五问淳化:房价2.3万/㎡,你凭什么?

来源:365淘房 2018-02-03 15:24

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       365淘房 傅秋月 说到江宁最具争议性的板块,非淳化莫属了。

淳化属于江宁比较新兴的一个板块,如果不是区域内两家纯新盘首开销许均价超过2.3万元/㎡,大家对于这个板块的争议也不会这么高,这样的价格不得不让大家重新审视这个区域。

今天宁宁就以问答的方式,回答一些网友关于淳化这一新兴板块的疑惑。

一问:江宁淳化到底在哪里?

(淳化地块分布图)

淳化板块还有一个比较出名的名字叫梅龙湖板块,要不是有土地出让,恐怕很多人都不知道南京江宁还有这么一个地方,或者说,它的原生名更为人熟知。

梅龙湖原称东焦水库,位于江宁淳化街道(又称梅龙镇)以西,在方山板块的东面,占地面积540亩,是全街道第一大水系,是一条尚未开发的湖泊,是南京现在仅存的还有宅地可以出让的开发湖,其水质达到了饮用水的标准,因此是重要的淡水湖供应源头之一。

因此稀缺湖景地产也成为了区域内楼盘的卖点之一。

二问:淳化地价多少?

淳化近年土拍回顾:

1、2016年11月17日,淳化G67地块经过21轮竞价,被万科以14.9亿元拿下,楼面价11242元/㎡。也就是万科和昌金域东方

2、2016年11月17日,淳化G71地块经过26轮竞价,被南京博州房地产(禹洲)以8.8亿元拿下,楼面价13645元/㎡。案名为弘阳禹洲时光春晓

3、2017年3月31日,淳化G05地块经过75轮竞价,最终被保利以总价8.05亿摇号拿下,楼面价21612元/㎡。(淳化目前最高地价)

4、2017年7月7日,淳化G21地块经过66轮竞价,最终被武汉金地伟盛房地产开发有限公司(金地)以总价22.2亿拿下,楼面价16015元/㎡。后期将由保利&金地联合开发。

可以看出淳化目前的地价并不低,甚至淳化G05地块超过了九龙湖的楼面价。

万科和昌金域东方弘阳禹洲时光春晓的楼面价在G05面前就比较低了。

三、淳化的规划怎么样?

远期规划

88.2亿元投资涌向淳化

2017年6月,中交投资与中交基金、公规院、一公局、一航局、三航局组成的联合体中标南京市江宁区淳化新市镇建设PPP项目,总投资约88.2亿元。

项目位于南京市江宁区淳化街道,属于新型城镇化建设项目,占地3.3平方公里,内容包括征地拆迁、安置房建设、市政基础设施建设、公共配套设施建设及环境综合整治等。项目建设期4年,运营期6年,采取政府购买服务合作模式运作。

宁杭高速公路淳化互通工程启动

宁杭高速公路淳化互通目前已开始进场清表工作。建成后,江宁大学城及淳化周边的居民经由宁杭高速进入南京主城将变得更加高效快捷,从淳化到主城的交通瓶颈被完全打通,淳化开车直上宁杭高速,15分钟即可到达主城,真正实现无缝对接。

远期规划

总体规划:根据《南京市江宁区淳化街道(淳化新市镇、土桥新市镇)总体规划》,总规划用地1933万方的淳化新市镇将打造打造“山水宜居宜业城”。

位置:规划中的淳化新市镇位于宁杭高速发展轴上,西临东山副城,与上坊和方山大学城片区接壤,坐落于青龙山脚下,是江宁区淳化街道的镇区所在地。

用地情况:淳化新市镇规划用地总面积1933.74万方,其中城市建设用地总面积747.3万方,居住用地占地总面积27.625万平米。新市镇内规划人口9万人,其中居住人口6万人,就业岗位3万人。

功能定位:淳化新市镇功能定位为南京市生命科技产业与先进制造业基地,淳化镇域综合服务中心,配套完善、人居环境优越的宜居社区。

空间结构:构建“一心、两轴、三廊、四片”的空间结构

其中“一心”指梅龙湖东畔的综合服务核;“两轴”新104国道综合公共服务发展轴和学十四路科研发展轴;“三廊”指三条纵向穿越的河道及其滨水生态空间,分别为胜利河、前进河、梅龙河;“四片”分别为加工制造片区、生命科技片区、综合生活片区和北部综合片区。

教育规划区域内将建设6所幼儿园,总计78班,其中保留现状淳化幼儿园1所,新建5所。规划配置3所小学,保留现状1所淳化小学,新建2所,总计120班。规划配置2所初中,保留现状1所淳化初中,新建1所,总计57班。

四、淳化目前的不足主要在哪里?

短板:商业、学区、交通是硬伤

淳化的交通目前还处于一个短板状态,距离最近的是地铁1号线南京交院站,从地铁站开车去淳化街道的话,大约十分钟的车程。

交通规划:

公共交通:规划公交首末站2处,总面积为0.6公顷。一处位于南汽一号路以东,月华路南侧;一处位于工业园三号路以西,工业园六号路南侧。

城市交通: 本规划区道路分为快速路、主干路、次干路、支路四个等级,形成方格网状路网结构。规划快速路1条,为新104国道;规划主干路6条,分别为万安东路、乾德路、天元东路、月华路、淳湖路和学十四路;规划次干路6条,老104国道、工业园四号路、端拱路、南汽一号路、工业园三号路和学东路。

规划支路红线宽度为12-30米,道路断面为形式均为一块板。

对外交通:规划高速公路2条,分别为绕越高速公路和宁杭高速公路。就在近期,宁杭高速淳化互通传来好消息,工程终于要开工建设了,将在一年后建成通车。

商业目前也欠缺,购物需要去东山或者大学城等区域。

学校方面,淳化街道目前仅有淳化中心幼儿园、淳化小学、淳化中学。

除了以上的学校之外,淳化第二学校也即将开建,学校位于南京市江宁区淳化街道淳化工业园五号路以南、工业园六号路以北。

(淳化第二中学效果图)

该项目包含中学和小学,规划用地面积 35645.47 平方米,总建筑面积 44794.5 平方米,拟建设5轨15 个班级规模的中学和3轨18个班级的小学。

主要建设内容包括:中学教学楼、中学实验楼、小学教学楼、小学实验楼、综合楼、阶梯教室、食堂、风雨操场、地下机动车停车位、地下非机动车停车位等,并完成学校给排水、供电、道路、绿化、智能化弱电系统等配套工程。

在校学生 1560 名(中学 750 人、小学 810 人),教职工 100 名(中学 56 人、小学 44 人)。该项目总投资22000万元,其中环保投资115万元。

据悉, 区域内未来将建设6所幼儿园总计78班,其中保留现状淳化幼儿园1所,新建5所。规划配置3所小学保留现状1所淳化小学,新建2所,总计120班。规划配置2所初中,保留现状1所淳化初中,新建1所,总计57班。

五、淳化楼市目前状况

目前淳化有万科和昌金域东方和弘阳禹洲时光春晓两家楼盘在售。

万科和昌金域东方

最新情报:万科和昌金域东方在售房源面积90㎡、110㎡、115㎡、128㎡,销许均价为23889元/㎡,拟交付时间为2019年8月31日。案场有优惠。

万科和昌金域东方90㎡户型图:

万科和昌金域东方110㎡户型图:

万科和昌金域东方115㎡户型图:

万科和昌金域东方128㎡户型图:

 

弘阳禹洲时光春晓

最新情报:弘阳禹洲时光春晓在售房源面积分别为83、89、108㎡,销许均价23700元/㎡,折后均价23000,具体一房一价,拟交付时间为2019年11月30日。后期加推情况待定。

弘阳禹洲时光春晓83㎡户型图:

弘阳禹洲时光春晓89㎡户型图:

弘阳禹洲时光春晓108㎡户型图:

 

除了以上两家在售的楼盘外,宁宁在南京规划局还发现金地淳化G21地块在1月4日已经取得了建筑许可。

关于淳化,大家如果有任何疑问,可以留言哦。到时候宁宁为大家咨询一下。返回南京365淘房>>

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