抢房和涨价哪个欲望更可怕?南京楼市暗流涌动遭遇围猎

来源:365淘房 2017-09-25 07:22

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楼市猎场 

365淘房 宋晨 从去年9月南京土地拍卖全面改成网拍,到现在已过去整整一年。一年间,南京土拍规则越来越复杂、玩法越来越高级,南京楼市调控也几度出招,共同造就了当下金九银十的寡淡局面。

楼市真的如大家所见这般平静吗?有些信号一直在暗暗涌动,只是你未必意识到了。

一、熬!56幅现房销售地块诞生 29幅地块规划已出

南京56幅现房销售地块详情 

从2016年9月至今,南京共出让地块111幅,56幅需现房销售,占比50.5%。其中,河西1幅,仙林2幅,江宁22幅,江北16幅,城南6幅,城东2幅,城北7幅。

和2016年地王频出不同,2017年南京土地市场被严格限价调控,截止目前,这一年间楼面地价超过2万/平的地块19幅,超过3万/平地块只有1幅。其中最贵的一幅就是被常州星河协通以楼面地价30006元/平拿下的城北地块G101,这也是南京土拍改网拍后唯一一幅超过3万元的地块。

4月16日,南京首个现房销售地块正方新城G44地块,即绿地理想城公布了规划方案,此后29个项目陆续出炉规划,多家楼盘有望在今明两年上市。

从数字上看,地价控制住了,那是否意味房子好买了?当然不是这样简单粗暴的关系。不出意外的话,南京现房销售地块还会持续增多,这意味着后续越来越多的楼盘开发周期变长,短期内开发商无房可卖,购房者无房可买。至少未来1-2年的南京楼市的供应量,都将被这占比一半多的现房地块所影响。新房入市不足,购买力或逐渐流入二手房市场。

二、惨!9月南京新房成交同比腰斩 16盘加推4盘售罄

截止9月24日21:30,南京9月新房认购2971套,成交5517套,同比去年9月认购12702套、成交13223套的成绩,认购下跌近8成,成交下跌58%,用“腰斩”来形容也毫不夸张。

截止9月24日,南京9月目前有16盘开盘,4家楼盘售罄。16盘中销许均价2万/平以下的楼盘有10家,占比超6成。

南京9月实际上市量 

南京9月实际上市量 统计截止时间:9.24

这其中传达了几个信息量:

1、上市量惨淡

根据365淘房早前的统计,原本预计本月上市48家楼盘,如今加推的只有16盘,仅占计划的三分之一。

2、2万以下刚需盘承包楼市

和8月异曲同工之处在于,9月开盘的项目依然以2万/平以下项目为主。9月新房上市同样主要集中在江北高新、溧水、板桥这些中低价位板块,并且普遍限涨。

3、中签率再创新低

在16家加推楼盘中,有3家楼盘中签率低于30%,分别是明发浦泰梦幻家:16.7%,中粮鸿云:15%,亚泰山语湖:4%。

亚泰山语湖凭借4%的中签率打破了之前溧水万达广场创造的最难买记录,成为了摇号以来南京最难买的楼盘,同时也是唯一一个两次开盘都跻身“中签率最低摇号TOP10”的楼盘。

三、难!想买的房子要么不开盘要么开了也买不到

当下南京这两类盘毫无疑问最难买:1、河西盘;2、房价1字头的刚需盘。

河西上一次推盘还要追溯到5月初海峡城加推最后一栋住宅,目前河西新房断档已经长达4个多月,积累了不知多少河西的“拥护者。而就在前不久,9月退房中一套河西南不足3.5万/平的退房推出,瞬间吸引了上百组买房人报名。最初售楼员的口风还是按照3成首付正常付款,但没两天由于报名人数太多,确定改为付全款,尽管如此,报名人数还在不断增加!

相比于鲁能公馆退房的火热,板桥和昌湾景的一套退房显得无人问津,报名启动当天只有3人登记。

而近期加推的几个房价1字头的刚需盘,不管地处江北还是主城,都出现了千人排队的盛况。

千人排队买房 

一面有楼盘因限价吸引买房人争先恐后的报名,一面是“地王亏本卖房”卖出7成,必须承认的是,调控之下南京楼市正在两极分化。

前不久,南京麒麟“亏本地王”楼盘京奥港未来墅首开,尽管482组购房者几乎是房源数量的3倍,不过销售现场却没有出现“抢房”的场景,有人眼见没有自己中意的小户型,立即放弃了选房,买家们的冷静态度有点出人意料。当晚,销售现场显示还有40套左右的房源无人问津,去化率为7成。 

四、等!南京6家银行停贷 央行释放最新房贷政策信号

南京地区多家银行表示,基本上现在放款都在三个月以上甚至半年,各银行首套房贷款利率上浮5%-15%不等。浙商银行、浙江稠州商业银行、宁波银行和恒丰银行则处于停贷状态。

紫金农商银行表示,南京地区的房贷早已没有额度交行江苏省分行表示,由于年初购买人贷款总量增加,额度也早已用完,基本不再接受房贷申请。部分银行表示,新的房贷额度要到10月底才能批下来。

这消息对于买房人来说已不是最坏。更糟糕的是央行最近释放出的最新房贷政策信号。

近日,北京地区多家银行调整首套房贷利率,同南京一样,基本采取基准利率上浮5%-10%。央行也注意到了这一点。央行北京营管部表示,房贷利率调整是根据市场资金水平变化、自身资产负债管理需要所采取的自主行为,符合政策要求和导向,对此人民银行营业管理部积极支持。

不仅北京、南京,上海、深圳等地区商业银行陆续提高首套房贷利率水平,首套房贷利率水平较基准利率上浮5%-10%已成为全国房地产市场重点调控城市的普遍现象。

有人问,为什么不直接上调基准利率?由于基准利率影响的不仅仅是房地产一个行业,其它实体经济同样会受到波及,而各家商业银行自行调整也是央行愿意看到的差异化货币政策,所以接下来,这样的调整或许会越来越频繁。

结语:虽然在各种控制下,南京楼市呈现出一片冷静安宁,但平静之下暗涌的欲望依然伺机而动,正在找准时机等到下一轮行情的到来。买房人被压抑的购买欲望,开发商被压抑的涨价欲望,什么时候能得到满足?至少这个金九银十我们看不到了。至于后期欲望释放之后产生的后果,还是交给市场去解答吧。

抢房和涨价哪个欲望更可怕?南京楼市暗流涌动遭遇围猎 

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