“史上最严调控”拉开大网 “房住不炒”基调全面确立

来源:新华日报 2018-01-13 11:40

手机看资讯

传送到手机分享给朋友随身阅读

关注微信看猛料

变化还没有结束,2016年9-10月,南京限购限贷的“双限”政策出击,掀开“史上最严”调控大幕。2017年3月,“双限”政策进一步升级,六合溧水高淳纳入外地限购范围,主城居民限购第三套住房,主城二套房首付全面提升至五成以上。金融面调控也越来越紧,早在2017年3月南京地区银行机构就发布了《关于进一步明确差别化住房信贷政策要求的通知》,从2017年二季度开始,各家银行开始逐步上调首套房及二套房的利率优惠,到了下半年,曾经一度普及的首套房优惠利率全线取消,基准利率全面退市,上浮10-15%成为各家银行房贷通行门槛,二套房利率也普遍上浮至20%以上。并且房贷审核越来越严,有消费贷逾期记录不能给予贷款,有经营贷、信用贷记录也无法办理房贷,重重加码的“定向加息”使得楼市猝不及防,不仅使用杠杆的投资客受到全面打压,部分购房者也受到很大影响,不少买家因贷款门槛提升推迟了购房或者换房的计划。

2017年南京楼市不仅“双限”加码,还加上了此前没有的限售三年新规,业内人士表示,由于新购期房取证周期一般需要2年,也意味着新政执行后买房,限售时限实际上已达到5年。而在持有5年后房价能否大幅上涨,房产增值带来的收益是否能够比得过一般的理财收益,都存在很大疑问。如此一来势必影响很多楼市投资者预期,也将使原先投入到楼市的大量投资资金转向。

2017年楼市调控还加强了对楼盘销售的严格监管,“新宁十条”规定客户积累大于可供房源的商品住房项目,必须采用由公证机构主持的公开摇号方式公开销售商品住房,自此南京成为全国第二个出台公证摇号新规,同时也是首个实际执行公证摇号售房的城市。热门楼盘一律公证摇号,再也没有私下操作销售的空间。不仅如此,自2016年9月限购执行起到2017年9月,一年时间内南京监管部门已注销了216份违规开具的虚假购房证明,其中214份计入个人征信,违法违规虚开相关社保证明的当事人甚至受到立案批捕的严惩。

在巨细无遗、环环相扣的调控大网之下,楼市的投机投资行为受到全面抑制,房住不炒的基调得到全面确立,房子,已不再是市场过热时期的投资品,而是日益回归居住功能的消费品,是去投资化后的产品居住价值的真实体现。

局部走热难掩整体趋冷 平价跑量渐成常态

不可否认的是,2017年在南京楼市的局部热点地区,市场供需矛盾依旧存在,新房二手房的价格倒挂依旧上演,房价上涨预期依旧时有体现。2017年11月,河西10家楼盘集体开闸推出3177套房源,限价红线严格维持——河西南3.5万元,河西中4.5万元,江心洲3.6万元。同时各家楼盘全部规定首付最低八成,并且全部需要进行银行存单的验资,验资门槛至少达到200万元左右,在此之前,河西已经有长达半年时间没有新房上市供应。这是河西区域沉寂许久之后再次迎来的集中式开盘,也是南京调控以来规模较大的一次集中式开盘,被称为“南京史上最严开盘”。但在市场供不应求,新房二手房价格严重倒挂的情况下,这样集中式的开盘仍然形成了“连夜排队”“一房难求”的景象,最终共计有14621组买家参与摇号选房,河西上市潮所引发的购房大潮,也体现出当下南京楼市的局部热度。此外还有很多刚需热门板块包括高新区、禄口、江宁滨江在内,都有楼盘长期被限价,吸引刚需买家一路“陪跑”。

2017年南京住宅的整体成交量仅为6.2万套左右

2017年南京住宅的整体成交量仅为6.2万套左右

然而即便局部热度颇高,也难掩市场整体降温的大趋势,南京网上房地产显示,截至2017年12月底,当年南京住宅的整体成交量也仅为6.2万套左右,相比上年同期12.6万套的规模足足下滑了一半还多。其中10月、11月南京成交新房分别为3787套和5040套,同比去年调控后“速冻”的10月、11月6000套左右的成交量还要下滑一大截。2017年全年除了12月以外,南京楼市每月新房成交均比上年同期全线下滑,下滑幅度最低达一成,最高降幅达70%左右。

2017年南京每月新房上市量

2017年南京每月新房上市量

与此同时,南京楼市增供应的步伐越来越明显,网上房地产统计显示,在“新宁十条”发布后,南京楼市连续出现了多轮次的供应大潮,新政发布后的6月,南京全市有近40家楼盘领取9000多套住宅新房销许上市。2017年11月,南京全市有46家楼盘先后领取了1.4万套住宅房源销许上市,12月南京全市又有40多家楼盘领取超过9000套新房房源销许上市,出现年末供房大潮。

“新宁十条”提出,要加大新房供应,加强土地供后监管。督促开发企业严格按照出让合同约定时间开工建设,加快已开工地块建设速度,尽快形成有效供应。达到商品住房销售条件未申报销售的由相关监管部门加强督促,经督促仍未申报销售的,房产、物价部门在一年内不受理其销售申请,销售备案价格不予上涨,建设、国土部门将其行为纳入不良信用记录,在房屋销售前不得参与土地公开出让市场竞买,在此背景下开发商也放弃了捂盘待涨的心态,加快推房上市,有的楼盘此前推房缓慢,甚至长达半年乃至一年时间没有开过盘,去年下半年也纷纷推房,调控大量挤出了市场中的存货供应。

新房大量入市供应,同时市场整体又在转冷,必然导致销量分化严重、卖房冷热不均加剧。有业内统计显示,截至2017年12月底,南京楼市在实行公证摇号半年内已经诞生90多家摇号楼盘,而同期入市的项目超过150家。依然有相当多的楼盘客户数量没有达到房源量,只能平推卖房,不仅如此,公证摇号开始的近半年时间以来,摇号盘的数量总体上越来越少,其中6月有24家,7月减少为16家,8月仅有7家,9、10月各自只有10家左右。到11月虽然有河西10家楼盘集体摇号,但除河西外摇号盘只剩下7家,12月摇号盘大幅增长到20多家,但售罄寥寥无几。统计显示,6月公证摇号新政刚刚落地,摇号盘的平均中签率仅有30%左右,而到12月,半数摇号盘的中签率已经提升至50%以上。

对于多数平推卖房的项目而言,一个月卖不到一半甚至只能卖出两三成的项目比比皆是,甚至处在热点区域的项目也有可能卖不动。江北中心区位置一家名为山水云房的楼盘,2017年5月底开盘推出最后300套房源,是公证摇号新规出台后首家开盘的项目,但这家楼盘不仅没能摇号,开盘至今半年多,网上房地产显示其300套房认购成交仅为100余套去化不到一半,因为滞销,项目年底还推出了一批特价房源,单价仅19800元/平方米,比销许均价低了3000元/平方米,成为年内南京楼市降价卖房典型案例。业内评价称,该项目身居热门板块降价也绝非偶然,此前种种产品缺陷以及市场口碑不佳,致使其长期销量难有起色。江北新区另一家名为北江锦城的项目,2016年推出的100多套房源截至目前也没卖光,该项目2017年底再次加推,打出了总价直接减5万全款优惠一个点的促销,折算下来价格比前一年卖的房子还要低。城北中央门区域2017年只有三家住宅项目在售,在其中一家品牌楼盘年内接连两次摇号开盘,中签率最低仅有两成的背景下,另外两盘的销量堪称举步维艰,其中一家楼盘首次入市不仅没摇号,首批房源也只卖出三成左右,另一家楼盘推出的房源到目前为止也没卖光。

部分定价虚高的楼盘也在市场中折戟,鼓楼滨江一家楼盘2017年2月推出的186套房源,毛坯销许均价达38780元/平方米,创下区域价格“天花板”,然而大半年过去,片区内很多此后开盘的项目早已售罄,该项目的房源到年底还有一成左右没去化。有市场人士指出,在定价飙高的同时,项目销售的却是与价格定位不切合的毛坯房,使其和同区域大批精装项目相比完全没有竞争力。

不仅如此,此前楼盘公证摇号几乎就是不愁卖的代名词,而从下半年开始,摇号盘已经不能同热销画上等号了。甚至也会出现了房源难卖的场景。以溧水楼盘为例,由于对本地买家不限购,原先这里的八成以上买房者都来自南京主城,其中不乏投资客,此前摇号中签率极低,甚至创下最低不到一成的纪录,但下半年伴随片区大量增供,不仅摇号盘变少,个别楼盘也是愈发难卖。而在去化低迷的情况下,甚至连摇号盘都需要打出促销,位于江宁正方新城的远洋山水项目,2017年下半年三次开盘,虽然每次都是摇号,但每次也都推出了开盘优惠,最多叠加优惠达到了房价的6个点。

分析人士指出,伴随市场趋向理性,特别是下半年南京新房上市脚步的加快,价格维持平稳,买房人观望情绪加重,除了个别热点区域外,决定销量的主导因素已经变为实实在在的产品品质、品牌口碑以及性价比,伴随“房住不炒”格局逐渐确立,市场热度持续“退烧”并回归理性,不难发现,2017年开始楼市的“选票”已经把握在购房人手里,去投资化的市场已经在倒逼开发企业销售模式转型,只有合理定位、贴近买家需求、向真实价值回归的产品,方能在市场中站稳脚跟。(乔淳 摄影:邵丹 刘莉)返回南京365淘房>>

  • 独家团购
  • 看房报名
  • 订阅楼盘优惠

365推荐

换一换

热门专题

更多
  • 2017最牛房企卖房超120亿

  • 2018南京这些新盘最值得期待

  • 专家预言今年3季度是南京买房时机

  • 这些板块地价都降了!

  • 明年刚需为数不多的14个选择

365直播

更多直播

2018楼市格局高峰论坛

2018-01-04 14:00

2018-01-04 14:00,金陵会议中心扬子厅,马光远... 【详情】