凉凉?曾经近3万如今1万多,南京这个区域地价垮塌式下跌

来源:365综合 2018-09-08 19:47

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先来做个小调查,现在买房会成为接盘侠吗:

编者按:9月7日,南京迎来2幅地块拍卖,其中铁心桥地块被龙湖以13993元/平摘下,相比于之前29093元/平的区域最高地价,下降了15100元/平。而与铁心桥紧邻的西善桥,在8月1日土拍中,G30地块14164元/平被招商拿下,地价相比之前区域最高地价也降了7581元/平。地价大幅下降,地王项目迟迟不上市,让两桥这个曾经的主城“洼地”前景扑朔迷离。

地价大幅下降 谁会成为接盘侠?

(铁心桥、西善桥含住宅储备地块一览

先来看看西善桥、铁心桥区域这两个区域的地价变迁。

两桥区域的地价是随着南京土地市场温度一起变迁的。2015年、2016年和2017上半年是南京土地市场的爆发年,也正是在这两年多的狂热期,两桥的地价也大幅攀升。

2015年11月,经过36轮竞拍,禹洲以4.2亿元拿下西善桥G53宅地,楼面价13567元/平米。而当时该地块旁边善水湾房价为15300元/平米,面粉价基本追上面包价。

2016年9月,铁心桥G45地块被上海御雄摇号竞得,楼面价为29093元/㎡,一鸣惊人,地价赶超南京大多数区域。

2017年2月,绿城摘下西善桥G100地块,楼面价达到了21745元/平,更是将西善桥的地价推向了新高。目前项目定案名为绿城云栖玫瑰园。

到了2017年,南京地价被控,2018年土地市场明显降温,这两个区域地价也跟着“猛降”。

2018年在8月,西善桥G30地块14164元/平被招商拿下,地价相比之前区域最高地价也降了7581元/平。2018年9月,铁心桥地块被龙湖以13993元/平摘下,相比于之前29093元/平的区域最高地价,下降了15100元/平。

在南京房价被限、地价被控的背景下,之前高价拿地的开发商处境就更加艰难了。铁心桥“地王”上海大名城G45地块从2016年9月拿地至今,开发周期将近2年,而直到现在,项目案名还没有定。在南京快速开发周转的房地产市场,这个速度算是很慢了。值得一提的是,铁心桥G45还是上海大名城进驻南京的第一个项目,在当时戏称需要烧香拜佛才能摇中一块地的2016年,“幸运”的开发商恐怕没有预料到南京房地产市场变化如此之快。而与大名城处境类似的房企,在南京并不少见。

同为区域地王的绿城云栖玫瑰园,进度要快一些。这可能得益于项目容积率较低,更适合打造高端产品。绿城云栖玫瑰园综合统计率1.2,相比于上海大名城≤2.2的容积率,要低很多,因此项目主要打造合院、叠墅、洋房三种产品,而这种高端产品在报价时自然会比普通的高层优势大一些,价格也可以相对高一些。这也是南京不少开发商面对高地价时的线路。绿城云栖玫瑰园地价21745元/平,预计房价要冲3.5万,开发周期也有18个月+,目前开盘时间也没有定。

现在,这两块高价地不仅要面临现房销售这道门槛,在不久的未来,还将与那些地价低且不需要现房销售的项目竞争。

什么在支撑两桥的地价房价?

“两桥”片区呈现一个狭长的八字形区域,规划总用地面积21.4平方公里。东至机场高速、北至绕城公路、西至南河—205国道、南至秦淮新河—绕越高速,总用地面积21.4平方公里,规划区主要涉及西善桥、铁心桥和梅山三个街道。

说实话,两桥地区的优点和缺点都很明显。最大的优势是区位,离主城近,靠近南京南站。目前区域内有宁和城际穿过,将两桥区域和河西南、南站连接起来,未来还会有7号线和8号线从区域边缘经过。

然而缺点也一目了然,交通差,堵车,主城连通南北、东西方向的骨干道路都在此中断,高架割裂城市,区域面貌老旧,产业类型低端,区域内近一半是保障房,未来改造拆迁任务大,教育、医疗、文化设施也缺乏。

要将这样一个老旧区域改头换面成一个全新的宜居新城,难度可想而知。2013年底,两桥区域改造整体项目立项,2014年改造正式启动。如今近5年过去了,两桥在城市面貌、基础设施方面的变化也有一些。如铁心桥的三江学院将搬迁至江宁,骨干道路龙翔大道一期通车,龙翔路二期、机场二通道等一系列道路都在建设中,雨花客厅、楚翘城开业,拆迁也在推进中。

不过,这些城建的变化,似乎并没有地价的变化带给人的冲击大。从宜居新城目标来看,两桥区域还有很长的路要走。

两桥区域离宜居新城还有多远?

根据规划,两桥区域将打造宜居宜商雨花新中心。

在规划中,新“两桥”片区将分片打造,位于机场二通道及凤台南路之间,龙翔路、龙西路及兴梅路交汇这一片区域将作为区域综合服务中心;宁丹路、花神大道、绕城大道、秦淮新河包围区域将作为滨水研发中心,定位为集软件研发、商务办公、商业娱乐为一体的综合研发中心;机场二通道以东,龙西路以南,秦淮新河河湾处之间区域将作为河湾标志区,集聚时尚消费、商务办公、星级酒店及景观公寓等高端服务功能。

在产业方面,两桥片区将重点发展以云计算、物联网为代表的新一代网络化基础软件研发;工业软件研发;中小软件企业创业孵化;高端服务外包。

两桥区域值不值得买?

对于刚需自住来说,这个区域轨道交通还可以,如果区域内后期有有价格适中、靠近地铁和商业的盘,还是可以出手。对于投资来说,则要谨慎出手,在调控的大背景下,未来升值时间会拉长。不管是刚需还是投资,都要避免高位接盘。

最后再附一张近期地价下降的表格

 

 

 (备注:近期地价指2017至今)


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