365淘房 西妹 今天上午9点，江心洲升龙桃花园著迎来开盘！
从河西到江心洲还是有些堵的。
8点40不到，100号以内已进入内场。
次摇号，主要看中环境好！
现场一对夫妻表示他们这是次摇号，以前买房子哪需要摇号啊，还好摇中了一百四十多号，还能选选，想买中叠或上叠用来自住。选江心洲主要是看中环境好！爷爷自己还做了笔记，划掉的是不要的。
带着狗狗来买房！首选上叠
现场一对夫妻带着小狗狗来选房。他们买升龙是因为之前来看了样板间，看了样板间后就特别心动，下叠还带院子，很是称心。这次他摇中了170多号，进去了如果有上叠先选上叠。
最终他们没选房，因为好位置的都没有了。
前100号超一半人放弃
现场消息，前100号仅40.50人进去，看来放弃的很多。可能由于人太少的原因，还没选房就已经喊前150号进入。
9点15左右，200号以内已经进入内场了。
9点23分，现场工作人员表示，400号500号以内的都可以进去选房了。但此时外场已然没什么人了。
现场图：
中签率低，前几次参加河西开盘都没中！
现场一位购房者摇中了200多号，他是外地人，来宁工作，今年把户口迁过来有了购房资格，很看好河西，之前河西的几轮开盘都参与了，但无奈中签率太低。这次升龙还算靠前！
现场7.8.9号楼三开间朝南最先卖完，截止9：40上叠和中叠都还有房源可选！
10点20分，内场已经没什么购房者在等待，据置业顾问消息中上叠已全部卖完！
1
升龙中签率从9.2%-36%的三大原因
今年6月份，升龙桃花园著首开推出180套房源，均价37500元/㎡，共有1950组购房者参与摇号，中签率9.2%，最终卖出9成，剩余二十余套下叠。
今年9月，升龙桃花园著再次加推202套房，均价37500元/㎡，共有559组购房者参与摇号，中签率36%。
时隔不到3个月，升龙桃花园著中签率由9.2%变成了36%：
1、升龙桃花园著首开时机较好
升龙桃花园著首开时正是河西轰轰烈烈的第二批次开盘时间，批没摇上的、第二批来碰运气的，都会选择报名尝试下。甚至有购房者开发了验资450万摇三家的套路，这些原因使得桃花园著中签率被拉低了。
如今，升龙桃花园著没有预兆的第二次开盘，没有其他楼盘吸引火力，450万门槛阻挡了不少购房者！
2、均价未涨 上叠却涨了2000元/㎡
升龙桃花园著这两次开盘光从均价来看，都限在了3.8万/㎡的价格之下，但是西妹观察每一套的价格发现，上次开盘比较畅销的上叠和中叠都有一定程度的价格上涨，涨了2000元/㎡！
此次开盘楼栋详细价格表：上叠均价约42100元/㎡，中叠均价约37300元/㎡，下跌均价约33600元/㎡。
上次首开详细价格表：上叠均价约40323元/㎡，中叠均价约36658元/㎡，下叠均价约34825元/㎡。
根据两次开盘的详细价格表来看，升龙桃花园著第二次加推上叠价格比首开贵了近2000元/㎡，中叠贵了642元/㎡，下叠第二次加推比上叠价格便宜了1225元/㎡。
升龙桃花园著首开，中叠和上叠都是当天卖完，剩余了二十几套大面积的下叠。上叠和中叠产品的畅销，时隔不到三个月第二次加推升龙中叠和上叠单价都有一定程度的上涨，尤其是上叠涨了近2000元/㎡，部分购房者因为此不愿意买账！
3、毛坯，2021年交付
升龙桃花园著是河西的毛坯房源。河西中4.5万/㎡是精装住宅，河西南3.5万/㎡是精装住宅，江心洲3.6万/㎡为精装住宅。对于升龙桃花园著均价3.8万/㎡的毛坯叠墅和起码450万起步的首付再加之2021年交付，这三点让不少购房者望而却步。
除了价格以外，升龙桃花园著其优点也很明显：
升龙桃花园著此次加推的A地块是位置最好的一批房源，中上叠房源可以直接瞰江，而首开的B地块则只有上叠房源才有景观视野
除了部分江景资源以外，低密景观、江岛环境资源、叠墅的宽敞气派都是河西其他楼盘无法比拟的。
最后，是一个板块的痛，江心洲前几年以高规格规划奠定了“岛”的位置，如今规划落实速度着实过慢…这是不少人看中河西却不得不放弃江心洲的原因。
2
南京叠墅爆发
同价格毛坯叠墅 会接受么？
今年，整个南京市场上的叠墅就像春笋般接二连三的冒出。除了河西今年推出叠墅产品的升龙桃花园著以外，江北、江宁也被叠墅霸占了半边天！
江北雨山路地价为22320元/㎡的保利云禧，毛坯准现房叠墅开卖，均价29500元/㎡。
江北金隅紫京叠院地价20077元/㎡，打造了20栋低密度多层、22栋叠拼及4栋退台类双拼叠拼，面积在110-220㎡不等。
江北现房销售银城颐居悦见山，规划11栋高层住宅、7栋叠墅，叠墅主流户型面积140-220㎡，开发商表示下半年首开优先推出叠墅产品。
江北悦风华前段时间刚推出8-22号楼322套毛坯叠墅销许，销许均价27629-30117元/㎡，面积段为125、135、140、240㎡。
江宁九龙湖的纯新盘葛洲坝融创紫郡府公开营销中心，项目规划了13栋高层住宅、6栋叠墅，预计在四季度首推叠墅，放风价4万/㎡。
江宁方山的五矿澜悦方山，项目规划了8栋小高层、11栋6层叠墅，首开均价29500元/㎡。九龙湖的五矿澜悦栖原，规划13栋高层、12栋6层叠墅。
为何2018年成叠墅爆发元年了？
南京工业大学天诚不动产研究所所长吴翔华表示：“首先，南京现有的一些高价地项目本身容积率就不高，比较适合做叠墅产品。其次，开发商做叠墅产品，让市场和客户认同，通过产品差异化把价格拉高。”
同价格的毛坯叠墅真的好卖么？
据西妹统计：
江宁五矿澜悦方山首开卖出6成；
江北悦风华首开销售数据不明；
江北保利云禧首开卖出7成……
从数据看，叠墅产品在南京市场上卖得并不算太好。一方面市场的确是冷下来了，撇除叠墅不谈，除了一些性价比超高的盘，江宁江北盘也很少有开盘即光的现象了。
另一方面，叠墅产品和其他高层、低密度多层产品均价相当，但是叠墅产品是毛坯，这一点不占优势。但是呢，叠墅产品也有特定的客群，追求叠墅居住舒适度的，毛坯还是精装也是不会在乎了！
3
全南京都在降温
河西依旧万人抢
今年市场不比去年前年了，开发商的日子也不好过了，早就过了闭着眼睛卖房的年代。你会发现置业顾问都变得热情了，除了河西！
在此次全面降温中，河西是例外的。5、6月份的那几场开盘潮，让南京人民见识到河西的“实力”，佳兆业超1.2万人报名，几万人陪跑…
如今已是9月，下半年河西还有哪些楼盘将上市呢？
河西中—华新城璟园
河西中——东原印长江
河西南——佳兆业城市广场
河西南——绿地华侨城海珀滨江
江心洲——胜科星洲府
华新城璟园
华新城璟园最后三栋楼今年会开，项目剩余7、9、11号楼约170套房源待售，户型面积为142㎡、170㎡、200㎡。项目新接待中心正在施工中，具体开放日期待定。
东原印长江预计今年10月份一次性加推3栋住宅楼，共277套房源，将打造6大户型，分别为125㎡、144㎡、165㎡、170㎡、185㎡、190㎡，目前户型图还未出炉！
佳兆业城市广场还剩最后2栋楼（12#、18#），共计291套房，户型为87-135㎡，预计下半年上市并收官。目前样板间处于开放状态。
绿地华侨城海珀滨江
绿地华侨城海珀滨江二期还剩余8栋楼约730套房源，户型面积为125-220㎡，预计下半年预计4栋400余套房上市。
胜科星洲府将于下半年上市，或一次性推出所有住宅房源。
胜科星洲府打造11栋住宅楼共332套房源，户型面积为95㎡、125㎡、135㎡、165㎡，其中包括9栋7层电梯精装低密度多层，以及1栋10层、1栋11层住宅楼栋。
另外，值得一提的是河西中的紫鑫中华广场、升龙天汇有上市的可能性。
住宅方面，东原印长江、华新城、佳兆业城市广场、胜科星洲府将在下半年上市，并且迎来收官。购房者一定要把握好最后一次机会。
后期，河西板块高价地将逐渐揭开面纱，面积将以大平层为主，产品将打造旗下高端系列。届时，将对板块的房价格局产生带来一定影响。
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