突变!南京楼市有盘爆冷,一套都没卖出去?热卖盘的背后

来源:365淘房 2018-02-04 18:37

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365淘房 周小颖 2018年刚开局,南京楼市就已经一半火焰一半海水了。热卖和滞销,涨价和降价同时存在。这并不矛盾,这就是横盘,有冷有热。365楼市测温真实楼市系列报道,为买房人拨开迷雾。

1、新房开盘,有的卖了一半甚至更少,有的仍旧一房难求,真的买了就赚吗?

2、几百个小区二手房降价,是虚高之后的回归,还是市场变冷的主动降价?哪些是低价买入机会?

3、银行利率上浮,买房人贷款难,严查信托,开发商钱袋子紧,连锁反应来了……

365楼市《测温楼市》系列报道①,为买房人拨开迷雾。今天请随小5妹关注开年的新房市场。 

1月南京楼市最好的卖光、最差1套没卖出去?

小5妹得到的最新消息:南站住宅绿城深蓝将于春节前开盘,价格还是被限在3.5万/㎡以内。要求首付不低于五成,并于开盘3日内付清 

有开发商在等开盘,而有开发商在等卖完……

2月3日,位于竹山路的老盘天泽苑开盘销许均价为27951元/㎡据现场工作人员,共有50组左右客户到达现场选房,当天卖了一半不到。

2月2日,栖霞山的华侨城翡翠天域开盘,均价25500元/㎡。售楼员告诉我,剩下的房源中89㎡的小户型比较多,当天卖出7成

1月31日,燕子矶新城的电建地产海赋尚城开盘,均价25800元/㎡。根据南京网上房地产数据显示,截至目前还有28套没有卖出,还剩2成多没卖完

1月以来,南京楼市新房市场到底情况如何?我们一起来看看下面这张表

 (数据来自网上房地产,数据截至2月4日17:00)

从上表我们可以看出,全部卖光的目前仅有荣里和奥克斯钟山府,其他楼盘或多或少都有房源在售。

值得一提的是,1月初有一盘领了不到150套房源销许,截止到今天(2月4日)下午17点,网上房地产数据显示一套都没有认购和成交

到底为什么卖得差?市场变冷?

从开盘情况以及销售结果,我们不难发现卖的不理想的盘大都存在以下几种情况:

1、与二手房无差价、无明显利好刺激的成熟区域盘比较难卖

这种区域配套比较成熟适合居住,但新房与二手房没什么差价,而且长期没有利好释放,升值空间就很局限,买房人很难看好……

 2、几乎没有配套的新兴区域盘比较难卖  

新兴区域缺乏配套,居住起来比较困难,有的虽然规划很好,但兑现起来时间较长,下手的多半是作为投资的,但现在买房人越来越理性……

3、不被认可区域高价盘比较难卖

部分区域本身买房人就不认可,即使是有高价地暂时也很难扭转局面,而这个时候你再卖个高房价,怕是真的很难卖了 ……

但同时,南京楼市依然有一房难求的情况。

卖得好的盘房价比二手房便宜一大截

2017年,"限价令",最直接的就是导致新房和二手房的倒挂!价差多少给新房变现留下了想象空间,成了人们是否买房的重要依据之一。

首先,我们先来看看近来中签率较低的楼盘都有哪些

其次,我们再来看看他们到底比二手房到底便宜多少元/平?

由于部分楼盘还未交付,所以二手房价格参考的是周边楼盘二手房价格,因而新房与二手房价差的表格分为新房与本小区二手房价差表新房与周边二手房价差表两种。

(数据来自365二手房频道)

由上表,我们可以看出:

新房价格<本小区二手房价格:

相差5000元/平以上:中电颐和府邸、招商兰溪谷中垠紫金观邸、旭辉银城白马澜山、奥克斯钟山府

相差1000-5000元/平:恒盛金陵湾华润国际社区雅居乐滨江国际

新房价格与本小区二手房价格几乎无差荣里、电建地产海赋尚城、紫金华府

(数据来自365二手房频道

由上表,我们可以看出:

新房价格<周边二手房价格:中兴博盈紫艺华府万科大都会观山悦

新房价格与周边二手房价格几乎无差保利朗诗蔚蓝、融创臻园 

注:青龙地铁小镇的中南山锦花城附近没有什么二手房;

江宁滨江的弘阳禹洲时光印象附近多为保障房,价格没有参考性;

板桥的蓝光公园1号上次推的是洋房,附近二手房也不具有参考性;

小市商圈的电建中储泛悦城市广场属于区域内的比较高端的改善项目,附近二手房多为老小区,价格也不具有参考性。

价差在5000元/平方米的新房一推出来必定一房难求,瞬间被抢光,但是买了这些比二手房便宜一大截的楼盘就真稳稳地赚了?

现在卖的好的未来变现能力也不一定强

新房比二手房便宜一大截,买到后是否就能涨价这么多?卖掉变现才是真正赚到,否则就是纸上财富,我们来看看这些新房二手房倒挂严重的楼盘,二手房究竟好不好卖?能不能卖出价格?

1、挂牌价误导了你,检验时间在3-5年后

很多时候,我们说的新房比二手房便宜xx元/平这都是挂牌价,而成交价就相对准确很多,今天我们就一起来看看这些存在价差的热盘实际二手房的情况如何:

(数据来自链家网截止时间:2017年至今)

由上表,我们可以看出:

二手房成交价格>新房价格:中电颐和府邸、恒盛金陵湾、华润国际社区

二手房有成交:中电颐和府邸、恒盛金陵湾、华润国际社区、奥克斯钟山府

近30日带看房次数>100次:奥克斯钟山府、中电颐和府邸

值得一提的是奥克斯钟山府,我在链家网上看到一套成交房源价格仅2万6/平,随后我致电了其工作人员,该工作人员表示此套房源为一楼118㎡带院子和地下室的房源,有点特殊所以成交价格不高,但除了一楼以外,其他在售房源价格基本都在3.2万元/平米。卖房周期相对较长,一位奥克斯钟山府业主至今卖了半年未卖出。

此外,新房价格与二手房成交价差不多的楼盘也有,这种情况便是掺了水的“纸上财富”。

2、交付问题会拖累你变现

我们先来看看近期发生的几个现象:

(1)、买到比二手房便宜的楼盘后发现:精装减配

城东某“限价盘”被爆出装修二期比一期减配,引发不少买房人的不满。

(2)、买到比二手房便宜的楼盘后发现:延迟交付,房子不在小区里

板桥某楼盘业主维权:房子不仅延迟10多天才交付,而且不在小区里。

 (3)、买到比二手房便宜的楼盘后发现:学区存疑

鼓楼滨江某盘原定的力小分校和树人分校一直都没有动静,业主们终于按耐不住自己的心情,进行了挂横幅等方式进行维权。

……

“好不容易买到了新房比二手房便宜不少的楼盘,但我却觉得很糟心!”一位业主如此感叹。

以上种种情况,将成为未来影响你新房的出售变现的能力。

3、未来卖的好才是真的好

比二手房便宜的楼盘的初衷是为了最大化的获利,但当新房变成二手房的时候,有些情况可能会让你幻想破灭。

投资客重灾区域,你卖我也卖,供过于求时,房价怎么涨?

配套不成熟区域,你卖谁去买?刚需接盘是为了住,你告诉他我这生活不方便?

遭到疯抢的都是新房,二手房除非降价急售,否则只能静静的等待买家……

现在的二手房市场仅供参考,毕竟咱们的房子要等3-5年后…… 

现在卖的好不为好,未来卖的好才是真的好。

2018年,看清这些问题你再买房

2018,是机会还是陷阱?今年很可能会出现哪些情况?

1、限价盘、低价盘还有,但卖一个少一个

2、36幅高价地等待入市,房价门槛可能会提高

3、买房成本还在持续提高,目前房贷仍然在收紧

……

2018年,南京楼市很可能热卖和滞销,涨价和降价同时存在。这并不矛盾,这就是横盘,有冷有热。

2018年,南京楼市横盘开始,对于我们买房人而言是机会也是陷阱。

看清楚,再下手。

365楼市主编夏娟(微信号:kuaileyijiu001):

2017年,由于政府的严厉限价,出现了一个又一个热盘,其中不乏当年开盘时无人问津、销售困难的楼盘,房子还是那个房子,只是卖的时机不同,不好的市场行情下是“屌丝盘”,好的市场行情下就是“神盘”

正如上文提到,大多数的神盘、热盘只不过是价格比周边二手房便宜的楼盘,在未来交付可能会出现问题未来出手时不见得那么好卖

所以近期来咨询我,没有买到热盘好后悔的网友们,如果自住还是挑选让自己住的最舒适的房子,尽量选择品牌房企的房子,远离小开发商,地王盘也谨慎,选择大开发商的好处是即使日后维权有保障,不会出现开发商都找不到的情况。

对于投资而言,买限价房的资金投入肯定是最划算的,但如今的投资逻辑变了,时间拉长,未来买二手房的接盘人也可能变得更挑剔,所以投资也不是盲目的,给你赚钱的房子也需要仔细甄别。返回南京365淘房>>

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