2018上半年发生的这9件大事,决定了房地产未来5年的命运

来源:明源地产研究院 2018-07-05 08:58

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

关注微信看猛料

2018年上半年业绩已经出来了,各家房企业绩飙涨,在前端融资受限,后端销售限价的条件下,很多房企的业绩依然创出了新高。7家房企已经破千亿,500亿房企数量也几乎是去年的三倍!

一面是业绩飘红,另一面却是地产股的百股跌停。不得不说,现在的楼市真的有点复杂。仅上半年,楼市就发生了很多具有长期影响力的大事件,不仅直接关系到下半年的楼市走向,有些还会对行业发展产生长期的影响。

表:2018上半年50亿房企销售业绩格局分布

在进入下半年的时间点上,明源君特意盘点了2018年上半年九大最具影响力的事件,每一个都跟你有关系。

棚改收紧

由于棚改货币化安置的推动作用,直接助力了这一轮三四线的房价上涨。这一波牛市,很多房企都踩准了,一二线冰封之下,拿地难、周期长、还限价,三四线的这一波行情,对于房企来说是一根救命稻草。但同时,业内人士基本上有一个共识,那就是,一路高歌猛进的三四线楼市也是个巨大的“灰犀牛”。所有的房企一遍收割,一边心中默念倒计时。

而进入到六月份,棚改资金收紧的消息传出,棚改项目融资审批权将收回至国开行总行,同时此后货币化安置的比例会受到一定的限制。作为棚改项目主要的资金来源方,国开行收紧相关项目的贷款审批,意味着从国开行这一渠道流入房地产市场的资金将大大减少。

这对于房企原本已经非常紧张的神经,可以说是雪上加霜。消息一出,直接导致6月26日整个地产板块股票跌停。很多房企也开始拼命赶节点,力争快速出货。

事实上,目前很多房企,已经非常下沉,布局甚至已经进入乡镇。而前期大量拿地很难短期内消化掉,棚改收紧的消息会对三四线楼市产生什么影响?房企会不会纷纷提前回撤的时间点?被断粮的三四线城市房价又会出现什么样的波动?都将成为下半年楼市最大的不确定点。

资产证券化逐渐成熟

之前明源君跟大家分享过,2018年资金收紧,钱紧、钱贵会成为房企经营最大的风险。

房地产行业作为典型的高负债行业,本来就非常依赖金融。而今年上半年,陆续有商业银行暂时关闭房企信贷渠道,监管环境也进入高压时期,整体的融资渠道被收紧了,尤其非标业务的严厉监管,对中小房企产生很大的影响。

而租售并举之后,存量需要长时间占用资金,借的钱是否便宜,内部能否滚动起来,都是决定性的因素。去年,新派公寓、旭辉REITs、保利、碧桂园RIETs为业内打了几针强心针,资产证券化这类的金融创新为房企打开了一扇大门。

2018年上半年资产证券化融资规模开始出现大幅度的增长,碧桂园通过RIETs拿到100亿。而今年1-5月,房地产ABS产品总发行规模688.81亿元,同比增长52.8%资产证券化已经成为房企融资的重要途径。

目前房地产领域金融创新的发展速度非常快,资产证券化的实践越来越成熟,对于大量的房企来说,这条渠道能够走通,具有战略性的意义,但同时房企之间也开始出现更剧烈的分化,未来金融能力可能会更深刻的影响行业的竞争格局。

贸易战宏观承压

中美贸易战是目前整个中国社会,甚至是全世界最大的不稳定因素,也是今年上半年最重量级的事件。

2017年中国GDP是82万亿,当年中国外贸(27.29万亿)占中国GDP的33%,而中美贸易总值为3.95万亿人民币,占我国进出口总值的14.2%,也就是说,中美贸易占到中国GDP的5%,几乎是一年的增量。从这组数据就能看出来,这次贸易找对中国经济会产生的剧烈影响。

而且中美贸易是中国贸易顺差非常重要的来源国,美元升值也会影响到中国外汇承压,从而影响中国的宏观经济,从而影响整个房地产行业的基本面,而且这样的拉锯可能会持续一段时间。

而这样的宏观环境变化,对于房企来说,也会产生几个直接的驱动:

1、刺激房企跨界,尝试新业务。例如,万科已经开始全面“去地产化”,恒大跨界高科技领域;宝能也开始涉足新能源汽车;

2、驱动很多房企以快速回笼资金为下半年的目标,通过快周转,尽快减少负债。目前很多标杆房企都已经有很多相应的动作。

毫无疑问,在这场政治博弈当中,宏观环境的压力以及政府的对策,以及随之而来的楼市和金融政策,对楼市的影响会是历史性的。不管是国家意志胜利,还是经济规律胜利,还是高超的政治手腕胜利,对房地产来说,这都是一次会影响未来十年的大变局。

十九大给房地产定调

上半年的十九大也是全国关注的大事件,给未来的房地产发展方向定了调。很明确的是,房地产周期不会再轮回了。新时代,地产行业最大的逻辑是:打击投资客短炒赚钱,限制房企快周转赢利,但欢迎房企和投资者长线经营获得利润。

房企过去的开发经营模式行不通了,从2017年开始,在3年左右的过渡期之后,房地产行业将进入一个全新的时代,这个时代可能长达20—30年。缺乏能力和实力积累的房企和个人,将被淘汰出地产行业。应对传统模式衰落,需要有全新的发展思路,这也是为什么现在房企逢发声必谈转型的原因。

那么新阶段具体怎么做?

第一条路:满足客户的改善需求,造更好的房子。也就是各大房企现在都在说的“美好生活”。

第二条路:和政府合作做廉租房、微利房项目,自己做公寓等出租房项目;

第三条路:做产业地产,工业园、农业园、高新园区、商住产一体化等等;

第四条路:在都市群里做特色小镇,做城市运营,捞取长期红利;

第五条路:和群众一起赚钱,包括买不起房的群众,“财产性收入”大家红利均沾。现在看起来租赁REITs的发行,都是可行的。

二次房改

六月份,深圳发布了被称为“二次房改”的政策:深圳未来18年的纯商品住宅,只占住宅总数的40%!其余60%是人才房、安居房和公租房。大大增加了保障性住房的建设比例,在住房不炒的大基调下,深圳作为特区,示范意义非常重要。

这个纯商品房之外的60%的市场,很多是之前的农民房、小产权房、棚户区等,以前大多不在房企的经营范围。而通过这一轮房改,这些需求纳入各地政府总体规划后,有一个升级换代、规模化、标准化的过程,房企在这个过程中,有很多机会。

目前万科、碧桂园、金地、华润、深业等标杆房企基本都进村了。万科的“万村计划”就是从城中村改造中看到商机,大规模进入城中村改造。从去年开始布局,今年上半年已经有很多项目落地。

这种方式,不仅能低成本快捷拿下房源,而且有政策支持及补贴,拿房成本和谈判成本都能大大降低。此外,还能获得百万级别的客户资源,对房企的后段服务和新房业务都能起到帮助。在新的长效机制下,二次房改可以说给房企做租赁打开了一个新思路。

图:深圳城中村改造项目收房成本更低

房企规模格局洗牌

前两天,明源君给大家分享了上半年的房企销售排名榜单,可以看出目前房企竞争格局再次出现大洗牌!

今年1-6月,新城控股以971.6亿上升到排行榜第八位,相较去年同期业绩几乎翻倍。而金茂上半年销售额717.6亿,增长率更是高达197%!上半年多个黑马房企业绩亮眼,同时也有多家房企业绩出现下滑,榜单上浮下沉变化明显。

不得不说,在这一次的行业转型浪潮当中,行业舰队已经有房企开始出现掉队,在全新的市场环境下,领航的房企已经开始出现明显的分化,在战略上甚至出现南辕北辙的现象。对于中小房企来说,学标杆也不再是保险的做法。如何找准自己的战略方向,开始变的越来越难和个性化。

摇号全面铺开

去年7月,上海首先开始实施摇号买房。到今年上半年,摇号买房基本上已经全面铺开。成都、南京、杭州、武汉、长沙等城市都已经实施摇号买房,到6月份,深圳也开始进入摇号买房的行列。

由于政府限价,一些开发商推迟开盘,减少了供应,而限价带来的一二手房价格倒挂,同时又直接推高了投资需求,一增一减之下多个城市出现严重的供需失衡,这也让各个城市开始频繁出现抢房。摇号能够一定程度上解决公平问题,保障购房者的利益。但是没有办法从根本上,挤出投资性需求,也很难杜绝暗箱操作。

事实上,摇号某种程度上是个晴雨表,象征局部市场政策下的市场压抑程度。摇号的城市越多,这种市场受压抑的现象就越普遍。而这种市场的扭曲一定会影响未来的市场走向。而从目前的情况来看,只要限价政策不放开,摇号买房可能会逐渐成为房地产行业的常态。

城市抢人大战

城市抢人并不稀奇,早在七八年前部分城市就开始通过政策吸引人才。但是到近两年才集中性爆发,尤其是今年“人口争夺战”正式开始白热化,多个城市针锋相对的给出抢人价码,甚至明确了考核目标。

   天津,一天之内就有30万人登陆并下载了“天津公安”APP办理落户申请!

   海南,全日制大专以上学历可在海南任一城镇落户。落户海南之后,购买商品住宅享受本地居民同等待遇,不受限楼市购政策的限制!(注:早在4月22日海南开始实施全域限购)

   南昌,毕业三年内新引进落户的全日制博士研究生、硕士研究生、本科毕业生,每月发放1500元、1000元、500元生活补贴,为期三年…… 

   珠海,推出公积金贷款新政,高层次人才置业最高可贷250万元。

   武汉,大学生落户后,不仅不限购,而且买房直接打8折,并且有已经开始落地。最近,武汉临空港青年城以低于市场价20%向大学生出售,房价8折后确定为6500/平米,加上装修300元/平米,最终定价为均价6800元/平米,所有房屋均为现房,符合条件的大学生,相关手续办理完毕后即可交房!

一方面,人口流入原本就是支撑一个城市长线发展的重要资源;而另一方面,从各条政策来看,抢人大战集中爆发背后的某些地方政府意图,也和城市房地产之间都有着千丝万缕的联系。

根据上半年的销售数据,调控严厉的二线城市依然是房企的主要业绩产出地,华夏幸福、富力、雅居乐等房企抓住二线城市销售契机,加大在青岛、沈阳、武汉、无锡、重庆、西安等二线城市的销售力度,二线城市销售业绩同比增长19%。

这和重点二线城市相继出台的人才新政不无关系。通过吸引人才加速向城市聚集,进一步催动了楼市需求走热。而随着三四线城市楼市刹车,二线城市的价值将更加凸显,对于房企来说,如何选择城市,如何布局,该城市的人才吸引力将成为重要的判断依据,从而影响房企竞争格局。

贝壳找房,房产流通领域巨变

除了新房领域,上半年,二手房的房产流通领域也出现了大事件。链家宣布“贝壳找房”正式上线,链家在自己深植的直营领域之外另辟战场,开始做平台,引起业内轩然大波。

一方面,由于直接动到了国内流量最大的找房平台58同城的蛋糕,引起58强势反击;另一方面,原本已经是行业老大的链家,从线下转线上,也让它受到垄断行业的质疑。其他中介平台,例如我爱我家、中原地产、21世纪不动产等纷纷“握手”58,造成房产流通领域格局大变。

链家ALL IN 贝壳找房,目标是覆盖全中国300个城市,服务超过2亿社区家庭,链接100万职业经理人和10万家门店,赋能超过100个品牌。早在2016年链家全年销售额就已突破1万亿,而贝壳是十倍空间的命题。一旦成功,地产行业将出现一个超级霸主。

一边是58和其他中介围堵,一边是链家不惜代价豪赌贝壳,如果按照彭永东的判断,“到今年年底,战争就可能结束了”。那么,今年下半年我们将看到一场,房产中介领域的一场历史性大战。不管作为普通的买房者,还是作为业内人士,这都将是颇具影响力的重磅事件

看完这些,不得不说,目前的房地产行业正处在多事之秋。对于每一个房企和地产人来说,都是一场没有准备好的大考。谁在裸泳,谁在积累,也许很快见分晓。未来之路,真的要拼硬本事了。返回南京365淘房>>

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换