南京楼市转型机遇正来临 品牌房企已走在前列

来源:新华日报 2018-01-13 11:40

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无论是土地市场还是新房市场,控房价、稳地价、增供应的调控导向,都在深入改变着市场预期和房企游戏规则。而除了这些市场面因素之外,2017年南京房地产长效机制已经发力,租购并举的住房制度正在构建,多主体供给的市场格局日益凸显,出现了一系列前所未有的全新“操作”,对于南京房地产2018年以及未来的发展带来的影响更为全面,也更为深远。

租购并举时代在宁悄然揭幕 一系列新“操作”前所未有

2017年7月,住建部等九部委联合发文,要求在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场,并选取了包括南京在内的12个城市开展首批住房租赁试点。8月,南京住房租赁试点方案正式出台,多达23条新规,包含了实行租购并举、培育和发展住房租赁市场、鼓励支持规模化住房租赁企业、建立租赁交易服务监管平台、试点商业用房改建为租赁住房、推出自持租赁住房用地等一系列全新举措。

2017下半年开始,南京先是推出竞自持租赁面积的住宅地块,此后又在年底挂牌出让首幅位于仙林大学城纯自持租赁公寓地块,由本地国企以底价竞得。此外南京市首批分散式长租公寓房源、首批房屋租赁试点企业目前都已正式出炉。未来南京还将陆续挂牌7000套长租公寓,房源覆盖全市多个区域。个人信用达到一定标准还可实现零押金入住。住房租赁市场正以超乎想象的速度完善发展,一个租购并举的新时代已经悄然拉开大幕。

不仅如此,南京租房新政还规定出让面积超过5万平方米的部分新增住宅用地出让时,将配建5%保障性住房(含租赁性住房)纳入出让合同条款,建成后与出让用地竞价达到最高限价后竞建的保障性住房(含租赁性住房)一并无偿移交给政府指定部门或机构。统计显示,2017年内南京市已经成交了16幅达到最高限价后竞建保障房(含租赁房)的住宅地块,配建保障房面积已达23.54万平方米。未来南京新建的大量保障房租赁房将分散到这些商品房出让地块中。此外近一年多时间南京还出让了23幅规定配建人才房地块,占到宅地出让数量的近一半,范围涵盖江北新区、江宁、城北燕子矶、城南软件谷、城东汤山等各大热点区域。需建设的人才房规模已达到10万平方米以上。2017年8月南京市还发布了关于出让地块竞争保障性住房操作管理规则(试行),明确规定保障性住房及其配套设施与所在地块商品住宅统一规划设计、同步建设、同步验收,停车配建等公共配套共享,建设和装修标准同所在地块商品住宅一致。

2017年12月召开的南京市政府常务会议提出,2018年南京将把开展住房租赁试点摆上突出位置来抓,尽快建成一批租赁住房,真正达到引导预期、调控市场的效果。与此同时抓紧研究制定建设租赁住房的供地政策,有效保障住房租赁试点工作推进。优化租赁住房用地供应计划,优先安排、优先出让。加快首批租赁房出让地块的规划审核,而仅仅过了数天后,2018年的南京土地网挂01号公告就一口气推出了5幅住宅性质的租赁住房用地。分布于栖霞燕子矶、江宁高新园、麒麟科创园、江北新区等成熟板块,均为产城融合发展、配套设施完善、租赁需求较大的区域,有利于更好地满足新就业人群、创新创业人才等基本居住需求,出让面积达到16.79公顷,预计未来可建设租赁住房38.52万平方米。

值得注意的是,2017年底出让的首幅自持租赁地块已规定竞买企业必须是南京市住房租赁试点企业名单中的企业,与此同时南京租房新政也明确,未来将加大对从事租赁住房建设的房地产开发企业的金融和信贷支持。支持符合条件的规模化住房租赁企业拓宽融资渠道。业内普遍预计,接下来与住房租赁市场相关的一系列新政策、新措施和新利好还将陆续落地,南京楼市也将由此转向租售并举的全新格局,倒逼房企转型发展。

转型机遇正在来临 品牌房企已走在前列

房地产市场进入优胜劣汰阶段时,企业对规模的追求更甚。规模不仅意味着市场占有率,而且有利于企业估值的提升。然而在经历近20年的高速发展之后,眼下房地产行业已经进入白银时代,单一的住宅开发已经不能适应市场需求的变化和房企进一步拓展布局的需要,同时也制约了房地产行业的转型。土地成本、融资成本和品质化提升已经让房企资金链备受重压,依靠快速滚动开发、买地卖房实现盈利的模式面临严峻考验。

2017南京出让配建保障房和人才房地块一览

2017南京出让配建保障房和人才房地块一览

 

最近一年来,南京已出让了60多幅达到最高限价,需要现房销售的住宅地块,不仅如此,从2017年开始,对于住宅产业化的要求也越来越高,近一年已累计出让30多幅要求采用装配式建筑住宅地块,装配式建筑面积的覆盖比例普遍达到100%,建筑单体预制率普遍不低于30%,另外从2017年下半年开始,南京市已陆续出让了18幅要求成品住房交付的地块,成品房比例普遍达到100%。南京市还出台了《关于进一步推进装配式建筑发展的实施意见》,明确了2017年新开工建设装配式建筑项目总面积达到300万平方米以上、装配式建筑占新建建筑的比例达到15%以上、到2020年全市装配式建筑占新建建筑的比例达到30%以上。住宅成品房交付要达50%以上。新出让的很多地块既要现房销售,又要采用装配式建筑,甚至还需要成品房交付,再加上人才房、保障房建设等等,楼盘的开发成本正在逐步抬升。业内不完全统计显示,去年至今出让的100多幅住宅地块中,迄今为止已经有40多幅地块出现了股权合作与联合开发,联合开发同一地块的房企数量由原先的两三家发展到5-6家甚至8家。迄今为止在南京土地储备数量最多的房企如保利、新城、招商等等,其半数以上的储备项目已经是合作开发。

业内普遍认为,对于开发企业而言,延续过去固有的开发模式,已无法再享受市场发展和政策带来的红利,如果将2002年到2016年这段时期房地产市场化改革特征归纳为“房产市场化,土地招拍挂,金融杠杆化”,那么2017年以后的房地产发展方向就应该是“房住不炒,租购并举,多主体供给,多渠道保障”。未来的房地产,必将沿着高端有市场、中端有租赁、低端有保障的格局发展,而作为长三角的特大城市,南京未来还将迎来大量外来人口入住,无论是高端的商品住宅市场还是中端的租赁市场都蕴含着庞大的需求潜力。

值得关注的是,面对新时期房地产行业转型发展的机遇,大批品牌企业已经走在砥砺前行的路上,走在创新转型的前列,截至目前,已经有来自全国和南京本土的十多家房企正在布局租赁市场“蓝海”,已经有二十多家房企投身到南京保障性住房的建设,此外还有近二十家房企从事着人才公寓等的建设。有消息显示,目前全国排名前30位的开发商中,已有六成以上选择进军长租公寓市场。这其中,包括万科、保利、龙湖、旭辉等多家已经入驻南京市场的房企,以及朗诗、银城等本土房企,均已涉足长租项目的经营与开发,包括万科泊寓、龙湖冠寓、朗诗寓、银城千万间、旭辉领寓等大批长租公寓品牌已入驻南京。

展望未来可以预期,长效机制的进一步完善,调控政策的稳定延续,无论对于房地产市场的消费结构、还是房地产行业自身的转型,以及房地产企业的开发路线、开发布局、盈利模式等等,都将产生深远的影响。只有投身到全新的发展格局中去,才能使房企摆脱规模、成本、速度上的竞争,在下一步的发展中游刃有余。返回南京365淘房>> 乔 淳

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