南京真的被限了？今天江北这家售楼处被挤爆...
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是的你没看错，这就是今天江北明发世茂荣里项目现场！
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本周三南京又出台了限购新政，调控再度升级，当天夜里溧水就有大批买房人连夜排队，我们发现不少敏锐的投资人开始关注商铺。如何挑选到适合自己的商铺？江北核心居住区的发展前景如何？这是最近大家都非常关心的2个问题。今天下午14:00，365投资大讲堂走进明发世茂荣里。
本次有幸邀请到365特聘讲师、南京问策商业管理顾问公司董事总经理苏晓晴先生至项目现场，为大家讲解如何挑选社区商铺，并解析江北核心居住区的投资价值。
苏晓晴老师 |
干货满满，众多投资客听得非常认真，铺博士全程听下来感觉受益匪浅。在这里把今天听到的干货整理好，分享给需要的小伙伴，建议小伙伴们收藏以备不时之需。
一、如何准确把握商铺价值？
▼▼1、货币超发的负利率年代，现金不断贬值贬值再贬值。
如果按照真实购买能力计算：
现在的100万元，在10年后的真实购买力，可能相当于今天的32-62万元之间；20年后的真实购买力，可能相当于今天的11-45万元之间。
如果按照占货币发行量的比例计算：
现在的100万元，在10年之后的财富比例可能相当于今天的13-35万元之间；20年后的财富比例可能相当于今天的2-19万元之间。
活动尚未开始已座无虚席 |
▼▼2、不要拿商铺的售价和住宅比，商铺越老越值钱，住宅越用越贬值。
老的商铺会因为周边商业氛围的成熟而价格不断上升，然而二手住房的售价却不会高于周边一手房的价格，因此商铺售价与住房呈反向互动关系。
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▼▼3、选择投资商铺时要注意：商铺价值、产租能力、成长价值。
社区商铺投资八段锦：
①地段环境②周边人口③城市交通④道路等级
⑤社会配套⑥商铺类型⑦养铺周期⑧投资收益
苏老师现场演讲太精彩，椅子根本不够加，来得迟的小伙伴宁愿站着也要拍PPT。 |
▼▼4、南京正在经历由新街口一家独大向多点多层商业中心跨越的时期。
按照2016年7月底公示的《南京市商业网点规划（2015-2030）》，南京的市级商业中心一共有4个，分别是新街口、河西、江北和城南，将形成"宝石型"的商业中心结构。
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江北商业中心就位于江北中心区CBD附近。
活动结束后网友围绕苏老师进行提问，不肯离去 |
▼▼5、产租能力你会看吗？如何通过财务理念来权衡商铺的价值？
1、租金回报率法
公式：（税后月租金-按揭月供款）*12/（首期房款+期房时间内的按揭款）
2、租金回报率分析法（适合个人）
公式：（税后月租金-每月物业管理费）*12/购买房屋总价，这种方法算出的比值越大，就表明越值得投资。
“如果，购买商铺运营的前1-2年，平均每年3-4个点的租金收益就买对了！租金回报不能按照眼前来算，抱着成长、动态的想法。”
3、内部收益率法（适合企业）
累计总收益/累计总投入＝月租金×投资期内的累计出租月数/(按揭首期房款+保险费+契税+大修基金+其他投入+累计按揭款+累计物业管理费)＝内部收益率
“这种方法的计算方式更为复杂，但商铺都要交物业费、管理费，运营公司有时也会收取一定的费用，这也要在租金里面减去，用商铺的净收入来计算。”
4、简易国际评估法
基本公式为：如果该物业的净年收益×15年＝房产购买价，则认为该物业物有所值。
“如果我们买了一个商铺，一年的租金收入是5万元，那我们商铺应有的价值应该是75万。”苏晓晴老师表示这也可以用作衡量商铺价格与价值关系的一种方法。
二、江北核心区投资价值
3月14日，南京江北新区管委会公布了将在江北中心区实施、协调共计34个重大项目，总投资约603.9亿元，年度计划投资约130亿元。
地铁10号线临江站过街通道、青龙绿带一期示范段、雅居乐一中等一批项目将建成，江北中心区备受关注的CBD地下空间一期工程、江北新区市民中心等将率先开建。南京美术馆新馆、南京江北图书馆等项目也将有动作…
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随着这些项目的启动，不仅会吸引更多的知名企业到江北中心区发展，同时将带来更多高素质的就业人口，也为江北中心区商圈的发展带来了前所未有的机遇。
江北作为南京四大市级商业中心之一，目前商业配套还不是很完善，已发展起来的主要是桥北商圈、顶山商圈和江浦商圈。而顶山商圈最大的优势在于紧邻江北中心区，可以享受核心区的所有配套及利好。
荣里区位图 |
明发世茂荣里所处的是江北国家新区核心区旁的居住区，区域以住宅为主，加上医疗和教育配套，所以客群基数较大。如按现有的小区估算，未来三年周边大约是6000户，也就是接近2万固有的消费人流。
三、荣里沿街准现铺即将首开
荣里鼎立江北新区核心，坐拥商务区和启动区发展大势，配套新、齐、全、快，纬三路隧道通车后方便到达龙江成熟商圈；通过长江隧道与主城鼓楼龙江对接。
荣里实拍图 |
项目地处纬三路隧道出口，是高新、大厂、桥北、顶山等片区去往市区的主要通道，未来大量人流和车流的必经之路，再加上整个浦口的交通大动脉——浦珠路，每天带来数万人流，地段十分优越。
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据悉，荣里即将首次推出1#、2#、3#、4#、10#沿街准现铺约60套，建筑面积约30—207㎡不等，部分一拖二。
荣里商铺平面图 |
建议感兴趣的小伙伴们，自行前往项目进行了解。
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