南京首现地王亏本卖房! 江宁最贵地2.16万/平,最强分析

来源:365淘房 2017-09-03 13:58

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365淘房 朱璇 今年上半年的几次土拍中,楼面地价和现房销售成为很多人关注的焦点。特别是在3月30日的土拍中,保利2.16万/㎡进军淳化让很多人大吃一惊。进入现房销售时代后,这些地价堪比房价的地块,是否会颠覆传统的状态,地价高昂的区域是否会成为未来最高端的居住区?

今年上半年的土拍中,江宁地区拍卖的土地涉及,禄口、淳化、青龙山等多个片区,就连自带流量的九龙湖也有一片居住和商用的宝地。

现房销售楼面价

从图表中可以看出:

1.楼面地价最高地块的是保利拿下的淳化地块,2.16万元/㎡;楼面地价最低的是鲁能拿下的江宁滨江G90地块,1.1万元/㎡,现在已定名鲁能硅谷公馆。

2.现房销售的区域中,禄口片区涉及最多,9幅地块中有5幅在禄口,并且楼面价均破万。

3.拿地房企均为品牌开发商,其中不缺乏鲁能、保利、中海等央企。还有很多房企几度进驻江宁,从这能看出品牌房企对江宁未来发展的信心。

 

江宁最贵的三幅地块!!!

从表格中我们可以看到楼面地价排名前三的地块是,保利淳化G05、金隅九龙湖G20、朗诗青龙山G22,楼面地价依次为,2.16万元/㎡,1.98万元/㎡,1.73万元/㎡。我们一起来看一下这三个楼面楼面地价排名前三的地块,究竟是一片怎样的区域。

 

保利淳化G05地块

淳化G05地块位于江宁区高新园104国道以南、梅龙湖以西地块。G05地块旁边就是淳化商品房小区——梅龙湖无界。地块再往东走就可以看到淳化目前风景最秀丽的梅龙湖。

图片来源于网络

6月22日,江宁规划局发布了保利淳化G05地块的规划,项目未来将打造六栋小高层,将现房销售!

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2016年以前,淳化还不为人所知。在此之前,淳化的房地产市场除了梅龙湖无界,基本是空白的。但是这一切从去年11月的一场土拍开始发生了变化,高价地让淳化多次出现在人们的视野。

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保利淳化G05实景图 

2014年,南京市规划局曾经挂出《南京市江宁区淳化街道(淳化新市镇、土桥新市镇)总体规划》。规划区地处104国道发展轴与宁杭高速发展轴上的重要交叉点,紧邻东山副城,与江宁大学城片区、上坊片区接壤。

淳化的交通目前还处于一个短板状态,距离最近的是地铁1号线南京交院站,从地铁站开车去淳化街道的话,大约十分钟的车程。

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金隅九龙湖G20

金隅九龙湖G20东至经一路,南至诚信大道,西至长亭街,北至纬一路。

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这个地块的位置或许是这些现房销售地块中,区域最好,但价格却不是最贵的。金隅九龙湖G20南边就是地铁3号线的诚信大道站,九龙湖成熟的配套设施已经让这个还未面世的楼盘赢在了起跑线上。

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金隅九龙湖G20实景图 

金隅九龙湖G20北有万科两大“神盘”以及有“第二个新街口”之称的百家湖商圈,南有地铁3号线,新城玖珑湖、东南大学等,西有九龙湖风景观光区。或许唯一美中不足的就是它不在开发区学校的施教片区吧。

 

朗诗青龙山G22

朗诗青龙山G22位于上坊万安北路以东、天云路以南。该地块位于青龙山国际生态新城内,未来的发展也会以此为依托。

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青龙山国际生态新城位于南京主城东南侧,距离南京市市中心约12.5公里,是江宁乃至南京发展的重要板块。作为中国金茂和政府联合打造的一级开发项目,青龙山国际生态新城的整体规格非常高。

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朗诗青龙山G22实景图

 

二手房倒挂严重

每次南京土拍让人备受关注的一大原因,就是地价堪比房价。最近几次土拍,江宁地区的楼面地价惊煞众人。

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↑↑↑这是365淘房网淳化片区的部分二手房地图。几年前,淳化的房地产市场除了梅龙湖无界,基本是空白的。从网络信息来看,淳化片区的二手房很少,主要集中于梅龙湖附近。目前,淳化最贵的二手房小区可能是淳东花园,二手房挂牌均价为2.3万/㎡,网上显示信息里,较便宜的二手房小区是迎湖花园,二手房挂牌均价为1.6万元/㎡。

目前,淳化片区还有两大纯新盘,万科和昌金域东方和弘阳禹洲时光春晓,其中万科和昌金域东方放风价为2.5万元/㎡。先不说淳化的新房和二手房为什么那么贵,至少与最新土拍的楼面地价2.16万元/平米比起来,没有最贵,只有更贵!

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↑↑↑这是365淘房网禄口片区的部分二手房地图。朗诗青春街区最近的一次开盘是6月底,销许均价为12200-12980元/㎡,翠屏城也即将加推,价格预计12800元/㎡。目前,禄口片区的毛坯新房价格大概在1.2万元/㎡左右,但从二手房信息里可以看到,倒挂很严重。招商依云郡的二手房挂牌均价为1.9万元/㎡,翠屏城的二手房挂牌均价为1.7万元/㎡。

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宁宁没有在某网上查到具体的成交价格,虽然这些都是挂牌均价,但均价还是具有参考价值。

九龙湖片区的新房价格早已逼近3万元/㎡,青龙山国际生态新城的新房价格约2.2万元/㎡~2.5万元/㎡,从这角度看,九龙湖和青龙山的地价相比于淳化和禄口已经温柔多了。

 

江宁有盘即将平地价开盘

这么贵的地价未来要怎么卖?这个问题近几年一直困扰了很多人,如果按照这样的地价,房价该有多贵!

但现实情况来似乎看起来挺温和。

麒麟新城的京奥港未来墅即将首开,目前放风价2.5~2.7万元/㎡左右,要知道它的楼面价是22353元/㎡。京奥港未来墅还尚未开盘,未来能有怎样的市场,还需要时间给我们答案。

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从近期的土拍的楼面价来看,淳化>九龙湖>青龙山>禄口,淳化地区两大纯新盘也是热度不减。

土地拍卖“天价”的楼面价能否改变区域原有的面貌,原来的刚需价格洼地会不会转眼面向改善,原来的改善楼盘是否会提升B格,成为更高端的居住区,这一切的一切至少需要2年的时间才会有答案。

然而,京奥港未来墅即将开盘啦,平地价的楼盘或许将真的存在,原来“天价”地价也不一定就会产生“天价”楼盘!

宁宁和你们一起,本着“看热闹不嫌事大”返回南京365淘房>>的生存本能,看看这么贵的土地,到底会玩成啥样...

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