天津又出新规!酒店式公寓要消失!

来源:365淘房 2017-02-16 15:14

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总会有些事情突如其来,或会让你不知所措。天津房地产开发市场中将发生一件大事,有一种产品将要消失——酒店式公寓。详情如何?且看下文。 

2017年1月16日,市国土部、市国土房管局、市规划局等联合发布通知——《市规划局市国土房管局市建委关于酒店型公寓建设管理相关文件失效的通知》。具体内容如下:

2016年1月1日,我市全面启用了住房和城乡建设部发布的《城市用地分类与规划建设用地标准》(CB50137-2011)。按照该国标要求,城市用地分类中不再包括公寓用地的类型。

鉴于市规划局、国土房管局、市建交委联合印发的《关于加强酒店型公寓建设管理有关要求的通知》(规建字【2011】707号)与上述国标不一致,经研究,决定该通知失效,失效后我市不再新审批酒店型公寓项目,失效前已出让并签订土地出让合同的地块中含酒店型公寓的项目,仍按原通知规定办理规划、国土方管、建设手续。

本通知自发布之日起执行。

 

这则通知信息明确,简而言之,已经审批的就按原规则执行,今后将不再审批新的酒店式项目。意味着以后这类产品将消失,那么四季汇、棉3水岸名居等项目赶上了酒店式公寓的末班车。

天津的公寓市场比较复杂,就土地年限来说,有70年的居住型公寓比如津门津塔的公寓等,有50年的混合型公寓,还有40年的酒店式公寓。在2014年11月24日,天津市城乡建设委员会、天津市规划局、天津市国土资源和房屋管理局联合下发了《市建委市规划局市国土房管局关于发布天津市新八大里地区城市型公寓建设管理办法的通知》,所以出现了“城市型公寓”这类特殊的公寓产品。

原来公寓的标准 

关于酒店式公寓产品的规定,原来是怎样的?

小编找来了编号2011年规建字〔2011〕707号的文件——《天津市规划局天津市国土资源和房屋管理局天津市城乡建设和交通委员会文件》。具体内容如下:

 

酒店式公寓由来已久 

小编08年开始接触天津房地产,当时被称为“楼市寒冬、历史低点”,不少项目打折促销。记得当时双港红磡领世郡的高层组团领世深白售价是3999元/平米起,如今这个项目的价格已经涨了4倍。这样的回顾,很具有杀伤力,揭开了有历史包袱的人的伤疤,“想当年”的话题不再重提。

小编想说的是,在住宅市场激烈的拼杀之外,08年酒店式公寓已有了声音。早期海河边的天津公馆、老城厢的嘀嗒、南京路后身的假日国际、鞍山西道上的科贸时代、奥体板块的宁发项目等等,价格相对于住宅比较便宜,位置相对较好,而且精装修、户型小,总房款低,市场供应量小,也被不少购房者所接受。

酒店式公寓成长的土壤 

近些年,土地出让环节中,商业用地性质的比例增加,而天津的办公写字楼市场空置率较高,商住价格倒挂现象严重,所以不少开发商“另辟蹊径”,将部分商业写字楼的用地建成商住两用的“酒店式公寓”产品进行销售。

酒店式公寓有自己的“硬伤”:比如单层多户的居住密度较大,商业贷款利率高于住宅、贷款年限最高10年。开发商于是见招拆招,将酒店式公寓进行了“演变或改变”,改水电的标准为民用、引进燃气、绑定户籍或学籍等,贴上了更多与住宅类似的标签,将“硬伤弱化处理”。

就地域而言,酒店式公寓的范围也从原来的市区蔓延到环城四区,商业用地、科研用地甚至工业用地都在想办法建销售相对容易操作的商住两用的公寓产品。另外,还有居住型公寓、城市型公寓、混合型公寓等,不同的产品形式在楼市中出现,为购房者提供了更多的选择。如今,人们再提到公寓时,似乎也有了自己的认知,原来的抗性也在减弱。

2016年的公寓也火了一把 

我们来一组数据,近两年来天津市公寓产品的成交情况(以下数据包含酒店式公寓、混合型公寓等多种类型)。可以看到,新建公寓的均价及套数情况均处于一个震荡上涨的曲线中。

均价走势

均价走势(数据来源:天兴资讯)

成交套数走势

成交套数走势 (数据来源:天兴资讯)

特别是2016年在整个楼市升温的时候,公寓产品也火了一把。比如,大都会smart公寓2015年11月15日开盘,推3号楼酒店式公寓产品,30层到顶,4梯16户, 47-88平一室两室小户型,均价19000元/平米。2016年2月13日加推,均价22500元/平米。2016年3月27日加推4号楼,26-39层,4梯16户,47—88平一室两室小户型,均价30000元/平米。今天该楼栋的销售价已经达到了43000元/平米的报价。城市核心区、地铁旁、还有一些公寓“变性”的附加优势,让其得到了市场的认可。

除此之外,南开蘭园的公寓清盘了、和平新汇华庭的公寓售空了,西青中北镇天津东方环球影城的公寓2016年卖得很火。新八大里板块的城市型公寓产品也备受关注,这类产品有很多标签,某项目的置业顾问这样概括,“除了土地年限是40年外,其他与住宅基本相同,民用水电、有燃气等等”。看起来,公寓一时间也成了购房者追捧的对象。

 
 

但还有一个不能忽视的现象,新建公寓产品价格在上涨的同时,二手房的交易价格却没有太大的变化。比如在南开中海御湖翰苑的公寓小户型的二手房成交价格单价在1万左右,大户型价格会相对高一些,但也低于同地段住宅的价格;鞍山西道的科贸时代公寓成交价格1.1万元/平米左右,周边二十多年房龄的老社区的售价在3万左右/平米。但在租赁环节中,公寓的价格明显高于二手住宅的价格。

公寓产品依然有自己的优势,不仅局限于酒店式公寓。一般来说,公寓产品的户型面积相对较小,总房款相对住宅来说低一些;精装修,省时省力,实现快捷入住;长期持有的租金回报高于住宅。

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