南京楼市步步惊心！“三限”夹击下别忘了还能投资它

来源：365淘房 2017-05-23 17:08 

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南京楼市调控步步惊心，限购限贷限卖齐上阵，住宅市场降温，商业地产市场开始回暖。除了投资商铺，写字楼市场也渐渐热了起来。

据365淘房数据统计，今年2月南京写字楼成交面积8.6万㎡，3月成交18.3万㎡，4月成交14.3万㎡，月均成交达到13.7万㎡，而去年全年月均成交量为10.1万方。总体看来，今年南京的写字楼成交面积相当高，城南、河西、江北等板块一直都是成交的主力军。

云房数据统计了2016年上半年各物业投资回报率的平均值。

从图表上来看，商业地产投资回报明显优于住宅投资，其中写字楼各项指标全都最高。写字楼的投资价值逐步被大家认可，特别是那些竞争力强的优质写字楼产品，风险低、回报高、比较稀缺，已经成为越来越多投资者关注的热点。

如果想要投资写字楼，以下6个要点值得关注。

1、 区位因素

这里的区位有两方面，一方面是地理位置，无论购买什么楼盘，大家眼看重的永远是位置在哪。写字楼也一样，地理位置很重要，房产增值主要来源于土地的增值，交通便利的市中心由于土地的稀缺性，增值空间也就更大一些。所以，是否位于城市的主中心区或者重点发展区，是衡量一幢写字楼的档次和是否具有投资价值的重要因素之一。

另一方面，资源集中度、周边设施配套度是否完善。也就是说，周边是否是人流、物流、资金流、信息流汇聚的地方。商业办公配套设施齐全的地方，写字楼才更具有投资或办公价值。

2、 注意档次形象和项目品质

投资写字楼时要瞄准客户群来投资。客户选择写字楼办公的目的，是为了提升企业形象，大多数企业都将写字楼的档次形象放在仅次于区位的主要因素。所以，写字楼的外观设计、内部空间结构设计、走廊、大厅、卫生间、景观区等设计是否有品位，停车场的设计是否合理、物业建筑立面、采光通风、电梯的质量与配置、装修的品质等因素也会影响企业的使用价值以及投资价值。

3、 需要关注软性配套

除了硬件配套要拿得出手外，软性配套也很重要。这里的软性配套主要是指信息化配置和智能化配置。除了最基础的通信网络办公，现在，智能化系统也越来越普遍。通风、采光、门禁、监控等的智能化也很重要。新建的写字楼一般会考虑引入最新的信息化、智能化系统，方便企业办公的同时，更节能，处理问题也更及时。所以，这些软性配套也很值得关注。

4、物业管理很重要

关于物业这一块，相信上班族们深有体会，有时候我们也会埋怨公司空调开的时间太短，电梯有隐患不安全，这些都与写字楼的物业管理有关。

其实作为投资办公产业，写字楼的增值、保值，离不开物业的管理与服务。物业管理公司直接决定写字楼的用水、用电、供暖、安保、卫生清洁、空调供应、车位管理、电梯维护保养、整体服务形象等问题。这些环节有一个出现问题，都会影响办公企业的体验感受。所以，选择投资时一定要擦亮眼睛，选择物业档次高的项目，以后有可能会产生较为稳定的收益。

5、自用型客户比例

投资写字楼不但要看你的客户群体是谁，即租给谁；还要看你的竞争对手是谁？如果投资可以切成很小块出售的物业时，可能就要当心了，虽然投资门槛较低，总价不高，但是进驻的物业公司档次低，小业主过多，流动性大，不但会影响物业的管理水平，经济水平不好时，小业主还会恶意竞争地竞相压价，影响你的收益。

如果开发商坚持整层或半层销售，那么在很大程度上提升进驻门槛，提升自用型客户的比例，同时，入住的客户一般也较有实力，如果这栋写字楼60%以上客户都是自用型的，对投资者招租以及租金方面来讲都是具有利好推动作用的。

6、投资回报率

根据一般的计算方法，投资回报率=月租金×12(个月)／售价。例如，有一间面积为100平方米的写字楼，售价约为18000元／平方米，依据写字楼周边的物业分析得知，月租金约为9000元，计算可知，这间写字楼的投资回报率为6%。根据国际专业理财公司的计算原则，15年内收回投资总价，表明这个项目具有可投资价值。

长期租赁和转售投资回报率能达到7%~9%，就具有较强的投资价值了。当然，具体还是要根据自己的资金情况，来选择投资项目。购买办公类产品，贷款的首付比例为50%，最长贷款年限不能超过10年。同时，贷款利率上浮10%，即5.39%。

空置率高，收益与风险并存

不过，投资写字楼虽然有这些优势，但也存在风险。随着写字楼市场的快速开发，市场供应迅速增加，空置率变高。

一般来说，城区写字楼空置率较低，而部分郊区项目存在过剩风险。在二手房销售上，带租约的写字楼销售会有很大优势，空置的产品销售难度会相对较大。带租约写字楼就是购买者买下物业后，由开发商或者开发商委托的公司将物业租出去，投资者坐收佣金。

根据戴德梁行数据，本季度南京写字楼平均空置率达到13.4%，与上季度相比上涨了8个百分点，主要是因为有新入市的项目带来了大量的空置面积。