2018年楼市怎么变?任志强、曹德旺竟然这么说...

来源:365淘房 2017-12-23 21:47

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365淘房 梁馨怡 2017年以来,在国家不断收紧房贷政策、努力在住房领域推进长效机制的背景下,住房金融领域变局凸显。

随着“租购并举”、“房子是用来住的,不是用来炒的”、“新拍地块内必须要配建保障房”等等政策的出现,更是说明了目前政府对楼市的一种态度:要控制房价,保证刚需!

那在房住不炒的大背景下,南京人该如何打赢资产增值战?

今天,365淘房新房中心总监汤苗苗,在亚东观樾售楼处,为大家分析在政策调控下,南京楼市投资方向与澳洲房产的投资价值。

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首先,汤总监向我们分享了一个她在墨尔本考察时经历的一个故事。

故事的主人公是一位张姓司机,他是个80后中国小伙,中等身材,带着一副眼镜,单身。今天!碧桂园连拿九龙湖、汤山2幅宅地,或将建别墅!

张先生曾经是上海的一名公务员,但他早就做了要移民的决定。在行动之前,他先后考察了加拿大、新西兰,澳大利亚的悉尼和墨尔本。

“加拿大天气太冷,新西兰人太少,悉尼节奏快了一点,还是更喜欢墨尔本”,张先生这样讲述他选择墨尔本的经过。于是2011年,他毅然卖掉了上海市中心的房子,选择到墨尔本投资移民。

在买房这件事情上,他也非常有眼光。2011年,他用45万澳币在墨尔本全款买了第一套房子。寒冬过后,2018年南京将有21个纯新别墅盘入市!

后来他在这套房子隔壁又买了一套,买的时候总价75万澳币,然后在今年3月份两套一起卖掉,都是135万澳币成交的。

这样算来,2011年那套房子赚了90万澳币。

其实这样的故事不在少数,尤其是如今国家对房价控制严格,坚定房住不炒的情况下,不少买房人都开始纷纷转向海外。

在讲完故事后,汤总监就5个问题向大家提出了自己的一些看法。

问题01:中国楼市真的要变天?

1998-2017年,是中国房地产的第一个周期,这个周期高速增长、高频波动。

过去的20年,平均3-4年就有一轮小周期,几乎4年一波动,房子买贵了,掉坑里了,三四年就能解套,5年就能翻身农奴把歌唱。

但是,2017年的中国楼市已经发生了微妙的变化。

今年比较火热的关键词,主要是:租售同权、租购并举、住有所居、房住不炒。

2017年以来,在国家不断收紧房贷政策、努力在住房领域推进长效机制的背景下,住房金融领域变局凸显。监管部门力促银行业执行差异化房地产调控措施,并配合房地产去库存。

365淘房新房中心总监 汤苗苗

365淘房新房中心总监 汤苗苗

在这样的大背景之下,房地产专业人士的预判也发生了微妙的变化。

郁亮说:未来谁说万科是开发商,我跟谁急,万科是美好生活场景师。

孙宏斌说:我对房地产很悲观,行业最大的风险就是,地买贵了。

曹德旺说:及早卖掉多余房子以后房子卖不掉。

任泽平:长期看人口,中期看土地,短期看金融。

就连最敢说的任志强这次也说:决定房价的是政策,而这次谁也不敢说何时调整。

那么,该听谁的呢?这次业内普遍认为要信刘鹤

房住不炒最早就是来源于他。2016年5月9日,他人民日报在头版发表了一篇文章:《开局首季问大势——权威人士谈当前中国经济》,在这篇文章里,对房地产的定义是:房子是给人住的,这个定位不能偏离,房子是用来住的这个原则第一次呈现在公众面前。后来最高层定调:房住不炒。

过去20年的中国房地产是“投资属性>居住属性”,而新时代下的中国房地产,“居住属性>投资属性”。“去投资、重居住”将是下一个长周期的主旋律。

问题02:南京楼市会怎么走?

如果说2016年南京楼市的关键词是失控,那么2017年,南京楼市可以用绝对控制来形容。

不管是宏观政策,还是具体的销许发放,不管是中央,还是地方,今年的楼市都是在强控之下。从限购限贷升级、3年限卖到土拍新政再到租赁新规,从控地价、控房价再到控制开盘,今年的南京楼市一直处在调控的高压之下。

从365淘房新房中心统计的数据来看,摸底的南京97家主力在售楼盘中,超一半一年价格没涨,18盘出现下滑,仅17盘出现上涨。

南京97家主力在售楼盘

另外,再看南京各板块新房二手房价格对比情况以及买房成本发现:在南京新房房价止涨12个月、新房二手房倒挂严重;杠杆利用更难,月供压力更大。

对比

今年新房的销量相比去年也大降5成多,创下2012年以来的新低。与去年开盘即日光的情况不同,今年热门楼盘依旧受追捧,但也有些项目的销量不尽人意。今年新房库存持续在低位徘徊,超11万人次奔跑在摇号的路上。

新房

大环境大背景决定了2018年的南京楼市:各种限制管控下的相对平稳状态。

问题03:如何安放你的财富?

从2008年开始,全球经济就已处于拐点,全球经济基本上靠海量信贷、海量货币在支撑着;截至2016年,全球货币越来越多,而不是越来越少;而全球货币已经开始负利率了,这也是经济史上前所未有!

在货币超量发行的负利率年代,有些资产价格却是疯狂一上涨的,如黄金、白银、房地产、股票以及大宗商品等。

影响货币有两个关键因素:CPI、货币发行量。

如果您有100万现金,10年后、20年后会怎样?

如按照真实购买能力计算

现在的100万元,在10年后的真实购买力,可能相当于今天的32一62万元之间,20年后的真实购买力,可能相当于今天的11一45万元之间。

如按照占货币发行量的比例计算

现在的100万元,在10年之后的财富比例可能相当于今天的13一35万元之间,20年后的财富比例可能相当于今天的2一19万元之间。

关于投资,最大的风险是什么?其实就是:什么都没有做。

其实就放眼全球,房子仍是当下最好的保值工具,没有之一。至少在未来十年,房产还是抵御通胀的有效工具,持有房产仍然是安全的,但是要开始更慎重。

因此,国内房产投资建议:

如果你在一二线城市拥有两三套左右的房产,同时你没有更好的投资途径,不妨以静制动,以不变应万变。

但如果你是高净值人群,家庭资产大部分在房子上,在国内有几套到十几二十套房产不等,那你面临的问题就更为严峻和复杂。

对这样的群体,建议:三四五线城市的多套房产除保留自住房外,其他需要优化整合为一到两套一二线城市房产,而一二线拥有多套房产的则需要考虑置换一部分海外资产,用来对冲人民币的贬值压力和规避房产税带来的风险。

问题04:海外资产配置靠谱吗?

随着国内“限价”、“限售”等具体政策陆续出台,如今全国房价尤其是一二线城市房价涨幅得到了明显抑制。

现如今,更多的人选择投资海外房地产来获得一个比较好的投资增值收益。越来越多聪明的新中产阶级也放眼海外,积极实现多元化的资产配置。

专家分析,随着全球资产配置全球化渐成大趋势,未来至少5年内,海外房地产仍是投资理财的最佳选择之一。

那投资海外房产有哪些优势?

1、土地私有的国家,买房既能获得住宅永久产权,也能获得土地所有权;

2、房地产市场相对较成熟,整个市场的政策风险较小,出租收益率较稳定;

3、有些国家房价明显处于较低水平,未来更具升值空间;

4、国外居住环境宜人,教育、福利更齐备;

5、房产本身具有吸引力,本身户型合理,舒适度更高。

墨尔本

海外房产配置,需要注意什么?

汤总监认为要分四步走:明确目标、选好国家、找准项目以及寻求帮助。

海外资产配置,这是一门全学科领域,你需要具备政治、经济、历史、宗教、进出口、货币、文化、地缘等全学科知识,只看一方面,会有误判。

在选择国家时,社会的稳定和法制的健全是实现房产投资收益率最主要的保证。

投资海外房产时,要挑选有经验的律师或者相关人员全程陪同,并在他的协助下完成整个购房手续。因为对于一般的购房者来说,由于自己不太了解所在国家和地区的贷款政策,操作起来具有一定的难度。

问题05:为什么看好墨尔本?

说到为什么看好墨尔本,汤总监表示这还要归功于之前在墨尔本的5天4夜。当时做了全程的直击,记录她所遇见的人和事,也记录了她对这个城市的体验。

汤总监认为可以从下面6个方面来概况下:

环境:经济学人智库(EIU)今日发布了2017年世界最适宜人类居住城市排行榜,墨尔本连续7年位居世界榜首。今年综合评分97.5分,满分100分。

人口:墨尔本是澳大利亚第二大城市,人口持续增长,并有望超过悉尼。

教育:以鼓励和启发式教育为主,是南半球有名的文化名城,有墨尔本大学等世界排名靠前的大学。

交通:交通系统覆盖广泛,非常安全,包括轨道交通、公共汽车、电车、轮渡等。

政策:不限购、土地永久产权、无遗产税。随着墨尔本人口数量的不断扩大,人们对土地和房屋的需求比预期的还强烈。

文艺:这座“文艺又小清新”的城市于是也成了有能力举办各种大小型国际体育赛事,与文化活动的胜地。

墨尔本

值得一提的是,在《2017-2050年墨尔本规划案》内,也从6个方面来推动城市发展:

人口:规划中指出,墨尔本将面临从当前450万人增长至2051年800万人。也就是说,从政府预期来看,城市人口增长率在加快。

工作:规划中提出,还将增加150万工作机会来适应这种城市的快速变化。

住房:城市还需要新建160万住房来保障家庭可以居住。这里值得注意的是,规划中的措辞是“where people want to live”,直接翻译就是在在居民希望居住的地区。

交通:规划预期交通将承载每天1000万次的乘坐,这比现在提高了80%。

环境:环境,一直是当地人关注的问题。这里,规划中提出的是纯自然问题,这包括干旱以及可能的森林火险和水灾。

社区:对于社区建设,规划中明确指出需要保护适宜居民居住区的环境,保证墨尔本持续的成为世界最宜居城市。

那么,墨尔本投资机会在哪?对于手握资金想要投向海外的南京人,或者为孩子考虑想以房养学,在墨尔本还有什么比较好的机会吗?

经过此次的实地跨国探访,汤总监认为由南京本土开发商亚东集团开发的OROS就是不错的选择。

项目沙盘

项目沙盘

问题06:亚东集团开发的OROS到底如何?

作为南京本土的龙头房企,江苏亚东建设早在2013年,就把眼光投向了海外地产,并成立了海外分公司,成功在美国和澳大利亚开发了多个海外地产项目,海外开发经验丰富,企业实力雄厚。

在墨尔本地区,江苏亚东建设已经先后打造了3个成功的海外案例,其中有别墅、也有公寓产品。而目前墨尔本东南部的富人区在售的亚东OROS项目,是由江苏亚东建发集团、江苏省建设集团以及江苏高力集团联合投资开发的“明星项目”。

OROS澳洲售楼处

OROS澳洲售楼处 

该项目一期于2016年年底国内首发,针对国内客户推出了总价150万人民币的永久产权公寓户型,首付30%,特聘专业酒店管理公司进行托管,统一托管十年,业主可以轻松获取零风险7%的年投资收益,而且7%回报从客户签约缴纳首付款当天就开始享受

另外还拥有每年14天的全球分时度假,客户每年有14天免费入住的权利;十年后亚东可托底回购,也可选择继续托管或自行处理(自住或对外销售)。

目前,亚东集团主推的墨尔本精品公寓项目位于墨尔本东南富人区奥克利,紧邻南半球最大的购物中心——查斯顿,毗邻“世界百强名校”莫纳什大学以及“澳洲四星大学”迪肯大学。

项目区位图

项目区位图

OROS项目主打的一期产品总共106套,公寓的面积33-90㎡,户型包括33㎡的单间,50㎡的一房、90㎡的两房。主力户型总价150万左右,是高净值人群海外资产配置的优选。

一期户型图

一期户型图

项目自建有近万方配套,区别于其他的郊区公寓项目。oros项目设有与CBD项目同等档次的配套,包括屋顶花园、露天电影院、健身房、娱乐室、各国料理餐厅、咖啡馆、超市、会晤室等。这也为酒店后期的出租运营提供保障,同时能提升区域品质,加大项目升值空间 。返回南京365淘房>>

OROS

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