抓紧机会!南京这些板块要抛弃刚需!下半年刚需还能买哪

来源:365淘房 2018-07-10 19:47

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365淘房 杨维维 据统计,在刚刚过去的上半年中,南京楼市有23家楼盘已收官,其中,以河西和江宁板块居多。但这只是开始,随着下半年入市房源的增多,进入收官阶段的楼盘也猛增。不过与以往不同的是,下半年南京楼市入市的纯新盘也很多,新老楼盘之间能够做到很完美的交接。

上半年:南京23家楼盘收官 江宁河西居多

据统计,今年上半年共计有23家楼盘收官,各大板块都有,其中江宁5家、江北4家、河西4家,占据半壁江山。

上半年住宅收官楼盘一览(图片来源:每日楼市)

在这些收官楼盘中不乏热门楼盘,尤其是河西。5、6月间,河西进入了集中开盘时间,仁恒绿洲新岛保利天悦海玥名都均在5月份推出收官房源,河西一下少了3家楼盘;今年上半年南站只有万科大都会一家推出住宅房源,而项目在3月份加推后也正式收官。值得注意的是,这些楼盘推出的最后一批房源房价与前期相比,并没有太大涨幅,限价政策在持续发挥着作用。

自2016年10月调控以来,南京楼市新房供应量相对较少,收官楼盘的数量总是大大多于入市新盘,今年上半年也是这个状态。据了解,伴随着23家楼盘的收官,上半年南京只有11家纯新盘入市,这些纯新盘中不乏高价地项目,但他们依然逃不过被限价的命运。

上半年入市住宅纯新盘一览(图片来源:每日楼市)

从板块来看,来自江北的纯新盘共有6盘,占去一大半席位,并且不少都是高价地项目。雨山路纯新盘保利云禧在6月迎来首期开盘,这也是年内江北首个现房入市的2万地,虽然地价2.2万,但是新房均价却被死死的压在2.9万一平,房价仅比地价贵7000元/平米,利润成本并不是很高。

相较之下,高新区纯新盘弘阳燕澜七缙就似乎幸运一些。项目地价1.6万,首开均价在2.7万多元,房价比地价高出一万多,据了解这也是高新区首个入市的现房销售项目。此外,快要无房可售的江北核心区,今年上半年也迎来了2家纯新盘—扬子江金茂悦绿地海悦,两家楼盘首开均价都在3万以内。

上半年,河西也有两家纯新盘入市。其中,河西南热盘正荣滨江紫阙首开即收官,在6月份的加推中一次性清盘推出全部8栋724套房源,不过首开价格均价为34980元/㎡,依然未超3.5万的价格红线。

下半年南京预计有60家楼盘收官 江北江宁占大头

从目前的楼市走势可以看出,下半年南京的市场调控政策将依然趋严。更严峻的是,从近几次的土拍来看,南京多个板块的地价都呈现出下降趋势,在这种市场情况下,各板块楼盘下半年跑量的意愿日益强烈。

可以预见,下半年以江北、江宁为主,南京多个板块将迎来久违的开盘潮,新老盘的交接的频率将更加频繁。

下半年预计收官住宅楼盘一览(图片来源:每日楼市)

据统计,下半年南京预计有60家楼盘收官,跟纯新盘数量基本持平。从图片可以看出,江北、江宁和城北板块收官楼盘最多,占去半壁江山,江北甚至达到了18家之多,江宁紧跟其后共有12家。

值得注意的是,在两江板块的30家收官楼盘中包含有不少低价福利盘,如江北的大华锦绣华城亚泰山语湖力标赞城,江北的翠屏城蓝天星港花园梁台煦府保利樾广场等,随着这些楼盘的收官,同区域内可能再也很难寻到同等价位的楼盘。

除了两江板块外,河西几家待收官的楼盘也值得关注。河西中的华新城宏图上水云锦,河西南的佳兆业城市广场绿地华侨城海珀滨江这几家限价盘也进入收官阶段,而且所剩下房源量可以说一次就能清盘,下半年还想以低价买到河西房源的购房者们也要盯紧了,因为在这之后,在河西登场的将是那些地价在3万、4万的纯新项目。

下半年超20家纯新盘地价破2万 江北正在脱离刚需

据统计,下半年入市的60多家纯新盘中有21家地价破2万,占到南京全部38幅楼面价2万+的地块的一大半,限价走量的路线已经基本确定。

在21家高价地项目中,江北待上市的高价地项目最多,共计有7家,而这几家项目几乎节奏一致的选择叠墅和洋房为主打产品,面对的是改善类客群。鉴于保利云禧新房价格被严格控制在3万红线以内,下半年江北高价地项目想要突破房价红线也难。

下半年各板块高价地项目入市一览(图片来源:每日楼市)

不过可能也有例外。河西南的金茂府与葛洲坝南京中国府项目,地价已经全面超越限价红线,后期上市有可能会以成本核算的方式代替限价,但这也可能是仅有的"特招"对象了。

除了江北、河西、城北以外,下半年江宁也有不少高价地上市,虽然没有2万地,但是像九龙湖几家待上市的新盘,其地价基本上都在1.9万以上。巧合的是,这几家新盘打造的产品也都以叠墅、洋房等改善类房源为主,在产品、地价相近,客群相同的情况下,九龙湖有盘此前对外放风房价要卖4万,至于能否突破江宁限价红线,还让我们拭目以待。

下半年各板块纯新盘上市一览:

(图片来源:每日楼市)

江北:

江宁:

河西:

城北:

仙林:

 

城南:

 

 

高价地围城 下半年刚需还能买哪?

随着地价不断上涨,江北、江宁这两个曾经的刚需板块,正在加速脱离刚需族们。面对下半年众多的高价地新项目,我们刚需族还能买哪里?

 

 上半年南京买房地图

从买房地图我们可以看出,上半年刚需们在江北还有高新、桥北、江浦、六合等可以选,江宁有方山大学城、禄口、滨江、淳化、湖熟等,其他板块的还有青龙地铁小镇等。

 

但到了下半年,江北的江浦和高新区单价2.5万以内已经买不到什么好的新房房源,可选的区域或将只有桥北、六合其中,桥北所剩的房源也不多,低地价的项目基本上都在六合。

 

江宁的刚需版图也在缩小,但是较江北的选择要多一些。从地价上看,禄口、滨江、正方新城和青龙山生态新城是低价地项目较集中的地方,大学城、东山早已不是刚需能选择的区域。

不过整体来说,下半年刚需的选择面相较上半年来说要多一些,下半年将有不少限价盘入市,低价地项目也有不少入市,刚需可以好好挑选一下,抓住机会上车。返回南京365淘房>>

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