365淘房 杨维维 近日，我发布的文章《今天，江北一限价盘低调加推！板桥终于又有房子要卖了》受到不少买房人的关注。在文章中，我提到了板桥老盘石林大公园二期即将加推的消息，不少网友纷纷在后台留言，想要知道这家楼盘更多消息。
为了获得更加详实的情报，昨天，我特地跑到项目现场进行了一次详细的踩盘，现在就将打探到的信息分享给大家。
本次探盘内容要点：
1.关于开盘。据我获取的消息，石林大公园二期销许目前正在申报中，高层和低密度多层都申请了，但首开时低密度多层不确定是否加推，高层将推出1、2、3号楼，层高18层，共计342套毛坯房源，加推时间要根据销许下发时间来定。另外，石林大公园一期还有别墅房源待售，如今已经是现房；
2.关于配套。板桥配套一直跟不上大家是知道的，但石林大公园自身的配套还不错，不仅规划有3万方的商业，还配有一所幼儿园、一处九年一贯制教育学校，学校已确定为琅小分校；
3.交通硬伤肯定是有的。我实地观察了一下，石林大公园二期项目的北边与高铁线仅一路之隔，而项目内部的北侧还有一排高压线，东边便是宁芜铁路。
如果还想了解更多详情，请大家继续往下看~
首开将推342套高层房源 共计4种户型
首先，我想说的是，项目开盘时间还不能确定。以下为置业顾问对开盘时间的回复：
我：项目什么时候开盘呢？
置业顾问：具体时间真没定，之前有说过5月份开，但现在看是开不了了，目前销许正在申报中，开盘时间要根据销许下发时间来定。
所以，关于开盘时间目前还真说不准，大家只能随时关注，说不定哪天就开了。
石林大公园二期售楼处内景▲
不过，好消息是，就我实地探访的情况来看，石林大公园二期的售楼处已经基本建好，目前处于半公开状态，地址位于石林公园内接近中心位置，感兴趣的朋友可以去看看，售楼处已有置业顾问接待。
案场用来介绍项目情况的大屏电视▲
不过，据置业顾问透露，石林大公园二期案场后期不会有沙盘展示，而项目的整体情况将以VR的形式展现给买房人，也是够先进的。
开盘信息方面：
1、目前，项目的高层和低密度多层都在申报销许，但目前只有高层确定加推，低密度多层待定，不过不论是低密度多层还是高层都将是毛坯房源；
2、高层房源目前暂定有四种户型。分别是73平米和74平米2+1户型，这两种户型为中间户；92平米和105平米为三房户型，92平米户型为东边户，105平米为西边户，得房率在80%，因为四种户型都有赠送面积；
3、高层预计将首开1、2、3号楼，共342套毛坯房源，层高18层，每栋楼1个单元，每层2梯6户；低密度多层加推户型还未确定，层高6+1层，1梯2户，共4个单元，价格目前高层和低密度多层均已封顶，基本上处于准现房状态，但交付时间还没定。
4、置业顾问表示，虽然项目价格未定，但是大家可以先参考蓝光公园1号收官价格。2017年底，板桥楼盘蓝光公园1号收官，高层均价21500元/平米，低密度多层均价23500元/平米；
我查了一下，根据规划，石林大公园二期被划分为南北两个地块，项目共计62栋住宅楼，其中北区8栋高层+8栋多层，南区高层19栋+多层27栋，共计4000多套房源，物业类型主要以高层、低密度多层为主，这样大的体量，对于已经断粮多时板桥来说，无疑如及时雨一般，很大程度上补充了新房市场供应量。
另外，我还了解到，石林大公园一期的别墅也还没有出售。在365淘房上，我查到了石林大公园别墅房源的部分信息，项目一期别墅房源早在2012年便已领到销许，均为英伦风联排别墅，网上房地产显示均价34483元/平米，面积196-230平米，中间户预计总价在600万左右，边户预计总价在800万左右，但后来便没有继续对外出售，如今也已经是毛坯现房。
随后，我来到一期别墅区实探了一下，房子确实都已建好，但是由于无人居住，别墅区大门紧锁着，里面无人走动，但内部绿植景观被打理的井井有条。区位上看，别墅位置还不错，紧邻石林公园，小区内的绿化也不错，非常宜居。至于别墅房源何时再上市销售，置业顾问表示并不清楚。
项目周边情况：有利好，也有硬伤
除了房源最新销售动态外，相信大家最关心的就数石林大公园二期自身及其周边的配套了，这个我也实地看了一下，总结成一句话就是：有利好，也有硬伤。
先说好的方面：
1、交通配套，石林大公园二期北邻凤舞路，西面龙飞路，南临凤集大道，东接宁芜公路，开车到河西大街10公里路程；项目周边设有石林大公园站，有D9、136、158、183等多条公交车连接河西；另外，项目距离S3号线刘村站直线距离1.5公里左右；
2、生活配套。石林大公园二期自身配有3万方的商业综合体，未来基本上能够满足自家业主的生活和购物需求。现在，项目附近其实没有什么生活配套，临近的小区如石林大公园一期、凤凰美地自身并没有带任何底商，距离项目最近的生活配套大多集中在板桥市民广场，距离项目有1公里，并且服务周边多个居民区，再远一点的有花生唐生活广场。另外，项目附近还有石林公园这个自然景观配套；
石林大公园二期规划图▲
3、教育配套。石林大公园二期配建了一所幼儿园和一所九年制义务教育学校，小学已确定为琅小分校。据我现场实探，目前琅小分校已经基本建成，至于何时招生还要等教育局通知。另外，石林大公园还有一所东方剑桥幼儿园。
不利因素：
交通一直是板桥的硬伤，而石林大公园二期不仅与宁芜铁路只有一街之隔，北边还有高铁线，这两者的存在对于居住来说，可谓是颇为不利的了。目前，宁芜铁路具体的板桥时间表还未确定，想要买他们家房子的小伙伴可以祈祷一下铁路能够尽快搬离。
除了高铁和铁路外，如上图所示，项目内部的北侧还分布了一排高压线，从规划图上看，未来房源楼栋与高压线之间将保有一定距离，两者不会相互叨扰到彼此，但就不知道购房者们能不能够接受自家小区一直有高压线存在这个事实。
均价27282元/平！石林大公园一期房价5年翻番
现在再来看看石林大公园二期周边的房价。
如图所示，石林大公园二期附近的小区有：石林大公园一期、南奥新居、凤凰美地、向阳雅居和金叶花园，其中，南奥新居、向阳雅居和金叶花园的房龄相对较老，均为2010年以前的小区。距离较远的还有蓝光公园1号、和昌湾景和富力尚悦居。
根据365二手房数据显示，以上几个小区的二手房价如下：
石林大公园一期：均价27282元/平米
南奥新居： 18021元/平米
凤凰美地： 18546元/平米
向阳雅居：8797元/平米
金叶花园：18895元/平米
蓝光公园1号：28473元/平米
和昌湾景：21576元/平米
富力尚悦居：23478元/平米
这样看，石林大公园一期房价并不低，仅次于蓝光公园1号。区位上看，石林大公园一期与二期之间仅隔着板桥河，一共7栋高层和一处别墅群。
早在2005年8月，南京市雨花台区城镇建设综合开发公司便拿下石林大公园项目所在的A、B地块。其中，项目二期所在的A地块，总建筑面积72.9万方，楼面地价仅315.5元/平米。
但是直到2011年7月10日，石林大公园一期才入市，首开推出144套房源，此批房源售价在13500元-15900元/平米。2013年底，项目一期最后一批房源卖完，收官均价在13500元/平米。要知道，2013年的河西房价也才2万多，而那时的板桥便有房价破万的楼盘。
石林大公园一期收官后，二期并没有随即入市，而是一直到今年才传出开盘的消息。从2013年到2018年，这不到五年的时间里：
板桥地价最高已经拍到了10689元/平米，即为如今的蓝光公园1号，这楼面价是石林大公园二期的34倍。2017年底，蓝光公园1号收官，高层均价约21000元/平米，低密度多层约23000元/平米；
石林大公园一期的二手房价也已经涨到每平米27000多元，是5年前的2倍；
（星叶欢乐城效果图）
据了解，计划在今年入市的板桥纯新盘不多，除了石林大公园二期外，只有星叶欢乐城这一家纯新盘预计在今年上市，项目已于2017年7月动工，体量也不小，共规划建设12栋30-33层高层住宅，两栋7层商办楼，楼面价为8882元/平。
作为一个刚需板块，板桥由于距离主城近、新房价格低，受到南京刚需群体的关注。随着去年底蓝光公园1号的收官，板桥至今都没有新房供应，如今规划有62栋住宅楼的石林大公园二期传出即将入市的消息，对板桥新房市场来说无疑是一个大补仓。
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