从规划到房价 未来10年能和河西、江北抗衡的只有它!

来源:365淘房 2018-07-21 11:05

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365淘房 宋晨 上一次南部新城大校场片区传出利好是什么时候?似乎也快两年没动静了。就在南京楼市渐渐遗忘它的时候,它突然祭出一枚“大杀器”——一口气预公告5幅重磅地块。伴随各种意外的惊叹声,有人感慨:大校场的时代终于到来!

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大校场前世

南部新城红花-机场片区(俗称大校场片区)位于南京主城东南部,北起秦淮河、运粮河、东南至绕城公路、西至大明路,西南抵宁溧路。

 (大校场机场的轮廓在百度地图上清晰可见)

众所周知,作为主城少有的城市未开发“处女地”,大校场机场从搬迁到片区开发是南京人关注超过10年的话题。早在10年之前,这里就有“智慧新城”的蓝图,然而随着时间流逝,规划被一再搁置。这十几年来,大校场经历了怎样的前世今生? 

1、2003年,大校场机场搬迁建设指挥部成立

2、2007年,大校场启动区规划完成

3、2009年6月,大校场机场搬迁建设启动

4、2009年12月,大校机场单元控制性详细规划公示

5、2010年5月,大校场地块基础设施建设启动

6、2012年8月,六合空军南京新机场开工

7、2015年7-8月,大校场机场关闭,正式搬迁

8、2016年年底,大校场机场片区完成拆迁

(图片拍摄于2016年大校场机场搬迁前,拍摄:李镇声)

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大校场蓝图

 老主城开发饱和,大校场机场搬迁后为主城区腾出非常珍贵的10平方公里的建设空间。在新秦淮区规划中,大校场机场片区定位于建设生态、科技型项目和高端服务业的“智慧新城”,规划人口13万人。根据早前媒体的报道,开发周期有望控制在10年内。

(点击查看高清大图)

根据官方规划,我们绘制了一张大校场机场片区规划解析图。亮点规划包括以下几个方面:

1、近250万㎡纯住宅用地待上市

根据规划,大校场机场片区近250万平方米的纯住宅用地上市,无疑将给南京的土地市场带来极大的冲击。而近期预公告的5幅地块,出让规模达到30万方,并且都是地段相当不错的地块。

2、未来5条地铁环绕

 从规划图不难看出,地铁3号线、5号线、6号线都将从智慧新城穿过,远期还有地铁10号线二期、13号线也将经过,区域内规划了7个地铁站点。把主城和机场、宁南、南站、东山等有机拼接。

3、南部新城医疗中心、南外落户

大校场机场片区内的南部新城医疗中心预计明年交付使用南外高中也于今年宣布落户。根据官方消息,南外高中部规划位于承天大道以西、机场七路以北地块。目前正在进行项目前期调研。

4、原有跑道保留变公园

机场跑道、航运楼、美龄宫、飞机大件库、瞭望塔、油库都会得到保留,大校场将继续承载历史记忆。

跑道和公共设施带将形成南京的文化客厅。在主跑道北侧,集中规划建设大型的文化综合体项目,在地铁站周边,布局超高层、高密度建筑,争取地块效益最大化。除此,大校场的整体布局呈现小街区密路网的特色,即“小门小店小公司,路窄路多宜慢行”。

南京主城最后这块黄金地将再现传统街区的城市氛围,小“街”“市”多,大马路少。大校场规划有多条慢生活走廊,类似中国传统商业街市的步行通道,两侧是幼儿园、菜场、小公园、小商店等生活服务配套,车辆禁行,小孩可跑可奔,安全无忧。

值得一提的是,未来,文化客厅还与七桥瓮湿地公园相连通,市民可以通过它们中间的慢行通道来往自如,移步换景了。七桥瓮湿地公园旁也有预留地,不做房产开发,而作为能提升南京国际形象的预留地之用。

想了解更多更详细的大校场机场规划,可戳→5条地铁线汇聚 250万㎡纯住宅用地待上市 未来这里牛到飞起

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大校场土拍猜想

 大校场机场片区新房供应量一直都很有限,仅有保利堂悦和复地宴南都两家新盘,但所剩房源上市时间成谜,目前来看,整个区域面临无房可买。

所以,这次预公告的5幅地块,是这个区域新的契机,业内给出的评价也普遍较高。从我们绘制的区位图看,5幅地块所处的位置都不错。那么,这里会拍出高价地吗?

首先看推出节点。

选择当下这个节点,正逢南京土拍明显降温,地价已经回归到一个相对合理的水平,不高不低,只要拿地快速周转,都有机会赚钱,这其实对于城市发展来说是有利的。如果在2017年楼市高热的时候推地,房企一冲动拍个“地王”,然后受制于现房销售和限价迟迟不推,只能一拖再拖,耽误的可能是整个区域的规划发展,得不偿失。

再看土地性质。

大校场首推的几块地,商住地块比较多,显然还是带有一些试探的意图,由此判断房企对这个区域的认可度。考虑到大校场的区位优势,最高楼面限价在2万/平以下的可能性不大,如果按照当下南部新城新房限价3.5万/平的价格看,地价在2-2.5万/平是较为理想的。

高价地全面开花的时代已经过去,南京土地出让也取消了现房销售的条件,不少房企都体会到限价市场下高价拿地却不能上市的“苦”,所以大校场这几幅地后续出让时恐怕很难再现2016年狂热楼市下房企疯狂抢地的画面。

作为一个新兴区域来说,这未尝不是一件好事。

我无比期待大校场机场未来的发展,希望它能健康的成为主城的一颗星。返回南京365淘房>>

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