南京仅剩这些万元盘,选哪里潜力最大?

来源:365淘房 2018-04-10 09:10

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365淘房 姜娇 彭敏 目前,南京主城区刚需门槛已经突破2万元/㎡,再加上限购政策的制约,不管是投资客还是刚需客,买房将倍加困难。对南京人不限购的南京都市圈(六合溧水高淳基本都是低价万元盘,将成为下一轮刚需、投资的热门板块。

1.三大板块介绍

从配套来看,无论是地铁、商业、学校还是医疗,六合溧水高淳

 

2.三大板块近三年重点楼盘价格对比

六合

 2015年,国务院正式批复同意设立南京江北新区,南京江北新区建设上升为国家战略,成为中国第十三个、江苏省唯一的国家级新区。自江北新区批复后,整个江北新区迎来各大利好,房价飞速上涨。到2016年底,这股涨潮已经从浦口漫延至作为江北新区副中心城的六合主城区。自此以后,六合的房价迅猛增长,光2017年一年的价格相比往年就翻一番。

 六合这三大重点楼盘,是从2015年至今一直有房源在售的主要楼盘,代表着六合房价整体变化趋势。其中,冠城大通蓝郡是六合龙池新城的地铁盘,亚泰梧桐世家则是大厂楼盘,而荣鼎幸福城则是离主城稍远的地铁盘。

这三大楼盘中冠城大通蓝郡价格上涨近一倍,而荣鼎幸福城价格也上涨了约3000元/㎡。2015年、2016年这两大盘价格相近,而近两年由于六合新城的飞速发展,冠城大通蓝郡的价格已近远远超过远离主城区的荣鼎幸福城。

 亚泰梧桐世家地处六合大厂片区,紧邻高新区,离南京主城更近,受到江北新区政策影响更早,2016年一年价格就上涨了近5000元/㎡,到2017年由于受限价影响,价格趋于平稳。

总体来看,过去三年是六合房价波动最大的三年,作为南京楼市价格洼地的六合,刚需门槛也从7000元/㎡涨至1.2-1.4万元/㎡。

 

溧水

 2013年2月溧水正式撤县划区,当年楼市的成交量为8087套,较往年翻番,突破历史记录。随后溧水楼市便进入了长达两年的冷却期,不仅房价没有明显上涨,新房成交量也迅速回落至2013年之前的水平。

2016年,溧水境内两条地铁在建,万达入驻,多重利好兑现,再加上主城高房价和限购政策的刺激,溧水楼市和土地市场双双火爆。以往均价六七千每平米的楼盘,价格突飞猛进,有的逼近万元,有的已经达到万元以上。

此外,有些楼盘毛坯改精装,房价跟着水涨船高。例如亚东同城逸境2016年年初报价6500元/㎡,同年11月18日推出一期最后一栋楼,均价为9780元/㎡,涨幅高达63%。进入11月,溧水物价局对房价进行调控,一些老盘如创维乐活城、中南锦城房价基本维持稳定。

2017年溧水楼市延续了之前的火热,众多品牌房企加推精装修房源,如南京溧水万达广场、碧桂园翡翠台、碧桂园S1秦淮世家、秦淮源筑等。所以溧水即使限价,但房价总体看涨。

 

高淳

 高淳楼市近三年面临的外部大环境与溧水相似,2016年,境内宁高城际二期在建,2017年底地铁通车,再加上主城高房价和限购政策的刺激,高淳楼市也日渐受到关注,热度和房价均有所上涨。但目前高淳市场上仍以毛坯房源为主,仅有融创中南御园一家推出精装修房源,也仅有这一家楼盘均价破万。

总结:值得注意的是,虽然高淳、溧水楼市面临的大环境类似,但由于高淳离南京主城更远,所以受主城楼市影响不及溧水大且深远,整体热度不及溧水。而六合相比这两大板块而言,地铁通车更早,受到政策利好更早以及离主城区更近,无论是从交通、政策,还是区位资源配置来看,都优于其他两大板块,所以六合是这三大板块中房价最高,波动性最强的都市圈板块,其次是溧水,然后是高淳。

 

3.三大板块楼市情况

六合

 

六合在售和上半年上市房源较少

六合在售楼盘中,除了六合老城区的近S8号线雄州地铁站的紫晶未来城·荣寓和御珑湾·理想商业中心这两大公寓盘,只有三大盘有高层住宅房源在售,而近期荣盛鹭岛荣府加推的228套房源,当天就售出160套左右房源。从整体来看,目前六合在售房源还是比较少的。

金三银四已经过去一半,除了荣盛鹭岛荣府有加推外,大多数楼盘要等到5月之后。而4月预计荣鼎幸福城和亚泰梧桐世家会有房源上市,价格都相对较低,荣鼎幸福城开盘价可能和上次开盘价格差不多,亚泰梧桐世家会比上次开盘价稍高一些,预计120000元/㎡。

上半年六合整体的房源上市量还是比较紧俏的,对于投资客和刚需客来说,每个楼盘各有利弊。

荣盛鹭岛荣府在售二期1、2、3、4、5、6、9、14、19、20、22、23号楼。项目价格较低,环境优美;自配高尔夫球场、商业街、幼儿园、小学、体育公园,周边有荣盛时代广场,配套齐全。但交通不便且学区划分到六合乡镇马鞍街道。

 冠城大通蓝郡预计5、6月份加推4期房源,预计开盘价14000元/㎡。项目靠近S8号线龙池地铁站,交通便利。自配商业街和幼儿园。附近有六合中医院、北京东路小学棠城分校、科利华中学、荣盛时代广场,配套齐全。

荣鼎幸福城预计4月份加推,户型86、90、103、118㎡,预计开盘价1万元/㎡出头。项目紧邻S8号线方洲地铁站,交通便利;学区房,周边有六一幼儿园(幸福分园)和南师附小方洲分校。上次开盘价10500元/㎡,价格低,门槛低;缺点就是远离主城区,周边缺少商业配套。

亚泰梧桐世家预计4月加推300套左右房源,预计开盘价格12000元/㎡。项目离南京主城近,价格较低。附近有长城幼儿园、长城小学、南师附中扬子中学,教育资源丰富。但交通不便捷,商业配套不全。

 君悦花园预计5、6月份加推最后64套精装房源,预计开盘价18000元/㎡。项目离南京主城近,靠近S8号线葛塘地铁站,交通便利;附近有兴地美利广场、葛塘中心小学、扬子二中,配套齐全。但价格太高。

龙海骏景在售47号楼房源,销许均价11295元/㎡,面积120、152㎡。项目价格低 ,附近有双语小学雄州分校。交通一般,商业配套一般。

 

溧水

溧水上半年预计还有1700多套房源上市

自进入2018年以来,溧水一共开盘五次,其中有四盘开盘当天所推房源全部售罄,楼市热度依旧。尤其是城南各大楼盘凡是开盘,必然引得上千人争抢。例如,爱涛天岳城加推250套房源,共有5202组客户参与摇号,中签率低至4.8%;康利华府加推304套房源,共有2916位买房人参与摇号,中签率10.4%;万科城加推630套房源,共有2913组客户参与摇号,中签率21.6%。

 “金三”溧水仅有两家楼盘加推,且均于开盘当天售罄,极高的市场热度导致溧水的在售房源非常少,目前也仅有城北的橡树城有少量精装修房源在售。

不过接下来,上半年溧水楼市的新房上市量还是非常可观的,预计共将推出1700多套房源。秦淮源筑计划近期推出高层和洋房,预计共550多套,其中高层不足100套;4-5月份,创维乐活城和南京溧水万达广场分别计划加推456套房源和500多套高层房源;亚东同城逸境·九筑5月份将再次加推,预计推出144套高层;橡树城计划6月加推37、38号楼,具体信息待定。

除此之外,碧桂园S1秦淮世家计划于近期加推元曲苑1-3#、7-12#洋房,大约100多套,目前已开始预约登记。

高淳

高淳楼市在售房源较多

高淳楼市整体热度不及溧水,仅有高淳碧桂园、中交荣域少数几盘有过开盘当天售罄的情况。去年11、12月份,高淳迎来开盘潮,此期间共有14次开盘,仅有一次开盘当天售罄。花样城和融创中南御园均分别开盘三次,有当天去化5-6成的情况出现;东方公馆去年下半年开盘三次,开盘当天往往仅能去化2-3成。

此外,今年“金三”高淳一共有4家楼盘共开盘6次,携1237套房源上市,其中仅有两次开盘所加推房源于当天售罄。高淳雅居乐花园开盘当天去化7成,紫晶美域3月第一次开盘当天去化八成,后又平推150套房源。所以,高淳市场上多数楼盘一直有房源在售。

 接下来,4-6月份高淳楼市有明确推盘计划的楼盘有花样城、融创中南御园和双湖壹号公馆。除了双湖壹号公馆计划于5-6月份加推洋房,其余两盘均计划4月加推。不过,目前这几家楼盘尚未释出具体的加推方案。

此外,值得一提的是高淳老盘金地华城,该项目还剩最后9栋楼,多层房源,共250多套,户型面积80-130㎡。该盘最初定于去年年底加推,后延期至金三银四期间。3月底,小编打电话到售楼处询问,得知开盘时间又有变动,暂未确定具体加推时间。

总结:总体来看,六合和溧水的在售盘比较少,而高淳一直有多盘在售。金三已经过去,六合、溧水上市量都不多,而高淳却迎来开盘潮。但是溧水上半年整体的上市量非常可观,六合上半年房源紧缺,这种楼市饥荒状态可能延续到下半年。而高淳不管是在售房源还是上市量都多于其他两大板块。

从上半年整体的房源量来看,高淳>溧水>六合。

  

4.三大板块地块情况

 六合

 六合房价将继续上涨

六合几大重点地块中有超过一半都是现房销售地块,其中保利合悦预计今年下半年上市,楼面地价9647元/㎡。这是六合第一幅地价险些破万的地块,也是六合第一幅需要现房销售的地块,作为六合地王,未来可能突破六合房源价格最高记录。

 同样是今年将要上市的龙湖G16地块,楼面价达到7354元/㎡,其房源价格也不会太低。该地块还将打造六合又一大型商业综合体龙湖天街,预计2019年10月开业。

未来六合楼市将闹饥荒

 其他几大地块都是去年刚拿地的,除了景瑞G18地块,其他地块都需要现房销售,预计今年不会有住宅房源上市,这期间六合房源将非常紧张。这几大地块都是六合热门优质地块,无论是交通还是商业、学校、医疗配套都是非常齐全的。龙池御府是龙池地铁盘,中海G19地块是雄州地铁盘,景瑞G18地块紧邻金宁广场、六合人民医院,冠城大通G67地块将配建商业和学校,届时这些地块上市时将受到一大波买房人的疯抢。

溧水

 地价超区域房价 溧水未来房价将大涨

目前,溧水楼市精装修高层房源均价在11000元/㎡左右,毛坯房源均价在8000元/㎡左右,而溧水已有不少地块的地价超过区域内毛坯房源均价。如北大资源地块、建发G06地块、三金G07地块均位于城南,而城南上一批推出的毛坯房源均价在8500元/㎡左右。位于城北的卓越景枫·蔚蓝郡和禹洲G09地块地价均已超过创维乐活城的前期房源均价。

 溧水目前在售的几大热盘中,仅有碧桂园S1秦淮世家和秦淮源筑的地价较高,但也仅在四五千每平米左右。也就是说溧水真正的高价地目前均尚未上市,这就意味着一旦这些高价地陆续上市,溧水的房价将上升至一个新的高度。

多家品牌房企联合开发成潮流

此前,溧水的项目多为某个房企单独开发,但从去年拿地开始,溧水也出现了几个由多家品牌房企联合开发的项目。例如,南京建发和朗诗联手打造城南G06地块,这也是朗诗首次进驻溧水;卓越联手景枫,成立卓景置业有限公司,由景枫操盘G08地块;禹洲和中粮联合开发G09地块。

 除了远洋G04地块和金轮G05地块,其余地块均是去年和前年拿地,且均无需现房销售。目前,多个项目规划已出炉。

上海北大资源地块将建33栋住宅;建发G06地块拟建11栋高层住宅楼(6栋25层、2栋24层、1栋23层、2栋17层);三金G07地块拟建6栋高层住宅楼(均为27层);卓越景枫·蔚蓝郡拟建11栋高层住宅(1栋17F住宅楼、1栋18F住宅楼、9栋27F住宅楼);禹洲G09地块拟建8栋住宅楼(1-6号楼为18层,7-8号楼为17层);厦门建发G19地块规划17栋高层住宅(8幢18层住宅,9幢17层住宅)。根据这些地块的规划可以发现,未来溧水将有大量房源上市。

高淳

 高淳房价呈现走高的势头

目前,高淳的最高楼面价为8379元/㎡,该地块在去年3月31日被中南置地以4.44亿元的总价竞得。由中南与融创联合开发,打造融创中南御园。该项目房源均价为11044元/㎡,是高淳仅有的精装修楼盘,也是高淳唯一均价破万的楼盘。

 

高淳楼市仍以毛坯房源为主,均价在8100元/㎡左右,几幅地块成交地价在5-6千/㎡,相对来说比较中规中矩。不过,随着南京市场的扩大,相对不限购的高淳在投资客的追捧下房价会呈现走高的势头。

大牌房企纷纷落子高淳

如今,融创、中南、中交、雅居乐、碧桂园、华夏幸福、金轮等大牌房企纷纷落子高淳,可以看出,小房企拿地的情况越来越少,随着地价上涨,高淳的开发商们即将面临着一次重大洗牌,实力雄厚的开发商将会生存下来,而一大批小型的开发商将会被淘汰出局。

 高淳的几幅重点地块同样没有要求现房销售,未来上市量还是非常可观的。其中,宝龙首进高淳,并一口气以底价拿下3宗地块,总投资约35亿元,将打造25万方城市综合体,建设内容包括高端住宅、商业街、商业综合体、酒店、酒店式公寓。地块位于高淳地铁站交通枢纽西侧,交通优势十分明显,建成后项目的高热度可以预见。

总结:总体来看,三大板块的房价依旧呈上升趋势,六合、溧水真正的高价地都未上市,未来两大板块的房价又将上升一个阶梯。高淳几幅地块地价虽然中规中矩,但是随着主城区刚需房源不断减少,加上不限购的政策,高淳的房价将不断上涨。近年来,品牌房企不断进驻这三大板块,随着主城区地块房源不断减少,开发商将眼光投向周边有待开发的都市圈板块,这也让买房人有了品质保障。

目前,只有六合重点地块中现房销售地块占了一大半,其他两个板块都未出现现房销售地块。这也意味着六合短期内不会有太多房源上市,几大现房销售地块从拿地到建好起码一年半以上,在这期间六合的房源可谓十分紧张。虽然溧水没有现房销售地块,但是重点地块非常多,这也意味着未来几年,溧水将成为三大板块中房源量最多的地块。高淳目前地块较少,未来上市量也有限,关注度还是不如其他两个板块。

5.都市圈置业总结

作为刚需客,如果在南京主城区的江宁建邺工作,可以考虑溧水的房子。目前,溧水房子总价在60-157万左右。如果预算更少,那也可以考虑高淳的房子,总价大约在65-130万左右。

如果在南京主城区的江北工作,可以考虑六合的房子。目前,六合房子总价在95-165万左右,整体总价要高于溧水、高淳。但板块的资源配置是和房价成正比的,六合置业门槛最高,配套最齐全,其次是溧水,然后是高淳。

作为投资客则要根据自己的预算成本选择投资板块,这三大板块的楼市越来越火热,未来的升值空间不可小觑。返回南京365淘房>>

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