借名买房这些风险一定要防!

来源:365淘房 2017-05-26 17:26

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365淘房  随着南京楼市调控政策一步步加码,越来越多人失去买房资格,这也催生出一批钻政策漏洞的买房套路,“借名买房”就是其中很常见的一种。

 

借名,顾名思义,就是真正的购房人出资借用他人名义来购买房屋,并且以他人的名义进行房屋登记所有权。

为什么要借他人之名买房?

虽然这事一听就不太靠谱,关于“借名买房”的纠纷也是层出不穷,但依旧有不少买房人这样干,这些人通常出于以下四种原因选择这种铤而走险的方式。

原因一:绕开限购政策

很多购房人因为限购政策失去买房资格,所以看亲戚朋友当中是不是有购房资格的,然后由他来出名规避限购令。

原因二:争取房贷优惠

 

由于限贷、贷款利息浮动、企业购买与个人购买税率不同等原因,有人会通过“借名买房”来争取更低的首付、利率折扣等优惠。

原因三:逃避债务

一个债务人,如果他把房屋买了,登记在自己的名下,他的债权人发现以后很快就会查封,然后通过司法拍卖卖掉。这种情况下,用自己亲友的名义去购买就可以逃避债务,这是种比较恶意的情况。

原因四:规避遗产税

考虑将来国家开征遗产税,对于家庭财产比较丰厚的人来说,出于规避遗产税的考虑,提前做一些资产的安排,直接用孩子的名义购房,将房屋登记在孩子名下。

出钱的一方有什么风险?

俗话说得好,天下没有白吃的午餐。对买房人来说,“借名买房”虽然有许多便利之处,但要承担的风险也一样多。

 

1、名义购房者反悔

如果被借名的一方反悔,而实际出资人又不能证明双方之间的这个借名关系和支付购房款的事实,那出资人要想取回房屋的所有权或购房款都比较困难。因为一旦发生纠纷的时候,法律还是先保护产权人,也就是名义购房者。

2、债务风险

如果名义购房人对外负有债务,那债权人可以要求法院查封和拍卖这个名义购房人名下的资产。虽然这套房钱是你出的,但还是有可能面临被执行法院或者债权人视为是名义购房人名下的资产进行处置。当然,你作为实际出资人,你也可以去提议,但是会增添很多困扰。

3、名义购房者出意外

如果名义购房人遭遇意外或者不测,那房产很有可能成为名义购房人的遗产,被他的继承人继承。

4、银行解除贷款

如果采用贷款方式购房,然后被银行查出来,实际买房人和借款人不是同一个人,银行就有可能会提前解除掉这个贷款合同。

5、税费

首先房子登记在名义购房人名下,要交一道税。等到房子转回到出资人名下,这时又要产生税费,这两下折腾下来所产生的税费还是很可观的。

特别提醒

很多父母喜欢以孩子的名义买房,虽然这样可以大大减少发生纠纷的概率,但其实问题也不少。

首先,遇上限购政策,孩子就会失去买房资格。

其次,以小孩名义买房,特别是未成年子女,如果他们没有独立生活来源,那是不能贷款的,只能全款购房。

最后,房子如果登记在小孩名下,对父母来说,作为监护人只有监护权,有保护自己小孩合法权益的义务,但是想处置他名下的房屋,就会变得很困难,手续会比较麻烦。

出名的人要面临什么风险?

“借名买房"这件事对于被借名的一方来说,也不是没有风险的,一不小心就可能会“好心却惹了一身骚”。

1、丧失购房或贷款优惠资格

今年全国多个城市相继推出限购、限贷政策,特别是在北上广深这些一线地区,对以家庭为单位的购房套数进行严格审核的地区,这个购房资格应该说还是很宝贵的。 

2、征信可能会受影响

把名字借给其他人来购房,如果实际购房人的经济状况生变,比如月供款还不上,那对于名义购房人来说就很麻烦,因为这种银行不良的记录最后会由借名人来承担。

而银行的不良记录需要相当长的一段时间才能去除,最短应该是5年。如果在这5年之内,名义购房人真实需要去贷款,或者再搞其他经济活动都会受到影响。

3、债务风险

债务风险不仅出资买房人会有,借名的人同样会有。如果名义购房人对外欠的债务很多,法院来执行没收财产,但是因为这些房产都登记在名义购房人名下,法院是不太会区分哪套房真正是你的,可能会把属于名义购房人名下的财产收走,把借名买的这套房作为唯一住房留下。

法律小贴士

根据《物权法》规定:不动产登记簿是物权归属和内容的根据。因此,无论借名购买限购的普通商品房还是政策保障性住房,借名人只享有对登记名义权利人的债权,并不对这些房屋享有所有权,所以借名人确认所有权的请求不能得到法院支持,也就是说借名买房不受法律保护!

怎样降低借名买房的风险?

 

借名买房对于借名人和被借名人都有风险,虽不违法但也不值得鼓励。如果你实在出于无奈,只能选择这种铤而走险的方式,那一定要注意以下这几点!

实际出资购房者这样规避风险:

签好书面协议 

法院在审理此类案件时会将双方之间是否存在借名的合意作为重要的判断标准,所以实际出资人和名义购房人一定要签好书面协议,用书面的方式把借名的事实给固化下来,为了保险签协议时可以邀请第三方或录音来增强证据可信性。

保留款项支付凭证 

借名人证明自己是真实的权利人的一个重要的途径是证明自己是房屋的实际出资人,因此借名人要注意保存相应款项的支付凭证,以便在房屋所有权发生争议时证明真实的出资状况。

房产设定抵押物权 

《物权法》第一百零六条规定了善意取得制度,如果出名人处分其名义上持有的房产,而受让人符合善意取得构成要件的,该处分行为有效,此时借名人则无权向受让人主张返还房屋。为防止此类事情出现,借名人可以与出名人协商在该房产上设定抵押权,将房产抵押给借名人,以限制出名人擅自处分该房产。

尽早办理过户手续 

为避免“夜长梦多”,尽快实现借名购房的真正目的,借名人应尽快将房产过户至自己名下为宜。

出名人这样规避风险:

及时跟踪借名人的还款情况 

如果以出名人办理了按揭贷款,出名人应当注意及时跟进还款情况,避免出现征信不良的现象。

督促借名人合理使用房屋 

因为借名购房中,出名人仅仅是拥有名义上的产权,房屋的实际使用的主体一般是借名人,如果借名人不合理的使用房屋,导致他人权益受损的,出名人作为名义上的所有权人则会被要求承担相应的法律责任。因此,出名人也应该注意督促借名人合理使用该房屋,必要时及时督促借名人将房产过户至其名下。

写在最后

即使有了以上提醒这些的防范,借名买房也并不是万无一失,只能是:“一般会支持”。所以,不到万不得已,借名买房干不得!返回南京365淘房>>

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