美国房产市场的繁荣还会持续多久?房价会面临泡沫吗?

来源:365House海外 2018-05-02 13:58

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

关注微信看猛料

据标普·核心逻辑·凯斯-席勒指数(S&P CoreLogic Case-Shiller Indices)数据显示,今年2月的房价比一年前上升6.3%,目前,全美房价已经连续70个月上涨

HSH.com副总裁加姆宾格( Keith Gumbinger)说,美国买房越来越困难。

西雅图、拉斯维加斯和旧金山的房价上涨幅度尤其明显,西雅图一年来房价上升12.7%,拉斯维加斯房价也上升11.6%。但房价爆炸性上涨却还没有阻止买主的热情,许多住宅一上市,很快就有人买走。

例如,西雅图的房屋今年2月在市场停留的平均时间只有29天。拉斯维加斯的房屋挂牌之后42天售出,而旧金山的房屋上市只要21天就能出手。

由于就业市场繁荣,经济增长稳定,工资也开始上升,房价上涨幅度预计不会在近期放缓。上市房屋数量少和旺盛的需求共同推动价格上涨。由于全美热门市场竞争激烈,高于要价的报价和竞价战相当常见。

抵押贷款利率也开始爬升,为许多房主进一步增加压力。30年抵押贷款利率去年上升半个百分点。根据房地美(Freddie Mac)的数据,4.47%的30年抵押贷款利率仍然低于历史平均水平。但那一利率如果超过5%,需求有可能放缓。

美国3月新屋开工、营建许可均高于预期

最新公布数据显示,美国3月新屋开工环比增1.9%,3月营建许可环比增长2.5%:

3月新屋开工 131.9万户,预期 126.7万户,前值由 123.6万户修正为 129.5万户。

3月新屋开工环比 1.9%,预期 2.5%,前值由 -7%修正为 -3.3%。

3月营建许可 135.4万户,预期 132.1万户,前值由 129.8万户 修正为 132.1万户。

3月营建许可环比 2.5%,预期 0.0%,前值由 -5.7% 修正为 -4.1%。

 

得益于多户家庭住宅开工数的反弹,美国3月新屋开工数高于预期,推动第一季度经济增长。

房屋类型来看,占据新屋市场主体的独栋房屋开工数下降3.7%至86.7万户,该数据的疲软显示房屋市场正在放缓。

营建许可方面,独栋房屋的营建许可3月下降5.5%至84万,为2017年9月以来的最低水平。

3月,美国中西部地区的新屋开工率增长22.4% ,东北部上涨0.8% ,但南部和西部的开工率有所下降。

彭博援引周一公布的一份报告称,由于土地供应有限,木材价格上涨,衡量房屋建筑商信心的指标连续第四个月下降。但就劳动力场吃紧、财务状况改善、消费者购买大件商品的信心增强,都在支撑建筑业。 这意味着住房建设可能连续第二个季度为经济增长做出了贡献。

新屋销售创四个月新高 房价接近历史最高

据美国商务部统计,美国3月新屋销售年化总数为69.40万户,创四个月新高,远超预期的63万户。2月前值由61.8万上修为66.7万户,1月前值由62.2万再次上修至64.4万户,今年前三个月的新屋销售年化总数,较去年同期增长了10.3%。

3月新屋销售环比增长4%,远超预期的增长1.9%,同比增长8.8%。2月前值由环比下跌0.6%修正为增长3.6%,1月前值修正为环比持平。在修正前,去年12月到今年2月,美国新屋销售曾连续三个月下滑,创2014年一季度以来首次,修正也表明数据存在大幅波动空间。

(上图来自华尔街见闻数据频道)

3月全美新屋销售增长,主要得益于西部地区的销售量环比跳涨28.3%,至年化总数22.2万户,创2006年12月以来最高增速。南部地区销量环比涨0.8%,东北部和中西部地区分别跌54.8%和2.4%,与3月成屋销售的地区数据走势正好相反。

3月新屋销售价格中位数为33.72万美元,同比涨4.8%,接近历史最高水平。据房地美统计,3月美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%,连续第六个月增长,接近2013年12月的最高值4.46%,也高于2017全年的平均值3.99%。相比之下,美国年化薪资涨幅低于3%。

上图来自金融博客 Zerohedge

经季调后,3月美国市场待售新屋为30.5万户,环比持平,总量与2月同创2009年3月以来最高,但新屋库存始终低于2006年房市泡沫破裂前的峰值。按目前速度,新屋库存售罄需5.2个月,小于2月前值的5.4个月。一般来说,6个月出清代表健康的供求平衡状态。

全美地产经济商协会(NAR)周一数据显示,美国3月成屋销售年化环比增长1.1%,扭转了去年12月到今年1月的连跌趋势,销售总数创去年11月以来最高。

其中,东北部和中西部地区成屋销售增速最快,分别为6.3%和5.7%,2月曾销售活动强劲的南部和西部地区,在3月分别跌0.4%和3.1%,但各地区中位数房价均同比上扬。

成屋销售连涨两个月 房价增速已超薪资涨幅一倍

据全美地产经纪商协会(NAR)统计,美国3月成屋销售总数年化环比增长1.1%,高于预期的增长0.2%,但逊于2月前值的增幅3%。1月时成屋销售曾环比骤降3.2%,去年12月也环比下降。

(上图来自华尔街见闻数据频道)

3月美国成屋销售总数为年化560万户,好于预期的555万户,创去年11月以来最高(572万户),2月前值未修正为554万户。3月数据同比下降1.2%,1月曾同比降4.8%,创2014年8月以来最大同比跌幅。

(上图来自金融博客Zerohedge)

当月的成屋房价中位数为25.04万美元,同比增长5.8%,连续第73个月同比上扬。金融博客Zerohedge指出,美国成屋房价增速已是薪资增速的一倍。房屋供给的年化速率已经连降了34个月,3月待售成屋库存虽环比涨5.7%,至167万户,同比仍下跌7.2%。

按目前速度,现有库存在3.6个月内售磬,大于年初的3.4个月,低于去年的3.8个月。维持健康的供需平衡需要6-7个月的房屋库存,现代表美国成屋市场供小于求,特别是低端市场供给紧张。

美国东北部和中西部地区成屋销售增速最快,分别为6.3%和5.7%,扭转了2月的恶劣天气影响。上个月销售活动强劲的南部和西部地区分别跌0.4%和3.1%,但各地区中位数房价均同比上扬。

另据房地美(Freddie Mac)统计,上周的美国30年期常规固定房贷利率均值为4.44%,连续第六个月增长,是2013年12月(4.46%)以来最高,也高于2017全年的平均值3.99%。

由于库存短缺、房价和房贷利率同步走高,首套房购买者的热情受到明显打压。首次置业者在3月销售中占比30%,略高于2月前值的29%,但较去年同期的32%下滑,2017全年比例为34%。

NAR首席经济学家Lawrence Yun表示,美国3月成屋销售户数连续第二个月上升,除了天气转暖影响,也由于担忧房价和按揭利率进一步上涨,令部分之前迟疑的买家涌入市场。新增待售库存数改善,代表此前的下降趋势可能正在触底,但按揭利率上涨,将抑制部分想换房的家庭需求。

距离2007-2008年由金融危机而引发的美国楼市崩盘,已有10年的时间。近几年美国房价的涨幅,高于各方预期,2017年年底全国房屋中间价,也站上了20万美元,高于2008年的楼市泡沫破裂前的价格。因此,不少人担心,在未来的几年,房价是否会增长乏力或是持续高走,导致下一个房产泡沫的产生,最终崩盘呢?

要回答这些问题,我们可以从两个方面来看:

看趋势

让我们先看看上一次房产泡沫破裂前的情况。在1987-1999的12年间,根据标准普尔(S&P)和凯斯席勒房价指数(Case-Shiller Index),房屋价格以平均每年3.6%的稳定幅度增长,以此速度,如果随后的经济衰退和泡沫破裂没有发生,在2017年年末,美国房屋中间价应达到$214,500,而不是现在的$206,300。

但假设归假设,金融危机和最后的房地产泡沫破裂如期而至。尽管在经济复苏后,房价在2012.1-2017.12的六年间以平均每年5.3%的大幅度增长,到2017年底,均价也只达到了$206,300。仅从这点看,未来仍有一定“补涨”空间

根据美国著名地产服务商Zillow的分析,在下图,$206,300明显在所预估的“房价泡沫破裂线”之下。Zillow邀请了全美的100位地产行业专家组成“智囊团”。根据他们的分析,未来5年若乐观的估算,房价会以年均约5%的速度增长;若消极来看,则是低至年均约1.6%的速度增长;平均来看,年均的增长量也有3.4%。

因此到2022年,这三种估算下的的全国房屋中间价分别是$262,888、$223,360和$243,939。也就是说,仅在最“乐观”的情况下,房价才有可能触及地产泡沫的价格:$256,051。

 

看政策

上文所提及的“乐观”情况真的会发生么?虽然大家都希望买房之后房屋价格能一直上涨,但市场稳定,收益才能源源不断,细水长流。毕竟美国房子为永久产权,若是地段好、房子好、地方经济好,怎么样都不会愁租。

事实上,近期美国的税务改革,对房价似乎更多的是一种冲击:今年美联储预计会有五次的加息,自今年3月1日之后,房贷利率价格将提升至5%左右(原先在4.85%左右),简而言之就是贷款买房的人每月需要还更多的款。若之后仍有加息,越往后贷款买房的成本将会越高。

此类加息可以理解成对楼市的间接调控。跟国内类似,若国家采取诸如限制按揭买房的利率折扣,提高首付成数,限制还款年限、限购等措施,在考虑自身经济条件之后,一部分人就不会加入买房的大军。楼市内的热钱少了,投机交易少了,房子自然炒不上去,泡沫也就被抑制了。

另外,房产专家预测,若更精细到未来每年,2018年全美房价预计增长4.8%,2019则是3.7%,2020-2022年平均增长应该在2.7-2.8%之间。若更精细到房屋类型,低价房(归类为刚需、首次置业、组成购房门槛的房屋类型)中间价在2017年已涨8.5%,在2018年将继续领涨,预计增长量在6%。而高端房屋2017年涨幅为3.6,预计2018年全年涨幅将进一步收窄:3%左右。

综上所示,美国整体来说,担心楼市泡沫还为时过早,属于小概率事件。返回南京365淘房>>

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换