河西买房动辄几百万或上千万,不看这几个指标就亏大了!

来源:365淘房 2017-05-25 17:45

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365淘房 在文章的开头,小编想问问大家,你们买房的时候会考虑哪些因素。是考察项目的位置,看看区位的现状与发展是否有潜力?还是了解周边配套,是否能够满足衣食住行等日常生活需求?亦或是价格、户型、学区……

买房是一件大事,除了要考虑以上因素外,另外几个重要的指标也常常被大家忽视,比如容积率、得房率、车位比、绿化率等。

这几个指标到底代表着什么?又会影响到未来入住的生活吗?今天,小编给大家补补课~

一、容积率

什么是容积率?

容积率又称建筑面积毛密度,指的是小区地上总建筑面积与用地面积的比率,用公式表示:总建筑面积/小区用地面积。

 总建筑面积说的是建筑物外墙外围所围成空间的水平面积,不仅包括卧室、大厅、厨房,还包含了阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等。

容积率大小有什么影响?

对于住户而言,容积率越低,居民的舒适度越高,反之则舒适度越低。举个简单的例子,一个小区的容积率是1.5,可以建到7层,住了100个人。现在容积率为2.5,可以建到20多层,在固定的小区面积下住房人数增加到300人。因此,舒适度必然下降。

对于开发商而言,容积率决定地价成本在房屋中占的比例,容积率越低,开发商可用于回收的资金面积就越少。

容积率多大适合?

综上,买房看容积率是非常重要的,现行城市规划法规体系下编制的各类居住用地的控制性详细规划,一般而言,容积率为多少呢?

注:住宅小区容积率小于1.0的,为非普通住宅,高层住宅容积率应不超过5,多层住宅应不超过3

河西主力在售楼盘的容积率:

 

 

二、绿化率

提到这个名词,大家应该都不陌生。但很多人经常把绿地率绿化覆盖率混淆,二者都是衡量居住区绿化状况的经济技术指标,主要区别是对“居住区用地范围内各类绿地”理解上。

绿化率与绿化覆盖率的区别:

 ◆绿地率=绿地面积/小区用地面积

绿地率要求非常严格,不是所有长草的地方可以视为绿地率,距建筑外墙1.5米和道路边线1米以内的土地或地表覆土达不到3米深度的土地,不管它们上面是否有绿化,都不计入绿地面积。

◆绿化覆盖率=绿化垂直投影面积之和/小区用地面积

绿化覆盖率要求比较宽松,像树下面的影子、凡是能够种草的地方都可归入绿化覆盖率,很多开发商卖房时指的“绿化率”很多是绿化覆盖率,比例可能是很高。比如,地下车库的地表虽然种不了树,但可以种草。

实际上国家规定的绿化标准往往是指绿化率,买房人在购房的时候要仔细问清在售楼书上印制出“绿化率”到底是绿化覆盖率还是绿化率

 国家规定新区建设的绿化率不低于30%,旧区改建的绿化率不应低于25%,40%以上保证居住舒适,50%以上可以看作花园式小区。

河西主力在售楼盘的绿化率:

三、得房率

什么是得房率?

得房率:是指可供住户支配的面积(也就是套内建筑面积)与每户建筑面积(也就是销售面积)之比。

得房率=套内建筑面积/建筑面积(套内建筑面积+共用分摊面积)

 影响得房率的因素:

影响得房率的最直接原因就是公摊面积的大小。房屋公摊面积是指分摊的公用建筑面积的简称,指每套(单元)商品房依法应当分摊的公用建筑面积。它与套内建筑面积之和构成了一套商品房的建筑面积。公摊面积包括:电梯井、设备间、管道井、公共用房、值班警卫室、公用墙体、楼梯间、变电室、公共门厅过道等。

得房率大小有什么影响?

得房率是买房比较重要的一个指标。计算房屋面积时,计算的是建筑面积。

得房率太低,自己室内的生活空间就十分狭小,不实惠;得房率太高,公共面积、过道、楼梯等过于狭窄,进出不方便、生活观感也差,住户也会感到压抑。

得房率在80%左右比较合适,公共部分既宽敞气派,分摊的面积也不会太多,比较实惠。小高层得房率约80~85%,高层一般在75~80%,办公楼为55~60%。

河西主力在售楼盘的得房率:

四、车位比

车位比是什么?

现在车子越来越多,房子供应的速度远赶不上,所以买房时一定要看车位比。车位比是指小区“总户数”与“车位总数”之间的比例。

举个栗子,某个小区有1000户人,900个车位,那么这个小区的车位比就是1:0.9。

现在普通小区要求的车位比是1:0.6,高档住宅要求的车位比是1:2以上。

 

河西主力在售楼盘的车位比: 

 五、楼间距

什么是楼间距?

楼间距指的是两相邻楼的外墙面距离,同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离

房屋前后间距,普通小区居住用房可以用:楼高:楼间距=1:1.2比值计算。

房屋左右间距,多层(4-6层及以下)与多层建筑间距为6米,多层与高层(12层及以上)为9米,高层与高层之间为13米。

 楼间距的影响:

建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全,满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求,保证生活质量。

采光

南向的房子采光好,但是如果楼间距过近,即使是南向的房子也可能出现采光不足的现象。住在一层的住户应该都有这样的体会——自己房屋的日照时间大大低于高层的住户。尤其是到了冬天,大白天的有时候也要开灯,这往往就是楼间距过近造成。

通风

一个房子的居住是否健康、舒适,除了应该有足够的日照时间之外,良好的通风性能也是一个重要的指标。而楼间距过近的话,前楼往往会对后楼的正常通风造成遮挡,使后楼业主的通风需要受到影响。

隐私

隐私保护是当下比较受到重视的一个问题,而楼间距过近肯定是对隐私保护不利的。试想一下,你在家里做什么事对面的楼一抬眼就能看个一清二楚,这样的房子住得舒服吗?当然你可以把窗帘拉上,但正常采光又会受到影响,是不是很麻烦?

噪音

由于楼间距过近,在两楼之间穿行的行人、车辆的声音会清晰地传进屋内,到了晚上,对面楼的电视声、门铃声、麻将声甚至吵架声你想不听也不行。怎么解决?关上窗户吗?通风问题怎么办?

安全

消防是一个大问题。有一些小区(尤其是老旧小区),楼间距本来就很小,再加上道旁停满了业主的机动车,到了发生火灾时消防车根本就开不进来,只好看着火势蔓延,所以楼间距过近的小区在安全上也是存在重大隐患的。

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