最近，朋友圈都在疯传任大炮最新内部演讲稿，分析了各城市未来房地产发展潜力。说了多个判断指标，那么，南京对标后，结果怎样呢？
前天（1月18日）国家统计局12月房价数据出炉，南京新建商品住宅价格环比跌0.1 %同比涨41%，这是环比连涨21个月后首跌。
从数据看，南京房价是真的跌了！
值得关注南京房价下跌的几个背景事实是：12月南京楼市并没有几个项目开盘，除了河西南的正荣，基本上热点的楼盘都没有开盘，开盘的几乎都是远郊板块的项目。南京持续严格执行调控政策：限购、限贷、打击违规销售行为，物价部门严格限价。
另一方面，12月份南京二手房却环比大涨1.6%，高居70个大中城市。这是买卖双方的市场行为，基本由供求决定。
在你没有看到大片楼盘真的降价卖的时候，南京房价跌了这种话还是揣在兜里吧。
不过，目前不少的热门楼盘正在等销许中，筹划在春季后开盘上市，所以下月房价才是重头戏。
那么，南京的房价未来是涨是跌呢？
这一轮房子为什么会涨价？
先来看看，这一轮房子为什么会涨价？
任志强表示
这是上一轮的土地负增长。前两年土地负增长，凡是土地负增长，下一轮就是一个高峰。所以13、14连续两年土地供给负增长，16年又涨价。个是政策变化，第二个是基础数据。如果二者相吻合那就会涨价。
对于南京而言，15年的土地出让规模相比14年是负增长，而16年的供给虽然上来了，但与14年相比仍旧是负增长，所以按规律来说，16、17年南京楼市应是一个价格上涨的态势。
事实上，从15年开始到16年的11月，南京楼市连涨了21个月。
今年国土局制定了全市2016—2018年3年商品住宅用地供应计划，2016—2018年的3年内共有1590公顷土地入市，具体为：
2016年500公顷（实际入市了409公顷）
2017年530公顷
2018年560公顷
但就在1月19日，南京再次强调了"十三五"土地利用规划，到2020年，实现建设用地增量逐年下降。
引用任志强的话来说
这是开发投资，土地供应下降，那开发投资也下降，库存没了，那价格就涨。
可以这么说，土地供应量是预测将来房价的一个重要指标。
任志强还强调了点
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我特别想让大家看清楚这个数据，就是我们今年的销售和竣工的比例。大部分房地产分析家从来不看这个，或者说不知道有这个。就是我们现在销售的房子和竣工的房子比例是什么关系，你们别说我让你们投资买房子啊，但是这个比例告诉你说，从住宅来说是1:2.12，什么意思啊？竣工了1，卖了2点多，你们说库存有多少，你们说该不该涨价。
也就是说，销售和竣工的比例也是预测将来房价的一个重要指标。
那么，南京的房价未来是涨是跌呢？
南京的房价未来是涨是跌呢？
很多人离开三四线城市到一二线城市，他们在原住地都有房子，但不会想回去了，他们想在工作的城市买房。而这个人群的数量，不可小觑。
2015年11月1日零时，南京市常住人口为823.59万人，全市户籍总人口为653.40万人，也就是说人口流入大约在170.19万人。
而这批人中大多数可以说是南京楼市的接盘者，不断承担着房价的上涨。
马太效应说：强者愈强，弱者愈弱。南京在不断地发展，资源集中的程度也会越来越高，对于三四线城市人民的吸引力也会越来越大，那么人口的流入也会越来越多。而人口流入越多，想来的人就更多。
前几天，任志强说
我们光看人口增长数据很难判断它是农民工进来了还是高水准人员进来了，但是看小学生是最容易判断的。小学生增长的城市一定是将来房价暴涨的城市，小学生一来，说明一家子在这生根了，小学中学12年跑不掉的，这个是真实的人口增长。孩子大了得买大房子，再长大还要买房。
那么小学生数据和房价是什么对应关系呢？
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在2013年到2015年，全国范围内的小学在校生人数增速接近1%。在这样的背景下，我们看到深圳、厦门、北京这些城市小学在校生人数的增速高达7%，是全国平均水平的7倍，同时我们也看到了这些地区房价出现了非常猛烈的上涨。
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深圳、上海、北京、合肥、厦门、广州、南京这些城市的房价都在2016年涨了不少。
根据中原集团对全国主要城市的人口增速、25到29岁人口比重和小学生增速的测算，三项指标中有两项排名都靠前的二线城市有：福州、长沙、南京、杭州、厦门、武汉、成都、合肥。
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巧的是，这几个城市的GDP都在全国前列。因此，长期潜力上，福州、长沙、武汉、南京、杭州、厦门、成都、合肥在全国二线城市里比较突出。
也就是说，当房子的增长速度远远跟不上人口的增长速度的时候，房价还得涨。
那么，南京的人口增长速度可控吗？
南京房价长期看人口，短期看政策
大东京是多少人呢，3750万。那么大东京为什么这么多人口呢，它当初1200万人口的时候便下决心要把人口控制住，于是就修了一条高速铁路，说半个小时就能到大阪，说东京人都到大阪去吧，于是呢，大阪人就都到东京来了。
北京也修了一条，修到天津，说半个小时就到天津，于是天津人就到北京来了。
以上，是任志强在内部演讲的时候说的一段话。
南京，正在布局特大型城市
1月18日上午，2017宁镇扬市长联席会议在南京举行。围绕全省宁镇扬一体化发展工作座谈会确定的目标任务，三市今年共提出重大项目74个，其中交通基础设施占比近半。
交通基础设施项目具体如下
| 南京市提出 | 推进北沿江高铁、扬马巢城际铁路、南沿江城际铁路、镇宣铁路等项目前期工作，重点推进宁句、宁扬城际尽快形成整体线路方案； |
| 加快328国道南京至扬州段、南京绕越高速新篁胡同连接线等项目进展，推动城际快速路网连接。 | |
| 镇江市提出 | 宁句城际轨道，起于南京地铁二号线马群站，终点接句容市区，全长31.9公里，今年开工建设； |
| 宁镇城际轨道，初步规划起自仙林东地铁站，全长约60公里，将来分别延伸至扬中、丹阳主城，今年开展项目规划研究； | |
| 镇江至禄口机场城际连接线（扬马城际轨道），初步规划起于镇江东站，连接禄口机场，全长85公里； | |
| 镇江东（经句容）至南京南站城际轨道，起于镇江东站，终点接南京南站，全长约55公里； | |
| 南沿江铁路，在句容南设句容站，向西接江宁站引入南京枢纽，力争今年开工建设； | |
| S122省道贯通工程，今年将做好项目实施方案，争取早日建成通车； | |
| 秦太运河工程，通过开挖人工运河，贯通秦淮河水系与太湖水系。 | |
| 扬州市提出 | 加快推进北沿江高铁、京沪高铁宁扬联络线、宁扬城际轨道交通建设； |
| 尽快启动实施328国道快速化改造、南京绕越高速新篁互通与353省道连接工程，力争今年开工建设； | |
| 推进京沪高速公路南延及扩容项目，开工建设五峰山过江通道北接线工程； | |
| 将在省交通部门统一部署下推动组建省港口集团，助力南京港建成区域性航运物流中心、国际性江海转运枢纽港。 |
南京在积极的加强与周边城市的联系——“宁镇扬句”都将通城轨，未来还有南京北站、宁滁城际等。
那么，南京未来会是什么样的？
镇江的人到南京来了，扬州的人到南京来了，安徽的人也到南京来了......
毫不客气的说，南京是在挖镇江、扬州、安徽的购买力。
很多数据都能反映出，南京房价是长期看涨的，但短期得看政策，一旦调控，供求就人为扭转了。
很多现实不符合我们的理想，可它就是现实。
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