况,综合考虑价格、交通、物业、开发商品牌等多方面因素。一个理想的状态就是,这间公寓的租金足够抵偿月供,且具备一定的升值空间。

二、首付最低1成起!南京52家在售公寓哪些值得投资? 

据初步统计,南京主城区主力在售和即将上市的公寓项目约有52家,产品多样,从平层到挑高,精装到毛坯,双钥匙和三钥匙,一应俱全。

(注:65年产权公寓因产品特殊性,未纳入统计)

综合对比南京目前在售的50多家公寓项目后,我们选出了各大区域值得购买的楼盘,并附上了详细的楼盘信息和投资价值势分析,欢迎订阅本期的《南京公寓投资指南》,扫描下方图片中的二维码即可购买。

1、《南京公寓投资指南》根据市场情况,将会不定期更新,由365淘房新房部出品。

2、本期内容南京值得购买公寓只列出我们认为值得购买的楼盘。如果有些楼盘暂时没有出现在名单内,说明该楼盘暂时没有房源上市亦或者不在值得推荐之列。

3、本期内容不受房地产开发商的利益左右,均为结合当下市场的客观推荐。

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