南京公寓能买吗?税费究竟有多高?看完你就知道!

来源:365淘房 2017-03-31 19:14

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【编者按】雄安炒房不靠谱,南京楼市又不断出台调控新政,住宅从“买不到”到“买不了”,你的观念还没转变?攥在手里的钱到底该如何投资?怎样才能跑赢通货膨胀,不被时代所淘汰?

本月365淘房商业频道推出的“2017南京首届春季购铺节”强势登陆,一场史无前例的购铺狂欢即将开始…最惠10000元/套!还在等什么?南京今年最有诚意的购铺节你不能错过!

系列(1)南京住宅限购升级!买不了房你还可以投资这个?

系列(2)又被限购?全市在售商铺都在这里了,钱多钱少都能买!

系列(3)深扒!湖南路VS鼓楼滨江 新老商圈PK战 买铺你选哪个?

系列(4)南京公寓能买吗?税费究竟有多高?看完你就知道!

365淘房 柏莉 最近南京楼市调控风声不断,总是谣传不是今晚就是五一有政策要出,所有人都像惊弓之鸟惶惶不可终日。<<<黄粱一孟、桃园眷村首进德基,为它去趟新街口!

没买房的想买房,有房的想离婚买更多。加上前段时间朋友圈一直刷屏公寓即将绝版,哪哪的公寓一个周末卖了上百套,哪哪的公寓现在不买以后就抢不到了。

很多久未联系从不关心楼市的小伙伴,也开始私聊我:你觉得某某项目怎么样,能买吗?为什么那么便宜?

人人都莫名焦虑的现在,我提醒大家:真正的老司机,愈到紧要关头,愈是沉着冷静,不露声色地静观默察,一招决胜于最后。投资,最忌盲目冲动。

今天分享一些关于公寓我个人的思考给大家,建议需要的小伙伴可以收藏以备不时之需。如果有什么不对的地方,欢迎拍砖指正。

一、楼市调控 公寓走红?

在分析“公寓热销”这个现象之前,我们首先要了解市场这个大环境。自2月28日以来1个多月的时间,全国多个城市接连出台限购或者限购升级措施。3月15、16日,南京限购、限贷双双升级。

南京最新限购政策

此前朋友圈中介一直刷屏公寓即将绝版,其实是源于南京市规划局、南京市国土资源局、南京市住房保障和房产局3月10日联合发布的一项新规:

商业办公建筑不得按住宅套型设计,不得利用层高进行潜伏设计。商业办公类非住宅类建筑,其室内建筑功能除土地出让合同约定可配建酒店式公寓外,其余一律不得标注酒店式公寓功能。

这则政策说白了就是以后不允许把办公产品做成公寓卖,之前花大钱拿下商办地块的开发商,如果没拿到建设工程规划许可证得想想其他出路。

但对于买房人来说,完全不用担心所谓的“以后买不到公寓”了:市面上已有的公寓产品库存量很充足,全市不完全统计至少有27家公寓依然在售。新拍的地块中也有不少规划了酒店式公寓的所占比例,未来仍然会有新的酒店式公寓不断上市。

此前河西某公寓号称要每周涨500元/㎡,不少买房人连夜刷卡买房。但是我提醒大家:拿这个项目来举个例子,2014年开发商承诺业主包租3年,可以获得每月4000元到9600元不等的收益。

南京某公寓包租毁约

然而实际情况是3年后的现在,途家公司拒绝履行之前的包租协议,原本说好的4000多元收益,现在只有一半了。郑重提醒想要投资的小伙伴精挑细选合适的项目,切忌一时冲动投资被套。

二、公寓or住宅?优缺点一览

正儿八经的说那就是:商办公寓和住宅相比,在产权年限、容积率、教育、医疗福利、物业费、管理费及转让契税等方面,都存在较大差异。

但很多咨询我想买公寓的小伙伴并不是房地产从业者,只是想买来自住而已,所以我决定用说人话来解读一下这两者的区别~

①一层多户 人员鱼龙混杂

公寓和住宅不一样,住宅很讲究梯户比,比如河西南大部分是2梯4户,河西中大部分是1梯1户或者2梯3户。

比较典型的酒店式公寓平面图

但大部分公寓一层楼可能有二三十户,很多还是商住两用的。如果你自住的话可能会被很多公司所包围,换句话说这样的地方人来人往、鱼龙混杂,自己几乎没有隐私可言。

②户型不好 得房率低

为了整栋大楼的外观,酒店式公寓一般都没有阳台,连廊设计势必做不到全明。住宅产品按照规定必须满足日照、采光等相关条件,而公寓则并不一定,南北通透基本是不可能的。

很多公寓可以说就是一个矩形,根本没有户型可言,除了边户外大部分只有一面墙连着室外。采光暂且不提,暗厨暗卫,有些规划不好的公寓甚至晾衣服都是奢望。

比较典型的酒店式公寓户型图

另外多数酒店式公寓项目只有60%多的得房率,最多也只有70%左右的得房率,这就在无形之中抬高了其套内实际使用面积的折合单价,降低了其性价比,并直接影响其保值增值功能。

③物业、水电贵&使用年限短

物业:南京市的物业基本服务收费标准限价为1.9元/㎡/月,而公寓远远超出这个标准。比如涵碧楼的物业费是9元/㎡/月,龙江里则是7.5元/㎡/月。

水电:商办公寓水电费按商用计算,生活成本较高(粗略计算的话民用水电费只有商用的一半),而且大部分没有天然气,只能用电磁炉。

当然也有少部分公寓配备了天然气或者开发商比较牛,和政府协商了水电按民用来,但这种公寓比较少,买之前务必要确认清楚计费方式。

使用年限:住宅是70年,而商办公寓是40年,算算开发商拿地的时间,加上建设、以及你买的时间,毕竟很多公寓几年都卖不完,到你办证的时候使用年限可能只有三十多年了。

此外新《物权法》规定:住宅建设用地使用权期满后,自动续期。而非住宅建设用地使用权期满后的续期,并没有相关的说明,只是模糊的说“依照法律规定办理”。

划重点:40年的公寓是不能落户的,所有教育等配套资源都无法享受到。

④首付和贷款

商办公寓只能获批最高5成、最长10年期的贷款(住宅可获最长30年、最高7成的商贷),且大多不能使用公积金贷款,贷款利率也会上浮。

⑤公寓交易税费非常高

由于非住宅交税较复杂,单位和个人不一样,非住宅类型不一样税也不一样,具体以税务部门核定为准。如有疑问,可以拨打江苏地税纳税服务热线12366咨询。

公寓教育税费一览

这其实是大家最关心的一个问题,但是由于太复杂了,99%的人都说高,但却说不清楚高在哪里。带着这个问题我特意咨询了一个中介好伙伴,他表示公寓的交易税费与住宅有三方面不同:

1、除了营业税、个税和契税,还要交土地增值税和印花税;

2、营业税和个税无法免除,即使交易满五年也要交;

3、契税按最高标准交,与面积大小无关,统一为计税价格的3%。

由于交易税费较为复杂,增值税、个税、土地增值税可以简单的计算为全额的30.6%或者差额的55.6%。

实际操作中如果选择全额则全部按照全额缴纳,选择差额就全部按照差额缴纳。通常情况下,会选择将差额做小缴纳税费。

三、公寓投资涨幅、收益如何?

截止目前商业类房源的库存是491万㎡,今年累计销售量仅为10万㎡,如此庞大的库存想要去化真的相当有难度。

①关于涨幅

给大家举2个例子感受一下公寓的涨幅,一个是现在还在卖的首创立方,一个是早已卖完现在正在卖二手的南京万达广场。

首创立方2015年首开价格23000元/㎡,卖了3年都没卖完,价格反倒变成了21000元/㎡。

2017年首创立方公寓价格

南京万达广场2012年卖14000-16000元/㎡,现在5年过去了几乎没涨。

2015年南京万达广场价格

2017年南京万达广场二手价格

②关于租金

前端时间,云龙山路99号举了个关于公寓的例子可以供大家参考:

“以朋友购买的一套万达广场44平方米的酒店式公寓为例,4年前她购买的这套房子,单价为16000元/平方米左右,总价70万,首付35万,十年期贷款35万。

如果出租顺利,没有遇到奇葩类的租客或者空档,每个月可以租到3200元左右,一年的租金收益就是4万元左右。十年期贷款,每个月的还款额是3700元。这样一来,每个月的租金和还贷额基本持平。

这样一来,她购买这套酒店式公寓,基本上就等于不赚不亏,35万元的投资,拿到了一套40年酒店式公寓的产权。但是这一产权不能带来收益(租金和贷款基本持平),也无法通过转让获益(房价没涨)。

如果以租金来倒退收益,投资70万元每年获得4万元不到的收益,投资回报年化不到6%。除了要持续投入精力和租客和中介打交道之外,投资者还面临难以行权变现的难题。”

四、羊毛出在羊身上 警惕“售后返租”

“提供每年8%的物业补贴”、“银行担保年收益9%”、“年均租金8.5%”、“10年返本”…一旦看到这些充满诱惑力的字眼 ,这个产品可能就不适合买了。

所谓售后包租,即开发商将商品房出售给购房人,但是购房人并不用于自住,而是交给开发商或开发商委托的代理机构用于经营,并定期向购房人支付租金的一种销售方式。

这种销售策略都是以所谓的稳定收益作为基础的,其表现形式通常是以提供固定年回报、承诺无(低)风险投资等方式,销售酒店式公寓。

由于“售后返租”通常回报比较诱人,因此很受一些中小投资者追捧。但是,随着返租进入高峰,“售后返租”模式的风险也逐渐显现出来。

售后返租毁约案例

①可能存在欺诈,开发商在以所开发的商品房屋为担保取得银行贷款的同时,向购房者销售该项目,有的甚至是携款逃匿;

②开发商融资或变相融资后,将资金挪用到别的项目上,一旦项目运作的某一环节出问题,会导致资金链断裂;

③项目建成后经营不善,无法达到预期的收益水平,没有现金流兑付;

④往往涉及复杂的权利关系,易引发债权债务纠纷等。

最重要的是开发商在进行“售后返租”的时候,往往会提升其产品的价格,所谓“羊毛出在羊身上”。目前南京市场上的售后返租,大部分都是短期,并没有太多保障。有些开发商在南京没地,卖完以后立马跑路,届时将很难维权。

所以,对于 “售后返租”这种听起来很划算的做法,建议大家还是要谨慎些,透过华丽的外表,三思而后行,真正的实惠不是出于无形的,而是要看得见的,比如地段、物业、品牌等。

我不是阻止你买公寓,而是希望你了解清楚以后再下手,不要一时盲目冲动投资后被套。至少我身边就有之前某公寓盘交了5万定金,想反悔却没有退路的。

如果你首套房资格还在,我建议你买住宅,哪怕远一些,小一些。

如果你已然被限,我建议你可以考虑挑个合适的商铺或者挑高办公等进行投资。

如果你资金有限,不考虑出手,仅仅只是想留在南京。其实公寓也是个不错的选择,首付低,总价低,交通便利。

 

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